最近不斷有朋友問：石家莊樓市現在挺火？是真賣得好還是在炒作呢？
我回答：市場不錯，好項目是真賣得好。
好到什麼程度呢？
很多項目的銷售情況大大超過預期，有的項目表示超過預期4倍。
一 銷售對比
2015年，從銷售套數來看，單月銷量100套以上的樓盤，基本可以排到前三名。
2016年3月，項目銷量100套，可能進不了前十名。
不完全統計：
恆大御景半島：銷售套數在300套以上，銷售金額破4億，創下平銷期單月紀錄；
星河盛世城：MINI派開盤銷售278套；
碧桂園：銷售套數約230套，銷售金額1.5億；
綠朗時光：銷售套數近200套，銷售金額1.6億；
銷售達到100套的項目還包括：盛世御城、保利花園、赫石府、華普城、匯君城……
認籌階段的熱點項目：
鉑宮時代，新樓座認籌，25天排卡260餘張；存量房源去化近100套；
博雅盛世，新樓座認籌，半月排卡360餘張；
二 轉化率對比
轉化率高低，產品本身固然重要，但起決定作用的是客戶心態。
2015年，大部分案場的成交轉化率不到8%，不少甚至低於5%。客戶多次到訪並不急於成交。
2016年3月，很多案場的成交轉化率超過10%，高的甚至接近20%。客戶首訪或二訪就成交比例大幅增加。
這也反映出，這波小陽春出現的主要原因還是政策疊加，導致客戶心態發生變化，前期觀望客戶出現集中成交。
三 推盤對比
去年市場形勢下，不少開發商擔心蓄客數量，減少或不做集中認籌，而是以平銷為主，儘可能地拿出優質房源來銷售，以減少客戶流失。大多數樓盤價格微漲，全年漲幅基本在5%以內，有的項目通過特價房、一口價等手段實現暗降銷售。
今年年後市場回暖，更多的樓盤採取集中認籌。有的開發商採取“先擠壓再推新”，把前期庫存基本消化完再集中推新貨；有的開發商採取“邊擠壓邊推新”的策略，通過價格槓桿來擠壓庫存房源，同時加推新貨，不斷小幅提價。但認籌期都不超過1個月。
四 熱銷基因
1、品牌房企開發：客戶還是認品牌，如恆大、保利、碧桂園等；
2、工程進度良好：熱銷項目基本都是封頂準現房，前期已交房；
3、產品具有優勢：熱銷項目多為剛需樓盤，兩室戶型配比較高，有的達7成；或者在地段、品質、配套上具有明顯賣點。
幸福的項目都是一樣的，用一個詞歸納就是：靠譜。
而不幸的項目各有各的不幸。這樣的好時節，還有一些項目銷量是可憐的個位數。這些項目一般都貼著這些標籤：
1、長期不動工：客戶的信心被消磨殆盡；
2、口碑較差：負面問題多，沒有處理好客戶關係；
3、一證皆無：沒有證不是問題，長期拿不到證就是問題；
4、性價比很低：說白了就是客戶覺得不值這個價；
五 上下半場
石家莊樓市上半年的基調已定：量價齊升。
清明小長假至今，各個售樓處依然人流如潮，購買力在進一步釋放。
而下半年，市場形勢雖然難測，不過我並不樂觀。
個人觀點是，隨著購買力的階段性釋放，莊裡樓市下半年將進入低谷。全年成交量將呈現前高後低走勢，但房價仍然會小幅上漲。
政府不遺餘力地出臺樓市政策刺激是一方面，但現實的客戶購買力則是另一方面。
先說說剛需客戶。無論是外來人口還是本地居民，這是市場的絕對主力。看到莊裡企業目前的生存狀況，多少企業正在艱難掙扎，但我想這還沒到最壞的時候。
再說說城中村村民。市裡出臺石家莊市棚戶區改造貨幣化安置實施辦法，但同時又叫停了主城區的城中村改造。就目前的石家莊城中村改造進度而言，大規模改造基本進入尾聲，大量回遷樓已拔地而起，可以說這個政策來得晚了。
另外說說資產配置需求。目前擁有兩套以上房產的市民已不在少數。雖然房產投資仍然是資產配置的重點，但大趨勢正在變化，他們不是在本地增持多少處房產，而是轉向異地置業和海外置業，在資源更優的城市配置房產。
六活在當下
馬雲在對2016年經濟形勢研判中提到，今年的經濟形勢很不好，而且會持久的不好。但經濟形勢好與不好其實和你沒什麼關係，好形勢下爛企業有，壞形勢下好企業也多得是。
可惜的是，石家莊稱得上好開發企業的並不多。不少開發商的思維還停留在十年前，仍然只追求利潤最大化，沒有客戶導向思維。在想做老業主的時候，尷尬地發現追隨者寥寥。形勢好的時候，還能苟且活著，形勢壞的時候呢？不誇張的說，石家莊上千家房企，3年後大半將被淘汰。
對於購房者而言，面對的最大風險仍是踏空的風險，這十幾年來你任何時間點買房，現在來看都是對的。買房是一個非常個性化的需求，它關乎你的生活質量或婚姻幸福。雖然房價總有一天會下跌，但你為此付出巨大的時間和幸福為代價，值嗎？千萬別根據宏觀分析來指導買房，我們耗不起。適當運用槓桿，去買適合自己的房子：大的不行，就買小的；小的不行，就買遠的。踏空，其實意味著你財富的縮水。
活在當下，看到明天。
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