开发商交付的房屋与样板房不一致怎么办

为了给购房者更直观的感受，不少售楼部会开辟专门的场所来布置样板房。在开发商精心设计之下，样板房充满了家的味道，相信不少购房者在参观的时候都会忍不住幻想一下将来的生活。但许多购房者在收房时才发现，房屋完全找不到样板房的影子。那么当出现交付的房屋与样板房不一致的情况时，购房者应当怎样维护自己的权利呢？

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一、样板房并不当然的具有合同上的效力

有些人认为样板房属于商家的广告宣传，本就不能当真，而有的人则认为开发商既然以样板房为样品进行宣传，其所交付的房屋就应当与样板房保持一致。但其实这两种观点都不够全面，样板房实际上是开发商宣传资料的一种，其效力也应当在具体情境下进行分析。样板房具有合同上的效力的法律依据是《商品房销售管理办法》第三十一条，以及《合同法》第一百六十八条、第一百六十九条。

根据《商品房销售管理办法》第三十一条的规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。也就是说，样板房是否具有合同上的效力，要看开发商是否对二者的一致性进行了说明。当开发商未对一致性进行说明时，该房屋买卖即可以被认定为是属于凭样品买卖，由此可以适用《合同法》第一百六十八条、第一百六十九条的规定。

根据笔者对相关案件的总结，在实务中，有以下情形的会被认为开发商已经对样板房与交付的房屋的不具有一致性进行了说明，从而否认样板房在合同上的效力：

1.商品房买卖合同中就房屋的结构、布局、质量、装修等因素专门作了约定。商品房买卖合同是开发商与购房者意思的最直接体现，也是双方享有权利承担义务的最根本的依据。当商品房买卖合同对房屋的属性有明确约定时，任何人都应当尊重这种约定，当事人也应当遵循这种约定行使权利，购房者当然也就不能在合同之外另行要求开发商承担过分的责任。

2.商品房买卖合同中有类似“出卖人展示的样板房仅为空间布局向导、装修装饰和家具布置的参考，非出卖人房屋交付的标准”的表述。双方如果在合同约定中明确排除了适用样板房的标准，那么购房者同样不能要求开发商交付的房屋与样板房一致。

3.开发商以其他方式说明交付房屋与样板房不具有一致性。如在宣传页、小册子中标注“样板房仅用于参考，不代表实际交付房屋的标准”，在这种情况下，开发商已经对交付房屋是否与样板房保持一致进行了说明，也不能要求开发商交付的房屋与样板房保持一致。

二、一致性的认定

如果样板房被认定具有合同上的效力，那么这种一致性应当如何把握呢？也就是说交付的房屋在具备什么样的标准后才会被认定为与样板房具有一致性呢？笔者认为，一致性的把握应当结合房屋的使用目的、双方的约定等因素进行考虑。比如房屋的结构和布局，对购房者订立合同的影响很大，购房者购买房屋也是为了能够享受这种结构和布局带来的便利，因此当房屋的结构和布局与样板房一致时，就应当认为二者具有一致性，否则则不具有一致性。又比如双方约定交付的房屋是毛坯房，那么就不可能要求开发商交付的房屋与精装过的样板房完全一致，但是所交付的毛坯房应当具备一致性的潜质，也就是交付的毛坯房应当具备在装饰装修之后与样板房完全一致的可能性。

关于一致性的认定，在实务中较为复杂，上述意见仅是笔者个人观点，具体的认定标准需要根据实际情况灵活掌握，以说服裁判者。

三、当样板房有合同上的效力时，购房者如何主张权利

1.固定证据

打官司就是打证据。鉴于很多开发商在交房前就会拆除样板房，导致购房者后期举证困难，建议购房者在参观样板房时应当以录像和拍照等形式将样板房所展示的形象固定下来。

2.主张对方的违约责任

购房者可根据自己的需求和开发商具体违约的类型，要求开发商承担修复、支付违约金、减少价款、赔偿损失等责任直至解除合同。