*開封自貿區展廳圖 以古聞名 以新出彩
1、對於區域的理解，僅為個人的簡要分析；
2、對於購房的理解，僅為個人的判斷；
3、在您買房或者投資之前，您可以看看這篇文章，僅此而已。
行文之前，先以數據開篇。
數據一：
投資額
施工面積
銷售面積
銷售額
2015
168.21
1764.09
333.72
128.26
2016
211.8
1852.81
415.44
169.51
2017
251.28
1602.51
394.68
206.35
數據二：
2017年土地供應計劃（不包含縣區+祥符區）總量約16103畝。其中：商服用地約3585畝；工礦倉儲用地約1532畝；商住、住宅用地約3109畝；公共管理與公共服務用地約1433畝；交通運輸用地約6444畝。
2018年，開封市場計劃土地供應計劃（不包含縣區+祥符區）總量約13316畝，其中開封新區用地約8694畝。根據土地性質劃分，其中：商服用地約2518畝；工礦倉儲用地約1895畝；商住、住宅用地約6476畝；公共管理與公共服務用地約834畝；交通運輸用地約465畝；水域及水利建設用地約1100畝；特殊用地約28畝。
從以上數據可以得出幾個基本結論：
1、未來開封房地產主戰場依然集中於開封新區；
2、開封新區的房價走向決定了開封市場整體房價的走向，而從當下來看，百強房企湧入開封，集中關注點依然在新區，開封早些年的省內房企，本地房企無地可拿，區域定價權乃至開封市場的定價權都漸漸的集中在百強房企手中。
接下來，正式開始從區域的角度聊聊開封的房地產，以及筆者個人理解的購房版塊。個人理解，難免偏頗，不足之處亦酌請斧正。
閱讀目錄 （標紅部分為此次更新部分）
Part1：東區 （汴東湖版塊，勞動路版塊）
Part2：古城區（雙龍巷版塊，環龍亭湖版塊）
Part3：南區（火車站版塊，清明上河城版塊，開尉路版塊，G310版塊）
Part4：南區（朱仙鎮版塊）
Part5：北區（復興大道版塊，東京大道版塊）
Part6：西區（汴西湖版塊，中意湖版塊，運糧湖版塊，金明大道版塊，高鐵站版塊）
Part7：祥符區 （列入更新計劃，需詳細瞭解後確定）
Part1：開封東區（順河區為主）
開封東區，長久以來，不是開封購房區域的重點。一是因為是開封老工業區，廠區家屬院眾多，拆遷安置成本較高；二是因為相比較於開封新區（鄭汴融城+自貿區），汴東產業集聚區的吸引力亦有侷限；三是儘管生活配套成熟優渥，但生態環境相較於西區，北區來說，仍有差距。
摘錄部分順河區政府2018年工作報告，對區域能有更深的理解。
老工業基地的改造：包含啟動化肥廠搬遷工作（預計整體搬遷在2022年），推進開聯，毛紡，空分等棚戶區的改造。在棚戶區改造方面，壯大順發投資公司，古城建設開發公司資產規模，鼓勵支持與央企，省企等大型集團合作，推進棚戶區的改造。
擬與實力企業合作，完成東部新城順河核心區7-12平方公里規劃，適時啟動開封東湖及東湖核心區基礎配套設施。
根據2018年開封招商計劃，其中涉及順河區的大項目有推進中建七局東湖開發及周邊土地整理、基礎配套設施建設項目；推進上海申華控股股份有限公司投資的申華汽車文化產業園第二批4S點建設項目。
開封東區·汴東湖版塊
與其說是汴東湖版塊，不如把範圍擴大到汴東產業集聚區版塊。關於汴東產業集聚區：規劃範圍東至東十一路（城市發展邊界），西至工農路，北至東京大道（城市發展邊界），南至隴海鐵路。下轄10個行政村和4個社區，總人口3.8萬餘人。機械設備製造、電子和新能源、汽車零部件加工、商貿物流為其“四大主導產業”。
*開封汴東湖規劃圖
關於開封汴東湖（以最終公佈的規劃數據為準）
汴東湖位於汴東產業集聚區（西起東二路，東至東四路，南鄰汴京路，北接規劃路），佔地面積500畝，其中湖面面積278畝；園林景觀170畝，商業服務用地36畝。擬規劃建設集旅遊、休閒、健身、水上娛樂為一體的“山水東湖”，湖周邊擬打造人文、生態、森林湖畔宜居家園、金融商貿中心等。項目整體建成後，可滿足開封市城郊近十萬畝土地的灌溉用水需求，更有利於工業用水的供給，水利資源的保持，生態環境的提升，周邊土地開發利用，對拉動東區經濟發展起著極大的推動作用。
*開封申華汽博園規劃圖
擬規劃的汴東湖周邊項目有哪些？先看超1000畝的申華汽車產業園，其建築面積約73萬平方米，建設汽車4S店集群，汽車文化廣場，以汽車運動為主題的商場、汽車運動娛樂場、辦公樓、酒店、二手車市場、機動車維修及檢測、駕校（考試中心）、車輛管理所等汽車銷售及服務功能為一體的汽車商業綜合體。目前擬入駐的汽車4S店包含：凱迪拉克，大眾，吉利，福特，紅旗，斯柯達，別克等品牌4S店。
項目的利好因素包含：
人口及產業支撐：項目建成以後，預計可吸納本地就業2萬人以上。
東區汽車4S店集群：未來開封市將不再審批其他地方新建4S店，將會把新建汽車4S店審批及現有違規建店拆遷承接集中放在申華汽車文化產業園，配合市裡“一渠六河”改造項目做好相關汽車4S店拆遷承接工作。
配套建設夏寨城中村改造項目：汴東三號地（夏寨新村），項目佔地43畝，用地面積28666.1平方米，建設1棟商務樓，8棟住宅樓，建設安置房364套。
當然，相信申華汽博園的推動，並最終落地運營，對於開封東區來說，是有著重要意義的。第一，汴東產業集聚區產業最強的一環，直接拉動區域的發展。第二，人口導入，並進一步帶動周邊區域其他產業的發展，推動區域人居環境的改善。第三，推動汴東湖項目的落地。
從理論上來講，汴東湖項目的落地，也將會給目前區域開拓者項目-東信公館帶來絕對利好。東信公館，項目位於新曹路和東平路附近（李長莊村）。項目的內部亮點在於北大培文學校，寫字樓作為順河區政府擬東遷的承接地，外部的亮點在於汴東湖。
*開封東信公館區位圖
對於東信公館來說，北大培文的教育體系是打動其意向客戶的最大賣點之一。當然，還有相對於其它區域較低的房價，與汴西新區的房價差在2000-3000元/㎡。
回到順河區整體的區域發展戰略，著力加快高端製造、商貿流通和文化旅遊“三業並舉”，著力加快汴東產業集聚區、特色商業區、汴東商貿區、物流產業區“四區共建”。作為傳統的工業區，轄區工業基礎、技術工人、勞動力市場等資源豐富，也是開封早些年重要的經濟支撐。如今的汴東產業集聚區，已初步形成“一區多園、主業支撐、齊頭並進”的發展新格局。
*開封正和創業園實景圖
區域內在售的工業地產項目，在開封房地產市場內並不多見。正和創業園，佔地220畝，總建築面積約22萬平方米。是集標準化廠房、物流倉儲、研發辦公為一體綜合性產業園區，一期標準化廠房和產業綜合樓，目前已入駐中開軸承、開封軸承、百特儀表、雷豪鎖具等十幾家企業。從目前來看，“退城進園”已經是發展的趨勢。正和創業園，在售企業獨棟，單價2887元/㎡起。
開封東區·勞動路版塊
有多少愛，就有多少恨。這個版塊本應該成為開封東區房地產發展的黃金區域，遺憾的是因各種因素造成的工程停滯，暫未交房，擱置多年仍未啟動的幾個房地產項目，造成了這個版塊的停滯。東區不缺購房者，東區也不缺區域情節。
2018年以來，勞動路區域的信息也漸漸的多了一些。進入土地批前公示的勞動路新曹路區域，項目位於開封市城東片區，東臨規劃路，西臨勞動路，南臨勞動路南街，北臨新曹路，規劃總用地約18.5公頃。用地性質包含二類居住用地兼容商業用地，公園綠地，商務用地兼容商業用地，商業用地兼容商務用地，行政辦公用地，醫院用地。
*勞動路區域土地批前公示
對於眼下的東區來說，棚改項目會成為主流。利好的消息是多數年輕人口遷出，並且已在其他區域購置房產，棚改區項目老齡化人口較多。面臨的問題有，棚改項目房價低，單套面積小，如何評估和進行拆遷賠償，是貨幣化補償還是原地安置？不妨來看幾個（以相關部門公佈的最終信息為準）：
1、軸承廠開發項目：該地塊位於新曹路西段1號（原開封市軸承廠），該項目佔地約114.6畝，適合建設為大型生活社區。
2、迪爾老廠區改造項目：該地塊系開封迪爾老廠區，廠區面積約為20畝，南到毛紡廠，西到毛紡廠分廠，東至商業銀行，北臨新宋路。
3、排演廳周邊改造項目：該地塊位於勞動路以西、新宋路北街以東、公園路東街以南、新宋路以北，東西長183米、南北長241米，佔地面積85畝。
4、十中南、北區開發項目：該地塊位於公園路以西，汴京大道以南，項目規劃用地面積約256畝。
5、城區老工業基地生活區搬遷改造項目：根據國家老工業基地搬遷改造規劃我區擬推出老工業基地生活區一期搬遷改造項目，項目包括：A、空分廠西生活片區，擬改造面積45.2萬㎡，改造6457戶，擬建面積94.2萬㎡；B、開聯廠生活片區，擬改造面積58.1萬㎡，改造3196戶，擬建面積153.4萬㎡；C、內電廠生活片區擬改造面積8萬㎡，改造1219戶，擬建面積23萬㎡。
Part2：古城區
古城區是開封旅遊發展的命脈。古城區有很多理想，需要的是幾代人的共同努力。古城區的規劃保護範圍：主體為開封古城區，即現有城牆範圍內13平方公里，以及向南延伸至隴海線，繁塔禹王臺景區約9.5平方公里範圍。此外，相關部分還包括，宋東京外城地上，地下遺址，明護城河大堤，朱仙鎮，黃河景區等古城區以外的重要區域。
*開封古城區鳥瞰圖
規劃保護目標主要保護三點：
1、保護——宋東京坊巷制城市格局；
2、延續——千年古都城市歷史文脈；
3、創新——老開封新宋式宋風宋韻。
保護框架可以概括為：一城，兩街，三環，五湖，七區。即：
一城：現存開封明清城牆範圍內，該範圍予以整體保護。
兩街：書店街和馬道街兩條傳統商業街。
三環：環明清城牆保護帶，環宋外城遺址保護帶，環明防洪大堤保護帶。
五湖：龍亭湖環境風貌區、包公湖環境風貌區，鐵塔湖環境風貌區，西北湖環境風貌區，陽光湖環境風貌區。
七區：雙龍巷歷史保護區，劉家衚衕歷史保護區，保定巷歷史風貌區，花井巷歷史風貌區，鼓樓田子坊商業歷史風貌區，繁塔禹王臺歷史風貌區，御街中山路歷史風貌區。
*開封古城區保護區域規劃
從規劃上，亦可以看出未來古城區的發展目標。打造13平方公里的宋文化景區，古城人口逐步遷出，自2010年以來，結合新區建設，古城內人口已從原27萬人，逐步疏解至22萬人，推動了開封老城的有效保護。在舊城改造過程中，堅守“小式建築、簡約仿古（宋）、灰色基調、限高15（米）”的風貌控制要求，依託厚重歷史文化資源稟賦，針對旅遊、度假、休閒功能，貫徹落實城市修補理念，注重城市品位提升，古城風貌管控和改造工作穩步推進。
老城區人口疏散，古城改造限高，未來老城區的居住價值會日益凸顯。可以說，高端住宅會成為古城區的首選。從目前進入改造的開發商來看，亦具備這樣的經驗。這個開發商是宋衛平的藍城，在杭州有諸如江南里，鳳起潮鳴等頂級豪宅項目。這也是對於土地價值的尊重，古城區，理當豪宅。
*開封古城豪宅項目
開封古城區·雙龍巷版塊
雙龍巷的名氣來源因其走出過趙匡胤、趙光義兩位“真龍天子”。雙龍巷規劃北起延壽寺街，南至財政廳東街、平等街一線，東抵內環東路，西達北道門街、右司官口、北興街一線。規劃範圍南北長約700米，東西寬約500米。
*雙龍巷鳥瞰
雙龍巷改造分為南北兩個大區域。其中，北部區域為西起北道門街，沿開封一師附小東側圍牆線向南至東棚板街直達內環東路，向北至北道門小學南側；東側沿轆轤灣街向南包含塘坊口街與東棚板街的沿街院落，向北沿天工機具廠圍牆西南側與北道門小學南側相接。南部區域為以雙龍巷整條街巷為核心，北起聯合街東線，南達財政廳東街與朝陽衚衕一線，西連百益街、劉府衚衕、聯合街，東沿開封八中西側圍牆，包含雙龍巷全線與屈家衚衕相接。
目前，雙龍巷文化休閒街西入口已呈現。雙龍巷項目的改造進度並不快，2018年依然被列為年度十大重點文化項目。項目依託一條主街，一片街區，兩個廣場，通過建設紀念館，展覽館，文化商業街等展現濃郁的開封古城民俗文化特色，核心區規劃建設樣板院落，總建築面積約3.1萬㎡。今年主要進行院落建設，相信不久後，雙龍巷終將亮相。
*雙龍巷入口
雙龍巷的落成，也將帶動區域文旅產業的發展。我始終認為，未來的老城區一定是文旅+高端住宅為主的。尤其是主景區周邊，由於土地的稀缺，結合限高等要素，洋房或許是起步產品。豐厚的歷史底蘊，也將為項目注入人文因素，總之，我的判斷是，極致圈層，必在古城區。
近距雙龍巷的古城區3#-1地塊目前在土拍中。這個地塊的落幕，也將率先拉起古城區豪宅的大幕，按照目前的進度預估，未來或要和泰和府，藍城艮嶽地塊形成開封古城區高端住宅項目的三駕馬車。
*古城區3#-1土拍地塊
地塊基礎信息
宗地編號（簡稱）：2018－18號〔古城區3#-1地塊〕
宗地位置：東至規劃用地邊界，南至曹門大街道路紅線及規劃用地邊界線，西至內環路道路紅線及規劃用地邊界線，北至東三道路紅線、規劃用地邊界線。
淨用地面積(㎡)：41011.3
土地用途：商業服務、住宅
容積率（萬㎡/h㎡）：≥1.0且≤1.4
*三期水系連通示意圖
開封古城區 · 環龍亭湖版塊
環龍亭湖版塊至少有兩個價值，一個是文旅價值，一個是居住價值。
環龍亭湖版塊的價值，一直被認同，一直在改造，也一直在等待。最先進入的是迪臣，目前已交付的有迪臣世紀豪苑，迪臣龍亭湖1號，商業部分有大商新瑪特，目前待開發的地塊是G地塊（龍亭湖1號·璽園）。
項目地址：龍亭湖西路以西，法院街以南
基本情況：規劃用地面積14542.9平方米，總建築面積28618.6平方米，共9棟樓。1#為5層商住，2#為3層住宅，3#為3層商業，4#為3層住宅，5#為4層商住，6#為5層住宅，7#為4層住宅，8#為4層住宅，9#為4層住宅。
當然，對於環龍亭湖區域的高端住宅來說，唯一要面對的是節假日的交通擁堵。不過，從最新規劃的區域來看，住宅地塊的分佈多在環龍亭湖風景帶的外環區域。比如，古城區GC03-02街坊控制性詳細規劃顯示，該項目位於古城區北區，龍亭北路北側，鐵塔西街南側，北門大街，體育場路，規劃總用地43公頃。用地性質包含二類居住用地（R2）兼容商業用地（B1），行政辦公用地（A1），公園綠地（G1），水系（E1）、商業用地（B1）、加油加氣站用地（B41）、宗教用地（A9）、交通場站用地（S4）。從目前的信息來看，這塊地就是藍城合作地塊所在。
*艮嶽鳥瞰圖
對於古城區改造來說，土地價值十分稀缺。如果汴西新區的部分區域是開封豪宅的承接地，那麼具備人文及歷史底蘊的古城區一定是開封頂豪的承接地。迴歸到古城區的深耕者，建業，其開發的東京夢華，業已呈現七盛角，半畝園，鉑爾曼，這座開封首個城市級復興工程，多虧了老胡。在龍亭湖區域過往將近10年的開發歷史上，撐起了半壁江山。
泰和府或許是這個城市復興工程的壓軸住宅地塊，擬規劃產品以洋房和別墅為主。作為古城內最受期待的頂豪項目，未來將迎戰藍城艮嶽項目，一爭高端。這種項目的對標，是我樂得看見的。對於眼下的開封古城來說，古城修復是歷史責任，而老城區居住環境改善是迫切需要。期待老城迴歸！
*建業東京夢華-七盛角
古城區的另一個價值是旅遊。開封古城的復興，不僅僅是開封的希望，也是河南的希望。有了建業的東京夢華，也當有其他文旅開發商的介入，才能最終盤活古城旅遊這盤棋。儘管它看起來遙遙無期或者說異常緩慢，然而我們能做的，大概只有等。與其扎堆一鬨而入，堆砌古建築，不如把歷史底蘊封一封，留一留。
從2018年龍亭區的政府工作報告中，有這樣的表述：
推進清明上河園三期、960非遺文化產業園、水系一期拓寬改造、礬樓文商旅綜合體、開封共享際、龍亭湖1號·璽園、珠璣巷二期等項目建設。通過業態升級，硬件改造，將七盛角、珠璣巷打造成集文玩、書畫、工藝品、休閒娛樂為一體的文創商業街區。引進茉舍、仟那、花築、隱居等知名酒店、文化展館，以及高瓴資本等知名企業，提升服務品質和業態，將半畝園打造成高端度假型旅遊街區和企業家會客廳。
清明上河園三期，項目包括北區高科技互動體驗園，南區民宿聚落區，遊客服務中心，佔地約131畝。在環龍亭湖風景帶中，清明上河園是最重要的一筆，2014年，清明上河園遊客接待量達到226.97萬；2015年，清明上河園的遊客量達到256萬人次；2016年，清明上河園的遊客量達到280萬人次；2017年，清明上河園的遊客量達到290萬人次。
*其中，2020年為預估數據。
而從全市的旅遊數據來看，2016年開封全年接待遊客5080萬人次；2017年開封全年接待遊客5862萬人次，2019年開封全年接待遊客計劃突破9000萬人次。從古城區旅遊景區分佈來看，環龍亭湖風景區雲集了包含清明上河園，龍亭公園，天波楊府，翰園碑林，萬歲山森林公園等景區。其次還有環包公湖風景區，主要包含開封府，包公祠，延慶觀；環鼓樓風景區，主要包含大相國寺，鼓樓，書店街等。當然，還有鐵塔等。
相比起來，目前最為成熟的莫過於環龍亭湖風景帶。這個區域的動作，也會成為古城區其他區域的範本。古城蝶變，催熟的是文旅產業，帶動的是宿遊產業，推動的是高端住宅。
*大宋文旅城公寓俯視圖
Part3：開封南區（禹王臺區為主）
我一直覺得，未來5-10年開封的發展方向是西區，從鄭開大道向鄭汴港金三角過渡。在北區（尤其是復興大道）已成為房地產熱點區域的時候，南區亦該提上日程。儘管按捺不住對南區的期待，但南區依然要等待。
先看2018年禹王臺區政府工作報告：
1、以商貿物流園區、南郊鄉城中村改造、清明上河城等重點板塊項目為突破，帶動全局發展；
2、推進火車站周邊4平方公里城市規劃設計，進一步鞏固交通樞紐優勢；
3、抓好華夏大道東延、開尉路北段、魏都路東延、機場東路、開通路、公交車南場站等道路交通項目；
4、以鄭開城際鐵路入城工程為抓手，啟動火車站站前北廣場房屋徵收；
5、積極對接市投融資平臺公司，適時啟動城中村改造項目；
6、著手實施開封鋼廠周邊、鋼材市場周邊、開高西側等棚戶區改造。開工建設二玻上景城、蔬菜研究所保障房。
*南區大部分的夢想，都在這張圖
開封南區 · 火車站版塊
開封火車站區域改造規劃範圍：東至東閘口街，西至小郭屯街，南至華夏大道，北至鐵路北沿街，總面積約125公頃。從功能定位上來看，依託鄭汴一體化的進程和城際鐵路的建設契機，多角度提升火車站地區的城市形象，增加區域的吸引力，塑造城市客廳的門戶形象，並帶動火車站以南區域的發展，為整個開封的新發展提供動力。從規劃結構上看，以“兩軸線，四片區”的城市空間結構。兩軸線指火車站中軸線，旅遊空間軸線。四片區指站前商務區，創意產業區，購物公園區，城市客廳。
*火車站規劃圖
火車站組團是禹王臺區的重點區域，區域現狀建設密度高，改造難度大，也是制約因素之一。但我相信火車站地區，作為城市門戶和窗口所在，改造的序幕遲早會拉起。目前的利好因素有：城際輕軌進一步南延至火車站，且鄭開城際輕軌目前已經實行公交化。未來輕軌線建成，鄭州市民來開封旅遊會更加方便，這也是火車站區域的價值。
*火車站3公里區域圖
關於輕軌延長線：
輕軌延長線，從鄭開城鐵宋城路站南引出，沿隴海鐵路北側向東，跨北宋東京城外城牆遺址、油庫鐵路專用線，從既有開封站站房同側引入開封站。全長7.171公里，全線新建4座橋樑：開封特大橋、金明大街中橋、黃河大街中橋、跨油庫專用線特大橋。預留黃河大街站。
*魏都路東延後的路網
輕軌延伸，受益的將有兩個區域，第一是火車站周邊，第二是以輕軌延長線經過的魏都路南側。隨著魏都路繼續延伸，未來將和中山路全面打通，魏都路至火車站周邊區域也將會備受關注。從房地產的角度來說，火車站區域確實是目前開封較好的區域之一。一是人口密集，具備購買力；二是區域內人居環境較西區還有差距；三是區域內項目不多，區域受房地產整體行情和區域外干擾因素較少。品牌項目入住將極有可能以區域引領者的姿態出現。當然，這片區域，盯著的房企不少。
回過頭看2018-25號【開封市城南片區CN04-中山西路與中山東路之間、魏都路南側地塊】，已經成為火車站區域改造的一個關鍵點。
宗地位置：城南片區CN01-中山西路與中山東路之間、魏都路南側。
淨用地面積（㎡)：93907.4
土地用途：商業、二類居住、商務
容積率（萬㎡/h㎡）：平均容積率1.0且≤2.36
*花落誰家？
開封南區 · 清明上河城版塊
清明上河城，是一個讓南區興奮的項目，也是一個改變南區的項目。
自2017年，萬科框架簽約清明上河城後，它的一舉一動都備受關注。追溯一下歷史，回到2012年，該項目首次亮相。阿聯酋皇家投資集團、中國化學集團、香港建工集團成為該項目的合作伙伴，共同簽約《開封清明上河城文化產業項目框架協議》。如今，在萬科接棒框架簽約後，開封萬科房地產開發有限公司已經悄然註冊。其中，背後的大股東，正是框架簽約的萬科中西部投資發展有限公司。
*清明上河城
清明上河城項目位於開封城區東南部，橫跨開封市禹王臺區、順河區、祥符區三區，項目範圍達到21平方公里。是聞名中外的繁塔禹王臺和古運河遺址所在地，名勝古蹟眾多，是自然風光、人文景觀、民俗風情及現代都市文化的薈萃之地，繁塔景區內豐富的旅遊資源，為開封發展文化旅遊產業提供了得天獨厚的條件。該項目現已列入河南省A類重點建設項目、開封市十大文化產業攻堅項目、開封市“十三五”重大建設項目，也是未來開封城市建設的重點區域。
它主要包含什麼？華夏大道建設及道路兩側土地整理收儲；經十三路建設及道路兩側土地整理收儲；緯五路建設及配套土地整理收儲；王墳、滿洲莊、六里莊城中村改造；繁塔-禹王臺公園提升改造（含繁塔二期棚戶區改造）。
*清明上河城啟動區規劃
關於繁塔-禹王臺公園的提升改造（以最終信息為準）：
這可能是清明上河城的第一步。該項目包括繁塔東一街、繁塔北街、繁塔東二街、繁塔西二街的範圍在內，按規範面積對繁塔周圍區域進行擴建和改造，完善禹王臺公園內部設施，將禹王臺和繁塔景區相連接，使禹王臺和繁塔成為一個有機的整體，形成佔地面積達39.5公頃的開封市繁塔-禹王臺風景區。該項目一期拆遷範圍東起禹王臺公園西圍牆，西至東閘口街，北起隴海鐵路南側，南至繁塔公園南側自然街，佔地146畝，該風景區主要建設項目包括：天清寺的恢復，其中包括繁臺的修復及天清殿、功德園、二程書院等相關建築的重建；禹王臺水系的恢復，其中包括水源的引入、河湖修繕、宋詞園與紫薇園的新建等；風景區的綠地建設、給排水、照明配套設施、公園環衛設施等。
*繁塔
關於王墳、滿洲莊、六里莊城中村改造：
項目位於清明上河圖所繪原址，東至經十三路，西至惠濟河，南鄰明護城大堤，北側至華夏大道。關於惠濟河溼地公園，項目範圍西起惠濟河與馬家河交匯處，東至大廣高速，沿惠濟河兩側的河灘溼地、河堤和河堤外綠地進行建設實施。項目約合3448.07畝，其中河道面積合375.24畝，綠地面積合2524.25畝，建設用地面積合248.58畝。
*滿洲莊附近惠濟河水系圖
關於華夏大道兩側土地整理收儲：
對於清明上河城來說，有兩個點是關鍵，一個是禹王臺+繁塔的升級改造，一個是華夏大道的開通和周邊土地的收儲。該項目西起於原機場北路與機場東路交叉口，東至祥符區上禾大道交叉口西500米，項目橫跨開封市禹王臺區、順河區、祥符區，土地整理收儲地塊位於道路兩側。項目佔地面積約為164公頃，其中華夏大道佔地面積約為30公頃，道路兩側土地整理收儲約為134公頃。
*華夏大道
華夏大道兩側項目，目前絕對是開封房價最低的區域。當然，它也理所應當成為房價最低的區域。無論是在建社區的規模，品質，或者房產屬性。從金明大道魏都路交叉口，進入華夏大道，周邊的樓盤分別有香樟公館，金魏港灣，金明華府，昊天花園小城，特耐地塊，東京御苑，天琦家園，龍城御苑，正德融熙灣，這些項目大多位於金明大道兩側。華夏大道兩側分別有博望天成，廣宇新城，到五一路與名潤名家相接。相比起來，華夏大道上的樓盤是相對偏少的，這也為未來的開發的必要條件之一。
開封南區 · 開尉路版塊
從華夏大道向北，進入開尉路北延工程。開尉路北延工程起點位於五一路與華夏大道交叉路口處，終點位於蘆花崗轉盤處，全長3.2公里。開尉路北延工程的升級改造將按照雙向6車道的標準設計，工程完成後，開尉路將和華夏大道、五一路、濱河路直接連通，將市內各旅遊景區和朱仙鎮快速連通。
*開尉路北延示意
把開尉路到朱仙鎮分為3個版塊，第一個版塊是南柴屯+豐收崗+蘆花崗，第二個版塊是餘店+仙人莊+小店王，第三個版塊是啟封故園。如果這條線串聯起來，並且進入提升改造，南區也將繼清明上河城之後開啟又一篇章。
開封南區·南柴屯+豐收崗 （當下來看，2018年依然很難）
*南柴屯
時光追溯到2005年，南關區更名為禹王臺區，將南柴屯、豐收崗劃歸為鼓樓區管轄。對於南區來說，開尉路和華夏大道的重要性已經不言而喻。作為開尉路北端的南柴屯+豐收崗片區，提上改造的日程業已多年。
回看前期備案規劃（目前已有新開發商介入，背後亦有百強背書）
豐收崗項目前期備案信息：
項目佔地約1450畝，項目建成後，建築面積155萬平方米，能提供11000餘套住宅，建築風格為現代中式，。
南柴屯項目前期備案信息：
建設地點：開封市鼓樓區五一路和鄭汴路交匯處南50米，開尉路兩側
建設主要內容：項目佔地1560畝，用地面積1040052平方米,總建築面積2080104平方米,多層建築面積773084平方米,小高層建築面積492772平方米,高層建築面積380288平方米,公寓面積207264平方米,商業建築面積222736平方米,容積率2.0綠化率39%,安置房用地面積82168平方米,建築面積115872平方米,容積率1.41綠化率38%。
目前，豐收崗項目二期業已備案。
項目擬佔地685畝，該項目是根據開封市城市總體建設規劃，完成對項目用地範圍內村民、居民的房屋和土地徵收，項目東至規劃路，隴海七路北段兩側，南至規劃邊界，北至園區三號樓。項目範圍內徵收總戶口數418戶，徵收房屋總建築面積81473平方米。
對於南柴屯和豐收崗項目，因為改造空間足夠大，所以在規劃方面開發商亦顯得比較謹慎。以目前進3000畝的體量，飛機場限高因素，區域現狀，這個項目的改造並不容易。這應該也是和清明上河城一樣，一級土地開發之後，或許還會引進其他百強開發商，畢竟土地足夠多。
*朱仙鎮規劃圖
開封南區·朱仙鎮版塊
過了南柴屯和豐收崗，開尉路再向南，基本上進入朱仙鎮的地界。
朱仙鎮版塊目前看點眾多：
1、鄉村示範帶：分別是餘店村、仙人莊村、茶庵村、老飯店村、小店王村、朱仙鎮鎮區。
2、啟封故園：目前已引入藍城代建。二期包含休閒度假區，生態林地觀光區，文化創意養生區。二期主要有溫泉酒店，婚慶文化吉慶街，科舉文化狀元街，七星島組團項目等。中遠期規劃還包括朱仙小鎮，互聯網夢想基金小鎮，大劇院，國際會務中心等。
3、小店王村：朱仙鎮生態農業田園綜合體位於朱仙鎮小店王村北路西，東經114°16',北緯34°38'，總面積500畝，其中科研基地100畝、溫室大棚150畝、藥材基地100畝、假日農場100畝、荷塘月色50畝。項目總投資擬定為1000萬元。目前此地塊是建設用地，主題定位為生態農業、休閒觀光、農產品加工、旅遊住宿、餐飲。主要設備設施：旅遊觀光車、接送大巴、拖拉機、秸稈還田機、聯合收割機等。
4、西姜寨片區除了包括華夏幸福（產業新城+影視小鎮）進駐，也以開始籌劃田園綜合體。包含農業生產，休閒集聚區，綜合配套區，居住發展帶，景觀旅遊區等。
5、恆大農業也已進駐。
注：在更新期間，獲取部分新項目動態，所以在相關項目基本確認後，為保信息基本準確無誤，另行更新。
開封南區 · G310版塊
G130版塊，現有G310國道繼續南遷，現有道路改為城市主幹道。這意味著開封南區的城市框架將進一步拉伸，東接祥符區連祥符大道，深圳大道，經四路，與黃龍產業集聚區相通。西接五一路，機場西路，與仙人莊，朱仙鎮組團相連。可以說，這條路調整為市政主幹道，對東部新城祥符片區和南部新城朱仙鎮組團與開封的對接更為緊密。
機場東路，作為提升G310版塊吸引力的另一條重要路網，將拉動G310版塊和主城區的距離。對於現G310國道的專業市場集群來說，解決客戶購買的通道，降低客戶的交通成本尤為的重要。畢竟對於要搬遷的市場來說，他們最擔心的是，做生意是需要購買力的。無論是建材，廚具，五金電料，布匹，現有市場所在的地段，一是因為時間長久人盡皆知，二是因為相比起來G310版塊所處的位置，交通更便捷。即使是目的性消費商業，但交通路網，筆者認為依然重要。
*機場東路
G310版塊目前有兩大專業市場項目，第一是昌升，第二是宏進。
目前昌升承接的是大相國寺市場，未來還有諸多市場要搬遷。對比項目的規劃和文件中已明晰的市場，可以明確的業態集中於布匹，五金電料，廚具等。而這些業態對公共交通和地理位置的依賴特別大，利好消息是客運南站的規劃。
關於客運南站：
開封市蘆花崗公交場站建設項目
項目位置：開封市-禹王臺區-南郊鄉，G310國道北側，馬家河南側
項目開設10條線路，平均路線長度12公里，運行公交車數量118輛。
除此之外，在南區還有一個重要的市場，是和平農副產品交易中心。
市場營業面積10萬平方米，800多商戶常年在此租店經營，市區90%以上的蔬菜水果來自這裡，是開封規模較大的蔬菜、水果、水產品等農副產品交易綜合市場。目前位於禹王臺區機場路東段，也已傳出搬遷的消息。它的落地，也決定了G310版塊宏進農批市場的下一步走向。
多說一句，東京建材港升級改造項目豪德東京建材城，項目佔地107畝，總建築面積約12萬平方米，建築主體採用多首層框架結構設計，總計規劃為：公寓式酒店、公寓式辦公、建材、飾材、精品零售市場、綜合商業。
區域總結
東南區房地產窪地亟待崛起
對於開封東區，南區，目前可以說房地產的價格窪地，也是目前開封棚改較為集中的區域。從當下的房地產區域來看，西區是絕對的熱點，東南片區少有項目，更是少有大開發商的項目。
2016年是開封房地產企業發展的新一輪里程碑，這一年以後，恆大，碧桂園，綠城，藍城、保利，雅居樂，富力，中南等房企湧入西區。當西區房價逐步上漲之後，東區，南區的價格窪地的優勢也日益顯著。
我的理解是，目前的南區是依靠文旅產業驅動，包含清明上河城+朱仙鎮片區的聯動，從而推動整個區域的變革。當然，火車站區域亦是十分重要的一個支點。對於東區來說，申華汽博園和汴東湖是關鍵，老居住區棚改是關鍵。
古城區未來璀璨蝶變在即
古城區目前地塊並不多。從眼下來看，雙龍巷附近的地塊、建業泰和府，藍城艮嶽地塊是驅動古城區高端項目的三駕馬車。之所以說古城區未來可期，有以下幾個原因：
1、百城提質，城市雙修，對於古城區來說，風貌煥然一新。
2、區域棚改推動，由於地塊的稀缺，規劃高端項目的幾率極高。
3、文旅產業是開封的支柱產業，到2020年旅遊發展規劃已出。
4、一渠六河和十湖連通工程。
*十湖連通
*一渠六河
後 續
原計劃更新的西區和北區，由於西區恆大文旅城開盤在即，北區碧桂園國控保利城售樓部開放在即，所以延緩更新。個人理解，這兩個項目對於西區和北區市場會有重大影響，不妨靜觀，之後再談。
本篇12000字，還欠18000字，留給西區和北區。
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