最近，聽到多個營銷總們感慨：給我再多的兩室，我也能賣完！
言外之意是，兩室供不應求，而三室並不好賣。
春節之後，石家莊樓市一片火熱。
特別是去年觀望的剛需們，跑步入場。而投資客也蠢蠢欲動。
環顧近兩月的市場，幾乎所有在售剛需項目的兩室，都遭到購房者的爭搶。
集中開盤的項目，兩室房源都積累了大量客戶，剛放出來幾被搶光，還有很多客戶選不上房。而平銷期的項目，兩室房源基本放多少就能賣多少。
當然，很多項目並不是兩室真的賣光了，還有新房源可以補充。雖然各項目都想抓緊跑量，但是隻賣兩室，全剩下三室更難去化。
在這種情況下，把兩室客戶擠壓去買三室，基本是大家的共識。
擠壓的策略大致分兩種。一種是平銷期項目，採取小批多推的方式，兩室搭著三室賣，兩室不斷小幅提價，擠壓客戶買三室；一種是集中開盤蓄客，兩室房源售罄後，利用推新房源前的真空期來擠壓客戶。
但實際情況是，雖然擠壓一部分客戶轉而買三室，但更多的客戶買兩室已然吃力，面對三室只能望而卻步。由此客戶流失也難以避免。
那麼，當初項目規劃階段為啥不加大兩室配比呢？
說法有：
兩室多了居住密度大，影響社區品質。
相比兩室，大戶型的利潤自然更高。
但都忽視了或沒有真正瞭解到客戶需求。
產品利潤水平雖高，但項目的接受度不高或市場容量有限，然並卵。
說到項目的戶型配比，我們可能會說很多很系統的分析：
地塊能做什麼？我們會根據控規和地價進行產品初步的判斷，是做高層、小高還是洋房等；
市場上有什麼？我們會研究競品哪些產品好賣，市場接受度高，為項目戶型配比提供數據支撐；
客戶需求什麼？我們會對目標客群進行定位分析，梳理其對於戶型的需求。
而分析到最後，往往是老闆們拍腦瓜決定了各種戶型的比例。
項目前端出的問題，卻完全依靠銷售去解決，和押寶無異。
順便說一句，兩室未來真的買不到！
從石家莊而言，二環內甚至二環周邊可供開發的土地已然非常有限。土地價格水漲船高成為必然，麵粉貴過麵包也不稀罕。
在地價的倒逼之下，開發商未來只能開發中高端產品，而中高端客戶需求的戶型面積偏大，近兩年新推的項目將會以大戶型為主，如果做成小戶型銷售起來會很困難。
以兩室為主的剛需項目，兩年內將推移到3環區域。
所以，想在二環周邊買兩室，趁早下手，別遲疑。
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