问：你好十三老师，市场没什么盘了，是不是后面会有很多放盘，还是价格会涨？
答：不会，深圳业主很惜售的，上半年深圳二手盘会维持在32000-35000的数量，横盘，逐渐挤干泡沫。
问：十三老师您好，博士毕业后在武汉工作，首套二套都用在武汉了，短期手上子弹不够买深圳。趁人才落户的口子还在，想先提前在深圳落户。请问落户不买房能挂靠多久？落户后就要开始交社保吗？感谢～
答：落户挂靠目前主流有三种，派出所，集体户，家庭户。 以上三种不买房都可以一直挂靠，我们这落户长期不买房的，我一般会让挂集体户，因为集体户首页我们可以随时开出来，派出所不会那么方便，但是行业内集体户和家庭户挂靠一般都是按年收费的，这点选择服务商的时候要问清楚，我们这都是免费的。 除非应届毕业生和留学生落户有绿色通道，否则走人才引进，社保为必要条件。
问：老师您好，现在看到龙岗六约一个振业城的盘，单价便宜，地铁物业，周边商业配套也不错，外地深户，想考虑四百万以内两房，不知道老师怎么看，22年通车14号线，双地铁到福田
答：楼盘的升值，地铁不是最关键的要素，区位和增量才是，六约是个两头不靠的地段，龙中，大运，布吉，横岗，谁都不带它玩儿，注定了这是一个跟涨的刚需自住片区。
问：请问大侠，抵押贷款或者加按揭，担心资金链断裂啊！加按揭后总价600万入手蛇口哪里好呢？男孩子出国不好吗？女孩子送出国不放心啊！走出国路线上深圳湾学校是否比南外好？谢谢！
答：负债率控制在50%左右，最多别超过70%，留足2-3年月供即可。 什么是“一流人才”？ 最近几天讨论了一些关于小孩的教育问题。 我个人不喜欢给小孩报任何形式兴趣班，艺术班，出国游学，留学等活动。 生活本身就是竞技场，竞技场的核心是突破各种难题获得经验值和能力值，而不是把目标放在某一件具体的事情上并且刻意强化，比如奥数冠军，年级第一，或者高考考上北大，经验值到了，这些“成就”就是大概率事件。 生活充满意外，小孩不需要被优待。 一流人才是从“死人堆”里爬出来的。 国外长大的孩子竞争意识太弱，下一代海龟的命运可能是很悲惨的。 但是从宏观上，未来10-20年，中国的发展速度是否大概率继续超过其他国家。 如果走出国路线，深圳湾是更好的选择。但是你要考虑清楚，你的孩子真的适合出国吗？
问：老师，请问坂田的房子兼自住投资还可以买吗?看中地铁10号线附近的：万科城，容积率较低只有1，绿化很好 ;还有佳兆业城市广场，赠送面积很大但容积率很高。
答：坂田我很熟悉，从大方向来说，华为外迁是购买力流失-空，地铁10号线-坂雪岗大道-旧改-多。 整个龙岗的房子，品质都很好，但供应量也大，你看到的是静态的品质，而缺了一点长远的眼光。坂田自住可以、投资只是略略跑赢大盘。
问：老师您好，请教下，福田的景龙大厦1-3栋和必好大厦对应的是福外北校区的学区房，但价格没其他学区房贵，是有什么问题么？升值空间如何？
答：福田真实存在大量“低价”的房源，它们交通便利，配套齐全，学位充足，很多户型不差，居住舒适度不低。 这类房源的普遍特点是： 20-35年楼龄 独栋或双栋大塔楼，无社区花园，停车位紧张 八九十年代楼梯房，房源、产品和社区老化 户型差，客户不出阳台，异形或有尖角 楼盘偏办公化，办公大于自住 学位中等或者偏下 定价准则：以上特点这2个盘占了3-4条，如果没有学区，价格会更低。 现阶段深圳的正常次新房回报率更高，原因还是大家都是外地移民，不迷恋地段，不愿意给老钱接盘，还在城市扩张和外溢的阶段，可能再过二三十年，深圳的城市化进程接近尾声，就会像上海一样，中心区的老房子也很吃香，可以改造民宿或者酒店，旧貌换新装了。
问：400万标的深圳码农，都会在哪些区域买房?谢谢
答：400万的预算，基本上可以覆盖整个深圳了，所以码农们也是遍地开花，买哪里的都有，每个家庭情况不同，工作区域不同，喜好也各异，买法自然也千差万别。至于你的400万买哪里，想想最核心的需求是什么，也就不难选择了。
问：十三老师好，有首套首贷资格，手里资金70万，目标总价250万，深圳选筹给些宝贵建议，谢谢！
答：又来一个大额付费的土豪。 70万去撬250万，如果各项费用全包，还是有点吃力的哦。 就算能做到250万，这也是一个艰难的选筹，首先请排除热点片区，这点钱在热点片区只能买到个渣渣，就算硬上一个二三十平的单间老破小也没啥意义。 我的建议，把深圳地铁规划图拿出来，好好研究两天，找出近远郊价值站点附近的次新小两房，能控制在250以内的就坚定买入， 不挑拣不纠结，就酱紫。
问：您好，疫情后预计出售深中龙初学位房，可以拿回来的资金300左右，想在福田或南山投资地段房或学位房，再次购买需要首付5成，月供可以承受2万左右，因龙华红山已有1套大户型月供2.5万元。想听听老师您有什么建议？
答：福田内部各版块分化巨大，选筹比较难，帮你梳理出6个等级： 顶级梯队：香蜜湖：品质+学位+配套12-18万 第一梯队：百花：顶级学位+配套+老旧商品房 10-13万 第二梯队： 竹子林：深高学位 8-12万，普通学位 6-9万 景田\\/香梅北：福外学位 8-11万，普通学位 5-8万 华强北：荔园+红岭学位 8-12万 第三梯队： 车公庙：普通学位+中等品质楼盘 6-9万 园岭：中等学位（园岭中学）+拆迁概念（园岭新村） 8万 莲花：中等学位（莲花中学）+老旧小区 7-8万 中心区：四神盘（中海华庭、星河国际、城中雅苑、发展兴苑）8-10万，中低品质楼盘 5-7万 第四梯队： 保税区：6-8万 梅林：5-7万 新洲：5-7万 皇岗\\/赤尾：5-7万 八卦岭：5-6万 （荔外落户带动一批老破小涨到八万） 第五梯队：华强南：4-6万 不建议首付5成买房，全款抵押或者5+2都可以操作成首付3成。 建议在福田第二和第三梯队中选择。 南山：南海中学、育才太子湾有符合你预算、各方面都不错的房子
问：有270万现金，已经通过人才落户在深圳，请问买哪个区哪个地段的房子升值潜力大？目前，老家这儿已经有一套房子在按揭。
答：感谢大额付费提问 首先恭喜成为深圳人，深圳人的福利很少，最大的机会就是买套增值快、金融属性好的深圳房产。 外地有按揭，首付270w，做按揭要五成首付，算上交易成本，可以买总价500w的，二手房可以考虑南山福田学区两房或者长持的话选择一些楼龄新的片区，比如宝中、碧海、红山、大运等等，不同的板块有不同的选择侧重点。
问：终于等到十三房开知识星球，先恭喜下先。纯投资关注回报率，现金流相对稳定可以长持。选择如下： 1.大约280万大运的中海康城75平三房一卫； 2.大约260万坪山中心区的金域东郡69平三房一卫； 3.大约400万太子湾的山海津75平两房一卫（可适当高评）； 4.寻找罗湖400万内带中上学位的15年楼龄内刚雨盘； 5.长沙梅溪湖单价1.2万的90平三房次新。 请教下十三房对这些选择有什么看法和建议，个人偏向于5》1》3》2》4，谢谢。
答：纯粹个人看法，没有对具体房源有过实勘，抛砖引玉了。 一、我对长沙不了解，5不便加入排序 二、山海津400w买不到 三、中海康城三房超过280w 四、金域东郡小三房最低报价250w 五、罗湖的范畴太大，未明确，也不便加入排序了 以我了解的报价来预估，2＞3＞1 如有不同看法，私聊探讨，不在星球里刷屏了
问：你好 十三哥，我黄江有房 深圳公明有小三房， 都已还清，有贷款记录， 今年想拿150万投房产，你推荐的普涨区域，皇岗 上塘，西乡碧海，沙井，我倾向于 碧海，有合适的盘推荐吗，我不明白哪一片属于碧海片区， 另外我这个情况还能操作三层首付吗，谢谢
答：你好，先说说宝安这几个板块： 1.碧海： 碧海实际上可以理解为低配版的宝安中心，不论从片区品质、配套、交通都差宝中一到两个档次，但由于房价也便宜一些，所以对于有总价约束的小白领（稍微有钱一些的小白领）来说，碧海是宝安中心的替代品；之后前海的产业（特别是大铲湾）也会利好到碧海； 但由于碧海片区已经大体建设完成，而宝安中心还有大片的空地以及欢乐海岸2.0规划，因此未来碧海和宝安中心的差距会进一步拉大； 至于很多人关心的飞机噪音的问题，其实对于小白领来说是可以完全可以接受的，不构成折价因素；但如果未来房价再上涨50%，碧海就需要改变定位服务于低端金领的改善需求，对于挑剔的金领来说，飞机噪音可能会带来一定的折价； 因此，碧海有潜力，可以跑赢大势，但不如宝安中心，也不如前海； 还有大家关注的腾讯科技岛，目前看来要真正等到腾讯入驻还有至少7年时间，且入驻人员规模也是未知数；入驻之后，碧海片区的租金必定会迎来大涨（特别是富通城），但对于购房来说，宝中依然更具竞争力，因此结论不变； 2.新安： 新安是宝安老区，类似罗湖的情况，配套成熟但需求主要来自于当地居民，部分有宝安中学学位的次新盘价格甚至持平宝安中心；但相比于罗湖更有利的是：新安距离前海和南山都很近，所以能否吸引部分小白领的注意； 总体来看，距离地铁较近的小区能够略微跑赢大势，其他小区持平大势；价格太高的小区有明显的需求错配，最好不要碰； 3.西乡： 西乡片区类似南山中心，得益于一号线终点站的每日播报，西乡的关注度不输南山中心；片区品质也类似，地铁盘价格不低，未来规划只有零星的旧改；在高关注度下供需关系保持稳定，潜力不大；考虑到大铲湾的辐射作用，西乡中长期来看持平大势； 4.沙井： 大空港新城地处大湾区核心节点，连接深圳前海和广州南沙，必然是深圳市政府重要的战略要地；国际会展中心片区综合规划也进行了公示，面积相当于三分之一个福田；而规划内，住宅用地占比很少，且大概率是人才房；更多的居住、配套会落在沙井，沙井是大空港的核心居住区； 实际观察来看，也与预期一致，沙井目前的建设力度在全深圳范围内仅次于前海和坪山，海洋产业、海岸城2.0、深圳外国语等等利好都会落地于此，得益于11号线，沙井可以快速地通勤到南山和福田，逐渐吸引了不少小白领们的目光； 因此，沙井除了未来本地产业带来的需求，还能承载南山外溢的需求，随着沙井未来3-5年翻天覆地的变化，投资潜力巨大，能都跑赢大势。 碧海成交量最大的几个楼盘： 富通城 圣拿威 玉湖湾 绿海名居 幸福港湾 中信湾上 幸福珺湾 都可以关注 二手房全款抵押的方式可以操作成首付3成，也可以5+2模式（首付5成，2成首付贷） 另外沙井的海岸城新盘也可以关注 黄江和公明的房产没有用杠杆，从投资角度看没有利益最大化。 建议抵押融资或者出手黄江继续加仓深圳。
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