问：本人家庭年收入到手100W不到，现在有一套坂田信义嘉御山5期三房，中介说可以谈600W出售，月供14000多。现在家庭银行存款90多万，第二套7成首付实在给不起。想购入中洲湾公寓47平一房一厅，参考京基滨河时代，租金220-230元\\/平，租金回报率3.5%，是否值得购入及投资？感觉虽然是公寓，但离车公庙，超级总部、福田中心区很超近，地段不错。
答：中洲湾是一个血统纯粹的旧改盘，一期被上下沙无数农民房团团包围，现场体验颇为震撼。 一期容积率高达8.5，8000多平米的建面起了四栋48层的大高楼，三栋住宅，一栋公寓，其中两栋住宅赔给了原住民，只有一栋住宅和一栋公寓可以销售，开发商旧改有多艰难，看中洲湾就知道了。 二期比一期面积要大，但连在一起仍处在大片农民房包围之中，二期肯定仍是高密度和压抑局促，以及和大量的原住民混居，居住体验绝对没有开发商描述的那么美好。 配套的上沙小学上沙中学就更不必说了，想等到上下沙完全拆除，需要二十到三十年的等待，即使全部拆完，也无非是另一个高密度的大冲。 买这个盘的人大多数被开发商描述的美好预期所打动，但结果大概率会失望。公寓更是。 房产投资所有收益中，租金跟房价涨幅比，不值一提。 二套资格可以买二手房，全款抵押的方式可以操作成首付3成，找个垫资公司配合即可。 信义嘉御山是坂田北唯一的居住+商业+学位三位一体的大型高层花园社区，信义嘉御山是坂田近三年投资还算不错的楼盘，原因并不只是华为，而是在深圳二环这个段位，价格控制得很好。 坂田天虹的业态很齐全，虽然有点乡村low，比较实惠，符合码农盘的审美取向。 嘉御山的优势在于学校，华为科技城外国语有种北京西二旗的感觉，码农子弟把不是名校的硬考成名校。 可以考虑保留信义嘉御山，做截断抵押融资，继续入手潜力盘。
问：你好 十三哥，我黄江有房 深圳公明有小三房， 都已还清，有贷款记录， 今年想拿150万投房产，你推荐的普涨区域，皇岗 上塘，西乡碧海，沙井，我倾向于 碧海，有合适的盘推荐吗，我不明白哪一片属于碧海片区， 另外我这个情况还能操作三层首付吗，谢谢
答：你好，先说说宝安这几个板块： 1.碧海： 碧海实际上可以理解为低配版的宝安中心，不论从片区品质、配套、交通都差宝中一到两个档次，但由于房价也便宜一些，所以对于有总价约束的小白领（稍微有钱一些的小白领）来说，碧海是宝安中心的替代品；之后前海的产业（特别是大铲湾）也会利好到碧海； 但由于碧海片区已经大体建设完成，而宝安中心还有大片的空地以及欢乐海岸2.0规划，因此未来碧海和宝安中心的差距会进一步拉大； 至于很多人关心的飞机噪音的问题，其实对于小白领来说是可以完全可以接受的，不构成折价因素；但如果未来房价再上涨50%，碧海就需要改变定位服务于低端金领的改善需求，对于挑剔的金领来说，飞机噪音可能会带来一定的折价； 因此，碧海有潜力，可以跑赢大势，但不如宝安中心，也不如前海； 还有大家关注的腾讯科技岛，目前看来要真正等到腾讯入驻还有至少7年时间，且入驻人员规模也是未知数；入驻之后，碧海片区的租金必定会迎来大涨（特别是富通城），但对于购房来说，宝中依然更具竞争力，因此结论不变； 2.新安： 新安是宝安老区，类似罗湖的情况，配套成熟但需求主要来自于当地居民，部分有宝安中学学位的次新盘价格甚至持平宝安中心；但相比于罗湖更有利的是：新安距离前海和南山都很近，所以能否吸引部分小白领的注意； 总体来看，距离地铁较近的小区能够略微跑赢大势，其他小区持平大势；价格太高的小区有明显的需求错配，最好不要碰； 3.西乡： 西乡片区类似南山中心，得益于一号线终点站的每日播报，西乡的关注度不输南山中心；片区品质也类似，地铁盘价格不低，未来规划只有零星的旧改；在高关注度下供需关系保持稳定，潜力不大；考虑到大铲湾的辐射作用，西乡中长期来看持平大势； 4.沙井： 大空港新城地处大湾区核心节点，连接深圳前海和广州南沙，必然是深圳市政府重要的战略要地；国际会展中心片区综合规划也进行了公示，面积相当于三分之一个福田；而规划内，住宅用地占比很少，且大概率是人才房；更多的居住、配套会落在沙井，沙井是大空港的核心居住区； 实际观察来看，也与预期一致，沙井目前的建设力度在全深圳范围内仅次于前海和坪山，海洋产业、海岸城2.0、深圳外国语等等利好都会落地于此，得益于11号线，沙井可以快速地通勤到南山和福田，逐渐吸引了不少小白领们的目光； 因此，沙井除了未来本地产业带来的需求，还能承载南山外溢的需求，随着沙井未来3-5年翻天覆地的变化，投资潜力巨大，能都跑赢大势。 碧海成交量最大的几个楼盘： 富通城 圣拿威 玉湖湾 绿海名居 幸福港湾 中信湾上 幸福珺湾 都可以关注 二手房全款抵押的方式可以操作成首付3成，也可以5+2模式（首付5成，2成首付贷） 另外沙井的海岸城新盘也可以关注 黄江和公明的房产没有用杠杆，从投资角度看没有利益最大化。 建议抵押融资或者出手黄江继续加仓深圳。
问：老师你好，我现在想买总价在650万左右的三方，小孩三岁，在南山软件园附近上班，考虑到学区和投资性，学区要求不高，老师能给出建议吗？谢谢了。
答：南山自住关注松坪村 考虑学区可以关注龙华的上塘 红山板块，关注金地上塘道和潜龙曼海宁
问：老师好，我和女朋友俩人都在罗湖老街地铁站附近工作，俩人加一块月工资稳定收入3w，公积金7k，现在首付有100w，罗湖老街站附近有什么推荐吗？或者罗湖区的合适的也行，谢谢老师。
答：罗湖目前300w总价可选择面很广，15年之内的楼龄、塔楼标准两房，避免楼龄过老或者户型奇葩。 一、考虑自住，就近在地王、老街、黄贝附近买即可； 二、考虑投资，可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大； 三、如果眼界或者行动力更强一点的，可以“投住分离”，目前罗湖的房产大概率会跑输大市，投资可以关注更有发展潜力的板块。
问：十三老师好 看好的房子打算入手，突然发现主卧楼下正对着城中村马路，车流不算多，想问下，风水上算不算路煞 路冲之类的，应不应该折价？担心对个人运势有影响？感觉好多人介意，以后会不会不好出手？
答：感谢付费咨询。 所谓的风水学，是中国古代的一支旁门学科，古人创造出了各种风水概念，单路煞就有直冲煞、镰刀煞、反弓煞、穿心煞等各种煞。 风水学放在人少屋稀的古代是没问题的，房子与房子相临至少100米，想犯冲都很难。 但在9012年的今天，尤其是高楼林立、道路交错的深圳，深究起来，那简直就是屋屋犯冲，户户风水有问题。 世易时移，风水学不能生搬硬套了。 你要拿这个和房东谈折价，估计房东先是一脸黑人问号，然后客气地和你再见。
问：老师你好，我在坂田有一套目前出租（5千一月，）惠州龙光城一套精装，目前已空置三年。我在坂田上班，媳妇在景田上班，现在租在景田，现在我们想在景田搞一套（800—1000），万科金色家园二手还有就是景田的天健天骄新房 ，如何选择？天健天骄得房率太低，单价也不便宜，最大优势就是新房。或者有什么区域更适合我们，现在手上首付也不够，是抵押加杠杆还是出手一套（坂田or惠州）加杠杆月供可以
答：景田板块分析： 景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势； 景田北区距离地铁口最近的就是万科金色家园，小区是整个景田片区为数不多的，拥有大花园、泳池、篮球场、幼儿园、商业等等优点集一身小区，并且也是附近环境最好，生活最便利的小区。 万科金色家园2003年 优点： 1.景田D出口，标准地铁口物业。 2.附近公园多，步行五分钟即可到达莲花山 3.小学、初中距离近，小区内有幼儿园 4.大花园、生活娱乐、配套齐全、环境干净、万科物业 5.户型不错 缺点： 1.小学为景田小学，学位没有景田中区域荔园外国语小学好（初中都是福田科技中学） 2.总价高，没小面积户型。 天健天骄是伪香蜜湖，地段是很好的，小学也很好，所以价格也高了。景田早已成熟，天健工业园和香蜜村旧改算是拼图的最后几块板，盖完就没有什么未来想象空间咯。 所以是自住改善型的物业，稳健。 综合来看，自住选择天健天骄，但是考虑未来升值潜力景田不适合。 惠州趁早出手，坂田可暂时保留。
问：十三老师您好，请问前海的招商领玺8-10万是否值得投资？
答：说到这个盘，顺便说说在卖的几个高端改善盘，相信很多人也在拿来比较。 金众麒麟做得最为用心精致，然而其偏居一隅的地理位置，决定了客群窄，投资属性相对弱些，圈层属性几乎没有，这是这个项目最大的BUG，更适合自己住。 深业中城位于传统的豪宅区，核心的位置以及便利的配套和深高学位加持，自主投资皆相宜。也许有人说它附近房子老，天骄的热销，让我们不能小看old money的力量，任何一个区域的CEO盘不愁接盘人群，何况该盘坐镇城央CBD。 招商领玺则在万众瞩目将熟未熟的前海，有着得天独厚的区位优势，户型针对三房以上的改善人群，时尚的外立面，都优于其对手盘前海时代。至于没有小区，货柜车多之类的，缺点谁都有，供求才是关键，深圳位置好的次新物业是非常稀缺的，要不从开盘被人嫌弃到现在的华润城能够一直逆市飞扬，可以想见，前海一旦成熟，这几个楼盘会是一房难求的香饽饽，是否值得投资就不言而喻了，只是真的要有耐心和信心等待蝶变。
问：老师，深航假日名居是怎么回事，不是福利房吗，中介说有3房卖，一次性全款四五百万，和业主签协议，以后可以过户，靠谱吗，主要看中这个位置和紧邻海韵学校，风险主要在哪些，求解答
答：假日名居是航空公司的福利房，13年左右才分配的，十年后才能交易，如果现在卖出，先全款锁定房子，几年后再过户，这期间如若房价上涨，有原业主返价风险。这个位置没有地铁，商业也不方便，海韵成为名校，还需要时间沉淀。
问：您好，目前工作和生活都在龙岗爱联，想买改善型四房兼中上学区，小孩过两年上小学，请问以下哪几个小区，哪个会比较适合？1 颐安都会中央星河时代 2 四大神盘 3 爱联次新 4，清林路两边。谢谢！
答：龙岗好的学校也就是龙外和深中，颐安星河就可以排除；清林路房子老了，排除；剩下的就是四神盘的龙外和深中；如果能一步到位自然四神盘，求次就深中；对应小区都不多，符合的房源更少，看完自有抉择；
问：老师好，预算300-400万，可落户深圳，买房投资用。限售期一过就出售。请推荐适合的片区楼盘，谢谢。
答：推荐片区楼盘我们的选筹代购内容，是吃饭的手艺，八块钱是不卖的，可以申请退款。
问：请教一下沙井拾悦城，开发商和物业都没什么名气，17年开的盘，115平，四房，其中一房能搭个小楼梯直达房顶，能搞个小花园啥的，600万左右，请问是否合适入手?
答：目前沙井四万多的价格，听起来不高，但已经有所透支，再往北两站去到松岗，次新都是三万多。 沙井能不能和前海宝中打通，其实我是存疑的，因为中间有太大的跳跃带，加上沙井不可能推倒重来。 你看中的这个房子，就算能有点搭建，单价已去到了五万多，在我看来有短期站岗的风险。
问：千大，惠州大亚湾离深圳那么近，房价差2万每平，作为环深，为什么没有投资价值呢？谢谢
答：叫啥的都有了[捂脸] 一个姓深，一个姓惠。暂且不论那天量供应，坪山都凉凉，兔死狐悲，惠州投资价值何在？
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