截至3月29日，絕大多數的內房股，以及相當數量的A股地產上市企業，都已經發布了2018年業績。
儘管許多開發商營業收入、利潤、每股收益再創新高，但是，卻無法迴避這樣的事實：行業的毛利率已經進入週期性的頂點。隨著限價銷售後的部分房源開始交付，全行業毛利下滑已經成為大趨勢。
在這樣的情況下，房地產企業的盈利還能繼續高增長嗎？答案是依然有可能做到。3月29日公佈2018年業績的禹洲地產，就讓投資者看到了，在毛利總額微跌的情況下，盈利依然實現大幅增長的可能。
禹洲地產2018年業績發佈會
根據公告數據，禹洲地產在毛利率略有下降的情況下，實現了核心利潤人民幣34.19億，按年上升16.91%，核心利潤率約為14.06%。禹洲地產實現了相當不錯的盈利增長，持續領先行業。
管理層在業績發佈會交流中表示，堅決不會為買地拉高公司的淨負債率。並會通過良好的現金流管理，實現銷售收入和現金支出的平衡。這就能確保公司的融資成本控制在合理範圍內，進而有效提升扣除財務費用後的淨利比例。
投資者顯然看到這一趨勢，禹洲地產公司業績發佈之後，股價收報4.74港元，較上一交易日上漲5.8%。
花旗認為，禹洲地產增長前景及目標明確，防守穩健；堅持優先考慮盈利能力，維持高利潤率，有信心完成2019年銷售目標，目標劍指2020年千億合約銷售。維持“買入”評級，目標價上調至5.3港元。
一
降成本見成效
一般情況下，市場推廣和營銷費用總是隨著銷售規模的增長而增長。但禹洲地產公佈的2018年業績卻顯示，在銷售規模從2017年的人民幣403億元，增長至2018年的560億元（增幅達到38.94%）的情況下，公司的銷售及營銷推廣費用，由原來的4.9億元，下滑至4.59億元。費率佔比從原來的1.2%下調至0.8%。
數據顯示，2018年禹洲地產的銷售費率比例，已經接近中海、旭輝等在成本管控方面素來有口碑的地產企業。
與此同時，管理層嚴格控制現金流，平衡銷售和購地支出，控制了負債規模，進而也降低了財務費用佔整體銷售額的比例。
在業績會上，禹洲地產主席林龍安說，“買地不能盲目拉高自己的負債比，禹洲連續15年以上毛利做到超過30%，連續25年負債比維持60%-80%區間，所以我們的想法還是靠銷售增加拿地。第二個會適宜根據銷售的進度增加拿地，公司今年拿地金額應該會在400億左右，自己的權益會控制在60-70%區間。”
公司財務總監黃展鴻則披露，禹洲在現金流管理上，追求營收和支出的平衡。2018年權益銷售回款是353億，但包括土地在內的各項開支也只有363億。正是憑藉這種現金流收支的平衡，禹洲才能把淨負債率控制在合理範圍內。
淨負債率的有效控制，可以有效地控制融資成本，減少財務費用佔銷售額中的比重，進而提高公司的淨利潤率。
二
規模、利潤、風險平衡
確保盈利提升的另一個關鍵是，確保規模、利潤和風險的平衡。在29日當天的業績會之前，另一家房企的掌舵人就表示，很難實現利潤和規模的兼顧，因為現在是“錢便宜，地貴”的時期。重金買下了優質地塊，卻因為限價的原因，難有很好的利潤。如果這個時候還盲目追求規模，可能無法保證利潤。
面對這種風險，禹洲更強調規模、風險、利潤的平衡。
根據黃展鴻的介紹，2019年一季度禹洲拿地總金額已經達到了人民幣約109億元，絕大多數地塊都是在本輪地價上升之前就拿的。在限價之下，這些低價地，將讓禹洲地產獲得比同行更高的利潤。
禹洲地產2018年業績發佈會
對土地地價，禹洲地產向來有嚴格的控制。由於禹洲主要在一二線和六大都市圈投資、開發，且80%的土地在一二線城市，所以土地成本相對較高，截至去年年底平均土地成本達到4,812元/平米，但這個地價相對於去年15,125元/平方米的平均售價，所佔比例卻僅僅只有31.81%，與其他同等規模的同行比，尤其是前三十強的開發商相比，這一平均地價佔比，仍然屬於相對便宜的水平，有機會貢獻很不錯的毛利。
除了嚴控地價，禹洲也明確，不會單純為了追求規模犧牲利潤。
林龍安說：“2019年，禹洲將更加註重規模效應帶動經濟效益，採用更靈活的拿地策略，主動出擊的同時，平衡規模、利潤和風險；同時，繼續為市場不斷輸出高品質的標杆性產品，為股東及其他投資者價值最大化竭誠努力。”
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