10月18日，深圳市土地房產交易中心發佈《深圳市前海深港現代服務業合作區土地使用權出讓補充公告》。
公告顯示，根據土地管理有關法律法規政策規定，原本計劃在10月22日（明日）出讓的前海桂灣T201-0123、T201-0125宗地終止出讓。
點擊查看回顧：又增8萬㎡住宅！前海首次招標出讓含住宅指標地塊
▲深圳市土地交易中心發佈公告
出讓條件苛刻？
從9月10日公示的出讓條件來看，備受關注的前海桂灣含住宅用地的T201-0125宗地限定條件較多。
其中，該宗地總建築面積不超過622020平方米，其中辦公、商業、酒店等面積超過50萬平方米，宗地不可分宗，且多限中標人自持。
有媒體根據出讓條件測算，等於開發商要自持30萬平方米辦公物業和體量不等的酒店、地下商業，才能換得8萬平方米的可銷售住宅的開發權。
▲原定於10月22日出讓的前海桂灣兩宗地
而8萬平方米的住宅建築面積，也差不多相當於半個2016年深圳龍華金茂“地王”的體量。且要求如該宗地30萬平方米辦公物業及中標人承諾自持的辦公物業自簽訂《出讓合同》之日起40年內限自持，自持期滿後限整體轉讓，業內人士認為條件較為苛刻。
而目前前海合作區範圍幾乎沒有出讓過可銷售的宅地，也導致了前海周邊以及寶安中心區房價水漲船高，部分豪宅早已經突破10萬元/平方米。
深圳職業技術學院房地產研究所所長鄧志旺認為，此次前海地塊終止出讓的原因，應該是投標者不積極，參與人（企業）不夠，猜測為對規劃指標和轉讓條件等存在分歧，例如週轉週期，銷售方式等方面，因為過往深圳土地流拍都是這些原因所導致。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前並不清楚前海兩宗地塊終止出讓原因，不過，可以從3個原因方面進行猜測分析。
近期很多二線城市政策出現“鬆綁”政策，9月份70城房價出爐，深圳房價呈現略微上漲趨勢，穩“地價、房價”成政府基本調控要求。其二，前海商業辦公面積供應較大，兩宗地塊含有大面積的商業辦公建設，整體轉讓，導致或對前海市場供應造成壓力。
其三，房地產開發歷來不是前海自貿區開發重點，所以進入前海的開發商企業門檻設置較高，導致投標人數少，房企參與熱情度不高，目前能參與前海開發的渠道少，而且大多與前海用地定向出讓引進產業導向有關。
資深地產媒體人士朱文策曾發文分析，此次前海兩宗地《投標出讓評分細則》裡，考慮到“商務標”僅佔51%權重，因此，企業不會去打價格戰，反倒會重點去拼“技術標”，前海希望設置綜合競標，而非掛牌拍賣，目的是為了選擇一家城市運營商真正把這項目做好，而不單是賣個高價。
前海近一年土地出讓情況
2018年全年，深圳一共出讓了20宗商業用地，大部分集中在前海桂灣片區。
2018年10月17日-19日，深圳3天連拍6塊地，分別為前海桂灣5宗商業用地，南山留仙洞總部基地1宗產業用地。太平金和、敏華控股、新華養老保險、招聯消費金融以及前海人才樂居成功入駐前海桂灣片區。
2018年10月17日，T201-0112宗地由太平金和成交；T201-0113宗地由敏華控股成交。
2018年10月18日，T201-0093宗地由新華養老保險股份有限公司以底價成交，T201-0111宗地由招聯消費金融有限公司以底價成交。
2018年10月19日，T201-0109宗地由前海人才樂居底價成交；T501-0091宗地由普聯技術底價成交。
2018年12月12日，前海桂灣片區出讓一宗商業用地，由深圳前海冶建科技發展有限公司以起始價12.1億元獲得，綜合樓面價為25208.3元/平方米。
2019年6月10日，深圳市前海開發投資控股有限公司以底價3800萬元獲得前灣片區十一單元01街坊的一宗綜合發展用地4。據此前的土地出讓條件，該地塊將用於建設前海國際會議中心，土地使用期僅15年。
前海桂灣兩宗地出讓回顧
9月10日，深圳市土地房產交易中心發佈前海桂灣兩宗地出讓信息，前海桂灣兩宗地將於10月22日招標出讓。這也是前海官方首推住宅用地，市場關注度極高。
有別於以往的掛牌出讓方式，兩宗地將採用招標出讓的方式。評標採取綜合評分法，總分100分，其中，商務標51分，技術標33分，資信標16分。
根據公告，T201-0123宗地位於桂灣片區一單元，土地用途為商業用地，土地面積為50052.16平方米，總建築面積為136310平方米，投標保證金10億元，土地使用年限40年，該地塊確定代建“前海國際金融交流中心”。
據悉，前海國際金融交流中心建築方案設計早已確定，中標方案為OMA Asia (HongKong) Limited+悉地國際設計顧問（深圳）有限公司聯合體設計的“絲海揚帆”。
▲“絲海揚帆”效果圖
相比之下，另一塊T201-0125宗地，由於含8萬平方米住宅用地，頗受市場關注。
T201-0125宗地位於桂灣片區一、三、四單元，土地用途為綜合用地，土地面積86638.74平方米，總建築面積622020平方米，投標保證金10億元，土地使用年限50年。
處於前海核心地段的商住用地規劃，包括有8萬平方米的住宅建築面積，也是前海片區目前4塊住宅用地（此前三塊住宅用地依次為前海時代、招商領璽、深國際頤灣府）。
（T201-0125宗地地塊位置：中英金融科技城 ）
來回顧下該地塊的出讓條件：
出讓條件
1．住宅允許分割銷售：T201-0125宗地，30宗地30萬平方米辦公物業及中標人承諾自持的辦公物業自簽訂《出讓合同》之日起40年內限自持，自持期滿後限整體轉讓；其餘未承諾部分辦公物業限整層轉讓，且最小銷售單位不得少於500平方米該宗地允許分期開發，最多不得超過3期。
首期開發的辦公物業不少於10萬平方米（其中自持部分不少於7.5萬平方米）。住宅允許分割銷售，酒店限整體轉讓，地上商業限整體轉讓，地下商業限整體轉讓。
2.土地用途為綜合用地、綠地、道路用地，土地性質為商品房。土地利用要求主體建築物的性質為：辦公、住宅、酒店、商業。建設用地面積60786.97平方米，綠化用地面積7564.48平方米，道路用地18287.29平方米，建築容積率：≤10.2，建築覆蓋率：≤65%。建築高度或層數：≤250米。
計入容積率總建築面積不超過622020平方米，其中，辦公(含物業管理用房等)面積400000平方米、商業面積72000平方米（其中地上商業52000平方米，地下商業20000平方米）、住宅80000平方米（含物業管理用房）、酒店45000平方米、公共配套25020平方米（包括國際通訊機樓22000平方米、公交首末站2400平方米、公共廁所120平方米、垃圾轉運站500平方米）。
原為9萬平方米商務公寓用地
值得一提的是，這塊8萬平方米住宅用地原本為9萬平方米商務公寓用地。
7月12日，前海管理局發佈《關於前海桂灣片區01-03、03-01和04-01街坊單元規劃調整的公示》，開展前海桂灣片區01-03、03-01和04-01街坊單元規劃調整事項。
被調整的地塊則為T201-0125。
部分資料來源：深圳土地交易中心、房信網
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