昨晚，瞄了一眼萬科2017年報，一如以往的驚豔，沒啥可說的。
不過，依然有兩個數字，傲嬌地從數據森林裡跳出來：
2017年，萬科全面攤薄的淨資產收益率提升至21.1%，創萬科記錄；
2017年，萬科上繳稅金高達566億元，是年度淨利潤的整整2倍。
這兩個數字，第一個顯示萬科的掙錢能力，另一個顯示萬科財政貢獻的能力。
在一萬億元級別以上的總資產盤子裡，大象居然越轉越快，獲得高達20%以上的ROE水平，著實需要極高的資產週轉與財務平衡藝術。這個新紀錄再度證明，萬科確實是一家名不虛傳的「ROE驅動股份有限公司」。
但是，今日重點，不在談數據，而在談商道。
本文正在寫作之際，一場例行的2017年度萬科業績推介會正在深圳大梅沙舉行。陸續看到的現場實錄顯示，萬科董事長鬱亮做了一個很長的演講，曝光了一份未來的萬科路線圖。
本場業績會之前，鬱亮在萬科的董事長任期，剛滿九個月，若以全職董事長算起，更是僅有2個月。
董事長是企業的船長，工作內容亦與總裁職責有相當區別，人們想必十分期待，他如何完成個人的風格切換與崗位首秀。
此時此刻，當精瘦的鬱亮出現在舞臺中央，他天然具有兩個議題不能迴避：
1，他要確保九個月前的權力交接沒有對業績造成任何影響。業績要好，不能波動巨大。
2，他要消除外部對他個人的一個傳統偏見：一個有20年職業生涯的職業總裁如何變身董事長與企業家，從瑣碎的經營工作與財務報表中，抬起頭來，真正給萬科鉅艦輸出新時代的新方向與新能量。
業績會於11點半結束，全程聽下來，鬱亮九個月來，肯定思考良多。當看到同行整理的文字實錄後，本人內心十分驚訝。
首先，萬科的求變思維、危機感與使命感繼續爆棚，瀰漫於鬱亮的整個講話，直截了當。在印象中，這也是鬱亮出任萬科董事長新職、並提出「地產白銀時代」著名論斷後，第一次系統性講述當下的時代、地產大勢與萬科未來路線的公開講話。
其次，對萬科何去何從的自曝方式，有點很不萬科。按照我的理解，應該專門開個大型發佈會，數百人的場子，隆重推出，方顯重視。至少不能一次性都講了，多少要給自媒體爆料創造一點機會嘛。
白銀論斷，對整個行業影響多年；今日這番低調奢華的講話，大概率還將對整個行業形成心理衝擊。
鬱亮的這份講話，層層遞進。我把鬱亮的核心觀點，按照時代—行業—萬科的順序邏輯，羅列出來，並且同時列出談談一勺言的看法（綠色部分）。
一，沒有成功的企業，只有是時代的企業。一個企業的戰略定位，一定是基於對時代的判斷基礎之上。既然要擁抱新時代了，就要告別舊思維。
（言下之意，萬科不參與規模排名，因為那是舊思維下成王敗寇的邏輯體系。）
二，新時代有兩個深遠的變化。首先，結構不平衡比總量問題更受關注；其次，發展比速度更重要。
（企業家的首要職責是，讀懂時代特徵。否則後患無窮。企業家與普通人皆可預測，但是最大的差別是，企業家一旦判斷失誤，代價巨大，要麼令公司踏入陷阱，要麼踏空整個週期。而普通人錯就錯嘍。）
三，在產品、服務與經營管理層面，中國企業要對社會整體的健康發展多做貢獻，不要添亂，更不要成為麻煩製造者。
四，中國企業要敢於把中國企業的經營、管理水平放到全球視野當中去檢驗，要和全球最先進的經營、管理水平同場競技，要和全球科技水平最高、效率最高的企業正面競爭。
（中國地產公司的過去十五年，集體得益於一個線性增長的中國房地產市場，但是，要想獲得更大的未來，就要敢於對標，敢於走出去，不要窩裡鬥，不要侷限於一個行業內的稱王稱霸，真正讓自己全面大而強起來。）
五，未來房地產行業，有三句話是要記住的：房住不炒，租購併舉，住有所居。
（一勺言寫過文章，房地產是「平」的。一個企業家，一個董事長，真正重要的事情，就是讀懂大勢，給出方向，併為此承擔責任。這三句話，就是未來十年房地產的政策天花板。）
六，住房一定要回歸居住屬性，房地產一定要回歸實業屬性。萬科要更加堅持“蓋有人用的房子”。萬科是行業裡面，第一個實現全裝修的企業。對於炒房的人來說，裝修部分是沒有價值的，它不能升值，反而會折舊。只有自住客戶，才更喜歡裝修房。同時，過去和未來都堅持“三不”：不囤地、不捂盤，不拿地王。
（鬱亮對萬科的調試，兼顧過去與未來。一個有初心的房企，會在新時代的新思維中，成為更長期的贏家。）
七，「租購併舉」四個字，不是“租售”而是“租購”，說明要站在消費者而不是開發商的角度來看問題；不是“購租”而是“租購”，說明未來萬科需要更重視“租”而不是“購”。
（租是鬱亮對未來樓市判斷中的核心關鍵詞，也是鬱亮版萬科集中發力的不動產周邊領域。長租是鬱亮為萬科尋找到的下一個主航道，希望他能成功。）
八，萬科的明確目標是，進入全球最大的住房租賃企業行列。德國的住房租賃是全球有名的，德國最大的租賃企業，大概是33萬間公寓。萬科將用三年左右的時間，有機會趕超他。
（對於這個小目標，一勺言並不感到滿意。請鬱亮讓我們見識見識更大的大場面吧。）
九，「多主體、多渠道」，說明未來很多房子，將不再是開發商出售的商品房。如果萬科不把自己定義為“開發商”，而是定義為“美好生活場景師”，這就是個機會。因為不管哪種住房，都需要有人蓋房子，蓋好房子之後需要有人提供相關服務。
十，萬科不能把自己圈在“開發商”這個小角色，而要讓萬科服務的對象，儘可能向“全體人民”這個大範圍靠攏。對買房、租房、甚至需要住房保障的客戶，萬科都要爭取為其服務。
（鬱亮對萬科的這個時代要求，顯然是高標準的，它朝向一個全生命週期的服務者的自我定位。過去數年，萬科已經投入很多資源於其中，所以，不要以為一個口號背後只是另一個口號。一個公司要做好人，是很昂貴的一件事情。）
十一，房屋全面短缺時代已經結束，現在房地產行業的主要矛盾，已經不是“短缺”，而是“不平衡”和“不充分”。
十二，這就要求萬科在尋找客戶、尋找投資標的的時候，不能籠統來看，甚至不能以城市為單位。萬科需要更小的顆粒度，對客戶需求、區域特徵做出更精細的分析。
（從地產方法論上看，我給鬱亮的這個論斷打滿分。）
十三，一個經濟體在房地產建設進入成熟期後，圍繞不動產的服務業，其規模會超過房地產本身。
（又是一個非常務實的、關鍵的、合乎董事長身份的專利判斷。令人感到振奮的是，當鬱亮面對話筒對全行業說出判斷的時候，萬科在中國地產界TOP10強中的創新業務拓展，已經一騎絕塵。這是他的底牌與籌碼。）
十四，我非常明確地認為，中國房價快速上漲的時代已經結束了。如果房地產企業還是有地就買，不看價格，那麼之前怎麼賺的錢，之後就會怎麼賠回去。房地產企業需要把自己看成製造業、服務業，要靠雙手勞動賺錢，不要再去想靠不動產價格上漲來賺錢。
（這麼多年，萬科董事長談房價，歷來是敏感事宜。但是，身為行業龍頭，如果能夠發表一些有助於行業穩定健康發展、祛除浮躁功利的言論，其實，多多益善。根據本人對鬱亮的瞭解，他相當有辯才。）
十五，萬科要以人民的美好生活為己任，以「城鄉建設與生活服務商」為定位，領先領跑，為更廣泛的利益相關方，創造更長遠的真實價值，成為無愧偉大新時代的好企業。
（相比於城市配套服務商，這個新定位，邊界更具拓展性，受益人群也更多，也更加符合下一步萬科發力的方向。2017年，萬科啟動了一個萬村計劃，那便是一個專門針對城中村改造與租賃運營的平臺。）
十六，一個真正領先領跑的企業，領的不是規模之先、速度之先，而是方向之先、變化之先，風氣之先、創新之先。
（再一次把房地產的主場之爭，拉到了更高的段位上。我想，地產行業，英雄輩出，但冷暖自知，經歷了風雨，才更懂得這些新競技規則的重要性。）
十七，今後與未來，萬科不賺快錢、不賺 「輕鬆錢」，不賺「錢生錢」。
（這是繼十幾年前，王石發表的萬科不行賄著名言論後，萬科董事長鬱亮對外發布的又一個重磅企業承諾。快錢，輕鬆錢，錢生錢，是浮華盛宴的典型特徵，註定雨打風吹去。新時代洶湧到來之際，鬱亮立下此家規，有望令萬科安全許多年。）
十八，今後，萬科不僅關心城市，也要關心鄉村，城市與鄉村的互動。這裡的鄉村是指，城中村，城市周邊的鄉村，遠離城市的鄉村。萬科不是要去鄉村蓋房子，而是專注於提供美好生活與鄉村振興的場景。
（有情懷的生意不一定是好生意，但沒有情懷的生意一定不是好生意。）
十九，萬科的未來由四個小角色組成：美好生活場景師，實體經濟生力軍，創新探索試驗田，和諧生態建設者。
（萬科造詞令人歎為觀止，都是好詞，但是媒體、股東、投資人、業主，個個都拭目以待，聽其言，觀其行。總之，鬱亮一言既出，壓力山大。）
二十，萬科需要有敏感度，也需要有信心，相信在未來不動產領域的周邊行業大有作為。
（鬱亮深知，不能一味高談闊論，終究要回到地面，鼓舞同事，激勵人心，方向定了，大家就加油幹，一張藍圖繪到底。）
在鬱亮的調試下，萬科究竟會變成一傢什麼樣的公司？我們以後用地產公司來稱呼它，是否會不合時宜？萬科的市值增長，還能不能從中找到新的靈感？
這些問題都構成了我們在鬱亮萬科時間的最大懸念，也是未來鬱亮董事長任期內的最大看點。但是有一點是不能變化的。
那就是，在萬科應時而變、戰略升級的底層平臺上，總有一臺精密數字儀器在毫無表情地工作。
前文閱讀提示：
數字也瘋狂 | 被恆大財報改變的三個地產傳統認知
閱讀更多 一勺言 的文章
