房价还有可能下跌吗？楼市调控执行到今天，国内房地产确实发生了翻天覆地的变化，无论是这两年的表现，还是市场交易都达到预期的效果，尽管房价稳定还需巩固，但国家的态度一直很坚决。不过，过去20年制造的风险是不争的事实，在90年代初，房地产销售不过几千万平米的面积，截止2018年，年均销售已经达到了17亿平米。楼市不断扩张的背后，除了经济增长、城镇化和人口的基本面支撑以外，“杠杆”的作用举足轻重。全款买房没能力？首付也凑不齐，似乎都没关系。
毕竟，如今楼市的体量，已经和20年前不可同日而语了，专家的争议越来越多，有房族和刚需的分歧也越来越大，涨不动，跌不了，细微的变化都被无限放大，成了炒房者炒作的口实。近日，央行发布《中国金融稳定报告（2019）》，披露居民最新的负债情况，2018年末，我国住户部门杠杆率为60.4%，相比2008年的17.9%上升了3倍有余，如此速度，六个钱包还剩多少？事实上，经历了前十月482次调控的重压之后，楼市最直观的影响，是房子不好卖了。然而2019年末尾，楼市再被“锁定”，10城严阵以待，央行社科院摆正态度。
社科院发声10城市严阵以待，在楼市目前供需变化和人口流动格局的不同来看，房价下滑的可能性或成现实
近日，社科院发布11月住房市场月度分析报告，报告指出，2019年核心城市房价经历了由回升到趋稳的转变，预计2020年重点楼市总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。值得注意的是，报告对北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海10座城市作出了“一般下跌”预警。房说君认为，归根结底，还是房地产预期发生微妙变化，导致买房需求减少的缘故。回顾过去20年的楼市发展，随着城镇化推进，大量人口从农村涌向城市，不管一二线还是三四线楼市，房价几乎都呈现普涨状态，这个时期买房，大部分购房者都会取得不错的增值。
但不得不承认，这些年经济发展圈的形成，人口加速流入沿海地区，比如长三角、珠三角周边城市，将成为房价的另一个高地，而在中西部的三四线城市，以及东北的地市和县城，则免不了出现人口净流出的现象。以北京为例，2018年在京户籍人数和常住外来人都出现下降，分别减少了3.7万和13.2万人，同时，在2011年到2017年，武汉郑州、重庆天津等城市的外来流入人口逐渐减缓。
在房说君看来，人口是一方面，从供需变化的角度来看，楼市依然很难有起色。此前易居研究院发布研究报告，预计2020年全国商品住宅将供大于求，我们熟知的厦门，截止到三季度末去化周期都达到16个月。即便未来5年，每年都维持17亿平米的销售面积，5年时间将会积压80亿平米的库存。因为在2015-2017年，极大部分的市场需求已经被透支消耗，在人口减缓的趋势下，房价下滑的可能性或成为现实。
央行重申“不靠地产”，居民杠杆十年上升3倍多，楼市被深度锁定，房价走向该向何方？
如果说，社科院的报告是基于市场大环境的阐述，那么央行重申“不靠房地产”，犹如一锤定音，让楼市全面放松的想法彻底幻灭。其实在11月16日，央行在第三季度货币政策报告中删除了对房住不炒的表述，仅强调因城施策的原则，结果被眼尖的发现大肆渲染，造成了不好的影响。所以在25日的2019金融稳定报告中，央行又站出来，指出继续严格执行房子是用来住的，不是拿来炒的定位，与此同时，央行参事盛松成表示，目前息可降，但不可放水，楼市调控也不宜收紧。
房说君认为，无论重申房住不炒也好，还是适度放松也罢，这正是与时俱进的做法和态度，一方面向所有人传达一个信号，那就是房地产“夜壶”不会再重提，稳定依然是当下市场的发展基调，另一方面也在告诫一些人，楼市调控都有一条不变的法则，过热时加压，过冷时就要防止更大的风险，房价正常的波动很正常，但绝不会出现调控放松价格巨变的情况。所以说，在如今楼市预期慢慢恢复正常情况下，适度调整就在情理之中了。
然而，不靠房子刺激经济，这对于炒房客的压力不算大，真正受到巨大影响的还是数亿刚需，因为央行的意思很明确，要房地产去杠杆。显然，除去房企融资难题外，目前更重要的，是居民收入对债务的承受能力越来越弱，相比高收入人群，低收入家庭的债务担子更重。根据北大2016年一项家庭追踪调查，有负债的家庭中，年收入低于6万的平均债务收入比为285.9%，而年收入高于36万元的为89.0%，比例越高，偿还的时间就越长。
房说君认为，在接下来的时间，这两条消息会逐步发酵，房地产被深度锁定将会是大势所趋。首先十城市房价可能出现一般性下跌，但不会出现大幅上涨，大幅下跌的情况，在购房需求减少的背后，人口的流动、房地产政策会使资金对市场产生“忌惮”情绪，随之而来的，是楼市进入存量阶段，指望买房致富的金融属性将会被剥离。其次，央行重申房住不炒，明确指出居民杠杆上升到60.4%，就是要让房地产回归真面目，多加的风险要清理，多出来的风险要抑制。所以今年央行多次明确金融风险，一边让开发商面临缺钱挑战，另一边让炒房客无功而返。
房说君有话说，融资难，销售难，而且面临巨额债务待偿还问题，留给房地产加杠杆的空间所剩无几，事实上，不用房说君多说，大家都看得到，房企降价促销，二手房扎堆出现，往后几年，降价促销能否成为市场的主流模式，现在看来答案已经明确。当然了，有人欢喜有人愁，开发商有房者无奈，购房者当然可以拍手叫好。当下对刚需不失为一个买房“窗口期”，在LPR利率报价下调，开发商底气又变弱的前提下，留给购房者谈判和选择的空间就多出来了，但大家要记住，越到这个时候越要沉住气，买卖之间的博弈拼的就是耐力。
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