随着租赁用地不断推出，加之越来越多土地出让都有自持比例要求，租赁产品成了开发商需要关注的重要产品品类，而与传统产品设计不同的是，过去开发商面向的用户群体都是家庭，都是面积越做越大，越做越豪华，而这个思路能够适用租赁产品吗？
答案当然是否定的，接下来就谈一谈如何做好公寓产品设计，具体而言，需要把握三个关键环节：
一、产品设计精细化：在小空间最大化使用率和适用性
对于租赁产品，最核心的群体是单身青年，尤其租赁是个利润极其微薄的行业，如何用最小的面积满足基本功能需求，进而提升坪效，就成为非常关键的内容，试想，同样一栋楼，牛逼的运营商可以做250间房，而你只能做200间，而房价可能相差并不大，那对方就比你高20%的利润，或者同样面积下对方有更强的租金溢价，前端拿房时你怎么和对方竞争？
为了能让年轻人既能住在核心地段，方便上班生活，同时又不至于支付过高的房租，超出承受能力，那就需要在产品设计上尽量控制面积，达到控制总价的目标。所以在总面积有限的情况下，如何在小面积里住出奢华感，满足生活需要，就成了产品设计需要重点考虑的内容。
比如万科极小公寓，万科在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。
万科城项目18平米小户型通过空间共享，提供客厅、卧室、卫生间、书房等多种功能的复合空间。万科在设计过程中，体现了对人居细节的把握，比如全能入户玄关，玄关长度≥900mm；入户左侧为鞋柜，隐形电器柜,右侧为热水器小家电及洗衣机设置；像卫生间提供如厕、淋浴、洗漱功能；而极小户型的客厅使用频率较低，可作为隐形空间，在必要的时候通过可变家具实现客厅功能；卧室的基本功能是睡眠休息，所以在床头附近，需要设计插座满足使用笔记本电脑的需要，另外床头设计放书、手机、闹钟、小台灯的空间。
除了基本居住功能外，万科甚至对生活场景尺寸做了精细化研究。比如一个人洗脸刷牙，水盆300*300的净尺寸是比较舒适的；洗碗筷和盘子，较大的盘子和碗的直径一般不超过300mm；为避免清洗碗筷时，污水溅出，水盆深度至少要大于200mm。
书桌的长度应满足2人要同时学习；同时，应有足够的收纳空间用于存放各种书刊，包括课本、报纸、杂志等。书架的进深设计有两种尺寸260mm、300mm。260进深为主，用于竖向排列大部分标准尺寸的书刊，300进深的为辅，用于横向堆放少部分8开本的书籍。
穿衣镜的宽度不小于身体的宽度，最小宽度为30公分，长度不小于120公分；镜子与地面的距离不超过60-65公分左右；另外，在穿衣镜的对面，应该设计一面小镜子，用于背对着穿衣镜看自己的背影。
另外利用隔板，在玄关设计入户鞋柜，卫生间设计拖把收纳空间、洗护用品安置处，全能烤漆衣柜及内胆收纳箱，书桌设计全能书柜、书桌抽屉及柜顶收纳空间等。
另外像日本公寓龙头大东建托，管理房屋近100万间，在产品精细化方面是不遗余力：
首先，在建筑节能这块，大东建托新开发的超薄LED灯比传统LED要薄五分之一，节省三分之二的能耗，提高四倍使用寿命，并且降低了成本。另外，为保证住的舒服，大东建托开发了无噪音系统，比如静音地板，其隔音、降噪、抗震技术比传统木质地板减少了三分之二的噪音。
其次，不断推出新产品系列，满足租户新生活需求。2014年10月大东建托推出Soyoka 产品。Soyoka完美地营造出了自然光、风和绿色植物的友好环境和舒适的居住空间。产品设计特点主要有：一是通风透气，让租客感受舒适的居住环境；二是隔热设计，实现冬暖夏凉的效果，感觉很舒适；三是符合低碳建筑认证标准，达到最高评级，体现了环境友好、低碳和节能的特性。
另外为了满足租客灵活变动空间布局的需求，大东建托推出了房屋租赁的佩莱系列。该产品的设计特点有：一是房间功能分区可以使用可移动的“隔板”进行改变，二是包括三个不同特色的设计类型。
二、产品设计特色化：既要有好看的皮囊，还要有有趣的灵魂
在用户群确定后，如何针对用户标签，进行匹配性的产品设计是关键，主要要在细节上见真功，如在床单、窗帘、灯具、座椅乃至卫生间等等细节都注意主题元素的融入，要更注重客群的内心需求和精神体验，通过一系列的“仪式化”设计和表达，让产品属性和客群人格要素产生化学反应，并由此赋能。
因此，在产品上就要考虑如何为年轻人打造一个既能满足传统的居住需求，还能满足精神或社交需求的产品，为交流交友创造一个合适的空间。比如YOU+先租赁在创业公司产业园等地的整楼，再统一改装成集中式公寓，再出租。为满足年轻人社交需要，YOU+在公寓楼一层统一配备公共娱乐设施，健身房、台球室、吧台、书架、游戏机等；室内将床改为吊床，有独立卫生间，楼内有公共厨房及食堂。广州每间月租金2000~3000元，物业管理费10%。
另外像湾流国际与国际一线设计事务所合作打造日系风、北欧风、工业风、裸心风、田园风等先锋风格的30㎡私人空间；以及500㎡的超大社交空间：厨房、健身房、影音厅、咖啡厅、洗衣房免费开放……。
产品设计最初的出发点是组合功能，现在则更注重通过设计形成意识化的载体，形成IP化的人格属性。公寓运营已不再认同“样板房”概念，而是更多希望提供生活方式的空间。“房子是租的，但是生活不是租的”，喜怒哀乐，享乐是自己的。通过人群的气质研究，提炼升华客群的性格和人格属性，通过标准化设计和个性DIY模块选项组合，让每个房间成为个人审美意识的参与性表达和生活方式的组织者。比如女神主题公寓，利用色彩，材质，收纳，空间功能组合，照顾女性的习惯，甚至多设计几面镜子，通过细节撩拨女性敏感的神经。通过这样的方式，使得产品设计和设计风格和主题相匹配，给到客户美好的主题氛围体验，但一个成功的主题公寓不仅仅是创造出一个概念那么简单，要使主题名副其实，乃至让主题形成超附加值，使公寓的主题融入到产品之中、融入租客心境及感官体验之中。
三、产品设计品质化：注重视觉感受和生活品质，提升租住体验
目前租赁已经不仅仅只是中低收入群体的选择，很多高收入群体也越来越接受租赁方式，对于这类高端客户，或者说需求升级的客户，则要注重产品设计的品质化，通过品质化产品来满足客户需求。举个例子，像新派公寓为了打造一款爆品，花了很多功夫，比如，开业三年不用清洗可自洁的环保外立面。除此以外，在租住体验环节也是不遗余力，如门口暴雨后不湿脚的透水石、让平日脏乱的死角成为运动的跑步楼梯、厨房无异味的大胃王、分层过滤的饮用净水器等等。
而窝趣为窝友提供优质的私有空间配件，如雅兰总裁级床垫、阳光采光的大窗，整体设计风格多变，如LOFT户型的自由工业风、榻榻米户型的创意马卡龙风、榻榻米风格的北欧设计风。
但在打磨品质化产品时，还需要把成本控制得恰到好处，给客户提供最高性价比的产品。围绕客户的核心体验，在选址上要关注怎么样控制合理的租金成本，考虑怎样精细化的设计物业形态、房间，考虑怎么样既满足客户的生活情景需求，同时又提供在他们预算范围内具有最高性价比的产品。
比如要把家具做得符合客户需要，又要具有很高的性价比，这里面就涉及研发、设计、工厂化制作，从源头设计、成本管控、工厂化生产、选供应商等各个方面实现平衡，才能做到既符合客户群的要求，功能性非常强，同时又能利用工厂化的生产优势把这个成本降下来。所有的这些点都需要反复推敲，最后实际上是紧紧围绕着“平衡”，怎么找到这个平衡点非常重要。这就需要从硬件到选址、服务，整个链条上所有的环节，都是要一点一点地去匹配，通过不同的可能性达到收益和客户体验最大化，找到一个平衡点。假如公寓把装修做得非常好，但是客户不一定需要这个，不能服务过度或者产品过度。
（全文完）
作者简介：刘策，聚焦房企战略、存量运营及创新业务研究，曾受托参与多项住建部及省市政策课题研究，系广东省公寓协会专家委员会主任委员、广东省房地产协会专家委员会委员、北京师范大学珠海分校不动产学院客座教授、清华大学深圳研究生院金融硕士班讲师。
特别声明：本文仅代表作者个人观点，不代表所在单位立场（以对外公告为准）。
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