01|壹
1988年4月13日，海南脫離廣東管轄成為第31個省級行政區，同時也是最大的經濟特區。在當時，腦子靈活的人都看到了其中的機會，紛紛湧入這個尚未發展起來的海島。因為擁有非比尋常的優惠政策，不管是攜帶者大筆資金的創業者，還是準備空手套白狼的投機者，都懷揣著金燦燦的發財夢。
數據顯示，1988年海南平均房價為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年則猛增至5000元/平方米，比1991年增長2.5倍。1993年上半年達到頂峰，為7500元/平方米。三年時間暴漲了4倍多。令人瞠目結舌。
當初，懷著創業夢的淘金者發現，在海南搞什麼都不如搞房地產，最誇張的時候，一套別墅成本價是2000元/平米，售價4500元/平米，三天後在中介公司就變成8000元/平米了。就這樣還是搶著買。
上帝讓你滅亡，必先讓你瘋狂。泡沫越來越大，理智的人都知道很快就玩完，但是當時的環境下基本沒有理智的人，大部分逃脫者全憑運氣。
傳聞潘石屹憑藉5斤桔子在政府部門看到了內部資料，當時海南島內房地產企業已經超過2萬家，海南的人均住房面積50平，而北京只有7平，大為震驚的他帶著剛賺的100萬逃離了海南。
到1993年，海南房地產泡沫破裂，到處是爛尾樓。根據國家統計局的數據，1993年末中國的市場現金流通量為5865億元，而僅海南泡沫給四大國有銀行造成的爛賬就有300億元，大約是現金總流量的5%。熱錢的供應斷裂是遲早的事情。
據過來人的描述：“前幾天還在街頭開奔馳、提磚頭（大哥大）、領小姐的那些主兒，一些回了內地繼續忽悠，一些留在海南踩單車、拾荒謀生，一些則成了屍骨。”
傾家蕩產的人群中有很多的湛江人。他們多是1984年海南走私汽車大潮中的獲利者，從海南攫取了第一桶金的他們認定了海南是福地，毫不保留殺入戰局，但是在土崩瓦解的大局面前，誰也不能因為離家近就能倖免，唯一的優勢可能是，跨過30公里的瓊州海峽就到家了，路費比較便宜。
在海南傾覆的湛江人，此生能翻身的寥寥無幾，他們隔峽猶望海南島不知道什麼感受。
02|貳
當年帶著賣冰箱的幾千萬興沖沖上島的李書福，又灰溜溜地回去了。後來接受採訪，被問到這段經歷，接受採訪的時候表示沒有聽見記者的提問：“人都回不來了，這一段就不要再講了嘛。”
人都回不來了有點誇張，但是錢都回不來了，很符合當今海南炒房客的處境。
2018年4月13日，海南建省30週歲生日，國家送來一份超級大禮：自由貿易港。自由貿易港跟上海等地的自由貿易區不一樣，在政策的優惠程度上，能與之匹敵的只有香港了。簡單說就是，關稅全免、落地籤。
《關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》指出“鼓勵發展沙灘運動、水上運動、賽馬運動等項目，探索發展競猜型體育彩票和大型國際賽事即開彩票。”傳了多年的海南放開賭馬等博彩行業的消息又甚囂塵上。
文件中說的賽馬和賭馬是兩碼事，再說了，海南開放博彩業你讓澳門怎麼活？對國家來說，手心手背都是肉吶！
海南房價本來就在瘋長，過去兩年已經上漲了50%，又遇此百年一遇的政策，房價豈不是要上天？當然不會，4月22日晚上，海南發佈了史上最嚴厲的調控政策。
五指山、保亭、瓊中、白沙區域，要重點保護生態環境，不許肆意開發房地產，所以房子只能賣給本地戶口的居民，外地人，哪怕你有海南戶口也不能買；
海口、三亞、瓊海這三個已實行限購的區域，外地人要買房，必須提供在海南累計60個月的個稅或社保繳費證明；
其他區域，外地人必須提供在海南累計24個月的個稅或社保繳費證明。
這是需要記錄到房地產發展史上的事件。6000億資金被鎖死在島內，是被放進了保險櫃，還是被踢進深淵需要時間證明。但是，可以肯定的是，你在海南的房子幾年內是賣不出去的，你的錢幾年內是回不來的，這對於加大槓桿的炒房者就是噩夢。
03|叄
很多人問，海南如此鉅變對湛江有什麼影響？答案是：有個毛的影響！
你家隔壁鄰居買彩票中了1個億，對你家有啥影響，唯一的影響可能是讓你心情更不好！
經濟層面的事情不講，因為沒有哪個區域的經濟是獨立的，或多或少會有相互作用。這裡只說樓市層面。
區域意識無法擊穿
房產是區域屬性非常強的產品，我在成都見過一個案例，相同定位，相同品質的兩個樓盤只隔了一條路，但是差價近5000，就是因為在本地人意識裡，路的一邊是高端宜居區域，另一邊是剛需扎堆區域。
不管是湛江還是徐聞，跟海南之間隔的可不是一條馬路，而是30公里的海峽，投資者或者自住者對此的心理距離更遠。
寫這篇文章的時候，我分別打電話給三個曾經自駕去過海南的朋友，他們知道湛江，但是連徐聞這個名字都記不住，就知道這是個上島前加滿油的地方。
怎麼破？誰知道呢？！
區域政策沒有滲透性
國家給海南一波又一波的政策利好之前，已經用金箍棒畫好了圈。1984年的“海南二十條”中規定，海南開發建設所需各種生產資料，均可免稅進口，但又明文規定“上列進出口物資和商品只限於海南行政區內使用和銷售，不得向行政區外轉銷。”
但是有總規劃師的“如果用20年的時間把海南的經濟發展到臺灣的水平，就是很大的勝利”的論調支持。再加上當時海南主政者的激進勇敢，才有汽車大潮。
到今天，誰敢越雷池半步？到海南的進口貨物可以不交稅，出了海南範圍不交稅試試？那就是犯罪！
投資客對湛江沒信心
湛江在發展，穩步發展，但是這對投資炒房者是沒有吸引力的，炒房者都是唯利是圖，需要快速賺錢，湛江樓市達不到他們的標準。
炒房者有錢但不是亂投的，他們有一套完整縝密的判斷方法，共包括區域小學生增長量、區域上市公司數量、區域交通配套等8個指標，只有滿足5個以上才會下手。以湛江現在的情況3個都滿足不了。
另外，湛江民風比較排外，不夠開放，這會阻止一部分人外地人買房。
所以，大家放心，炒房客不會炒高大家的樓市的，人家根本看不上。
資本永遠是嗅覺靈敏的，大批的投資客已經從海南轉道殺往昆明和貴陽；另外在廣東省內唯一有前景的區域就是粵港澳大灣區，沒有畫進圈的在座的各位自己想辦法努力！
那麼，瓊州海峽跨海大橋呢？
來看幾則新聞報道：
據中國新聞網報道：廣東省從1994年開始已經對建設跨海通道進行了一系列的專題研究。
但是，現在過去24年時間了，還是沒有任何結果。
據《南方日報》早年報道：經過長達15年的研究論證，目前瓊州海峽跨海工程建設方案和時間表初步確定，跨海大橋爭取在2012年開工建設，2020年建成通車，有關部門將聯合投資建設瓊州海峽公路、鐵路兩用跨海大橋，以實現環北部灣陸路通道的無縫對接。
現在是2018年4月，橋的影子呢？
中國工程院院士王夢恕確認，瓊州海峽跨海通道的選擇，跨海大橋的建設方案已被否，瓊州海峽敲定的是隧道方案。
他解釋，瓊州海峽是黃金通道，供大量遊船運行，若採取1000多米的線索橋方式，一旦遭遇大風，將造成嚴重影響。瓊州海峽跨海隧道是在《廣東省高速公路2015年至2017年建設計劃及中遠期規劃》中提及，預計投資1400億元。
問題很清楚，1400億不是小數目，錢怎麼籌集？不知道東北老鐵們願不願意湊點錢。
2018年1月8日，海口市委工作會議提出，計劃在今年年內推動湛江——海口高鐵項目，也就是說，以後可以直接坐高鐵跨越瓊州海峽。
看海南方面的動向，也沒說啥修橋修隧道，趕緊弄高鐵才是真正的。那麼問題來了，過路的高鐵對湛江有什麼好處呢？
結 尾
1993年，在廣西視察的時任副總理朱鎔基看罷北海的樓市，對接待的地方官員說，“北海不同於上海，要量力而行。”
這句話，回頭看來不僅僅是對北海人民說的，也是說給海對岸的海南人民聽的。
不知道，有領導下次來湛江會不會說，“湛江不同於海南，要量力而行。”
（該文章於4月26日發表。如今兩個月過去了，海南開啟了搶人計劃，為限購撕開了新口子，蜂擁進入徐聞的中介們不知道作何感想，還一直在鼓吹徐聞要飛上天的湛江某些房產網站，不知作何感想！）
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