前言
1月15日， 荔灣區金橋地塊掛牌，該地塊早於《2019年供地藍皮書》（下簡稱“藍皮書”）中已有預告。
根據《藍皮書》介紹，該地塊北接珠江，可望三江口，東臨鵝潭灣居住區，景觀環境優越。
另一方面，回顧近年荔灣土拍記錄，該地塊3公里範圍內三年兩出“標杆地”。
先有2016年區域標杆華大物流地塊（35216元/㎡ ，雅居樂），後有2019年南岸路冷凍廠地塊（42520元/㎡ ，保利）；
可見荔灣西區歷來屬於房企“角逐血拼”之地。
關於金橋地塊的詳細分析，且看廣州中原研究發展部解讀。
金橋地塊AF010120踩地報告
1）地塊基本信息
金橋地塊總佔地面積37299㎡，計容建面64930㎡，總起拍價18.3億，起拍樓面價28140元/㎡。
該地塊採取“限地價+競自持+搖號”的方式出讓，最高限價為26.5億，到達最高限價時，樓面價為40813元/㎡。
該地塊為臨江一線地塊，限高控制相對嚴格（≤60米），此外需要配建1.1萬㎡城市道路以及0.6萬㎡綠地以及文化站、居民健身場所等。
2）地塊現狀及四至情況
地塊目前處於閒置狀態，內部平整無明顯坡度起伏，現狀為綠地。
北側臨江無遮擋，視野開闊，為市區難得一見的望江“淨地”。
金橋地塊東、南側被老舊社區包圍，基本以6層樓梯樓為主，對未來項目東、南向低層單位景觀存在一定影響。
地塊西側主要為物流快遞倉庫以及大客車停車場，調研期間物流車輛、大巴來往較為頻密，預計會產生一定噪音、尾氣問題。
3）地塊周邊配套情況
金橋地塊與滘口社區緊密相連，靠近滘口客運樞紐，地處廣佛交界。
總體而言，除交通優勢外，其他配套檔次相對較低。
交通方面，地塊距離地鐵5號線滘口站約800米；公交方面，距離廣佛路公交站以及滘口總站均為500米，作為廣州重要客運樞紐，地塊周邊公交線網發達。
生活配套方面，目前地塊周邊1公里範圍內無大型超市\\購物中心\\醫院，主要依靠周邊300米小食店、小賣部提供基本需求；教育方面該區域亦相對匱乏，暫無優質學位資源。
4）地塊市場價值分析
一.坐擁“珠水”稀缺資源，近年市區江景地均吸引各路房企“血拼”
首先，市區一線“珠水”靚地稀缺。
根據廣州中原研究發展部監測顯示，近5年廣州公開途徑出讓的市區一線臨江地塊僅5宗，可謂買少見少。
5宗一線江景地塊成交樓面價均達到3.5萬元/m²以上水平。
其次，海珠、天河、荔灣三區江景地均為各自區域土拍“標杆”。
其中海珠石崗路AH051028地塊保持全市“標杆”已接近3年時間，由此可見市區江景地市場認可度較高，備受房企追捧。
此外，2020年1月以總價82億+自持25%商業計容出讓的廣船一期地塊為荔灣土地市場、樓市前景出讓打下“強心劑”；
因此廣州中原研究發展部認為，本次金橋地塊起拍價存在一定“競爭空間”。
近5年廣州公開出讓市區一線臨江商住地情況一覽
另一方面，該地塊三公里範圍內三年兩出“標杆地”。
2016年8月華大物流地塊吸引雅居樂、保利、時代、碧桂園、萬科、平安、旭輝等19家房企競逐，最終以35216元/ m²樓面價出讓，溢價率達120%。
2019年9月南岸路冷凍廠地塊拍出42520元/ m²的樓面價，接棒廣鋼成為荔灣“新標杆”。
二.荔灣新房庫存“告急”， 地塊入市期將短於舊改項目，可搶佔市場先機
經歷2019年成交去化，目前荔灣區新房庫存僅54.9萬m²，消化週期約7.2個月。
主力板塊廣鋼北區各盤基本進入尾貨狀態，南區項目由於拿地成本較高，採取小量多次的方式推售。
因此預計未來2-3年時間荔灣新房供應能力將較2018-2019年減弱，整體呈現明顯“供不應求”態勢，消化週期將進一步接近6個月紅線。
另一方面，該地塊目前已屬於閒置清場完畢狀態，可直接進行開發建設，預計最快10-12個月即可入市開售；
相比之下，荔灣其他舊改項目將需要更長市場轉化；
如廣船地塊需進行土地清理恢復工作、萬科廣信資產包、凱德大坦沙項目需要“循序漸進”開發；
因此金橋地塊在溢價合理的情況下，具備搶佔市場先機的優勢，吸納荔灣新房需求。
近1年荔灣新房庫存面積/消化週期情況
5）地塊市場風險分析
廣佛五眼橋片區舊改推進緩慢，周邊環境短期內難以改善
廣佛五眼橋片區改造規劃始於2009年，2011年舊改方案村集體表決通過率達90.17%。
但直至2016年，首版《廣佛新城(五眼橋-滘口)規劃整合及城市設計深化》才出爐，根據當時定位，五眼橋片區將打造“打造成廣佛同城示範區”。
最新一版舊改為2018年9月發佈的《五眼橋片區規劃公示》，本次調整的目標為“推進白鵝潭中心商務區建設”。
但該規劃未對具體改造方向進行進一步確定 ，只提出了連片舊廠房用地更新，公共空間整合等目標。
由於五眼橋片區佈局分散，物業權屬相對複雜，難以統一連片推進舊改。
因此尚未有房企進入或接觸，相關改造更多隻能依賴官方力量；
由此可預期五眼橋舊改將相對緩慢，周邊低檔次環境短期內或難以改善。
從實地調研情況來看，與廣鋼、大坦沙、廣船等大範圍連片舊改相比，金橋地塊周邊舊廠、老舊社區集中，河涌有待治理；
此外由於地塊周邊存在眾多客運公司、倉庫物流廠房；
因此前往地鐵站、滘口公交站的主要道路繁忙時間容易出現擁堵，上述因素將影響未來項目居住體驗。
生活配套偏低端，醫療、教育資源匱乏，或被周邊大盤“搶客”
由於地塊整體面積偏小，因此項目內“自給自足”的程度較低，無法像周邊在售項目一樣建設小區內幼兒園、超市等配套。
此外，項目地處廣佛交界，醫療、教育資源匱乏，對上述需求較強的買家或將轉投同區的廣鋼、大坦沙板塊，或周邊凱粵灣、逸彩庭園等大社區盤。
7）周邊樓價分析
金橋地塊周邊有多個一手樓盤在售，距離較近的新世界凱粵灣均價5萬/㎡，大坦沙島項目悅江上品、雙橋8號均價處於4.8萬/㎡左右。
二手方面，周邊優質大盤為新世界逸彩庭園，均價3.5-3.6萬/㎡；
此外芳村大道西多樓梯樓，主要為樓齡較長的企業宿舍，價格在2.4-2.8萬/㎡左右。
8）荔灣區滘口金橋AF010120地塊SWOT分析
廣州中原研究發展部認為，金橋地塊具備“市中心稀缺江景資源”的優勢；
結合過去半年荔灣區拍地情況，包括廣船、南岸路冷凍廠地塊均以高溢價拍出，可見各大房企對該區發展前景信心較強。
以目前金橋地塊28140元/㎡的起拍樓面價來看，其競價空間較大，預期房企競拍熱情亦將較高。
另一方面，地塊面積、起拍總價適中，配建條件相對簡單，且已完成清場工作，預計參與競拍的除標杆房企外，部分本地中堅、過江龍房企亦有望參與角逐。
地塊劣勢主要集中在生活配套、周邊環境兩方面。
首先由於地塊處於廣佛交界，因此除交通外，其他配套均偏低端，醫療、教育資源匱乏，對於追求學位的市區買家而言，或轉投廣鋼、大坦沙等板塊。
其次，地塊周邊集中佈局舊廠舊小區、倉庫以及城中村，且處於通往地鐵、公交站的必經之路，對項目檔次有一定影響；
最後，五眼橋舊改只能通過官方力量進行微改造，預計推進效率較低，周邊環境、產業短期內難以得到升級。
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