物業的“幫忙”與“義務”
幫忙可以，但這不是物業責任內的事
自家屋面漏雨、窗框變形、電閘開關壞了，該誰管；其他業主私搭亂建、佔用綠地和道路，該誰管……遇上各種和住房相關的煩心事，到底都該歸誰管呢？
業主對物業管理有許多誤區：有的把物業公司當成產權單位，有的把物業公司當成房地產開發商，有的把物業公司當成政府相關職能部門，有的把物業公司當成相關的運營商。
這些錯誤的觀念，導致許多業主把與住房相關的責任都推到物業公司身上，把物業當成“筐”，凡與住房有關的事都往裡裝，並常常以此為由，拒交物業費。
物業公司好像啞巴吃黃連，有苦難言。
那麼，哪些事不該物業管、哪些事該物業管呢？
這些事是業主自己的事
家裡的門窗框、門窗把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開關壞了、電源短路了，座便箱浮球不好用，室內牆皮脫落了等等，這些分戶以內的業主自用部分，維修也好，更換也好，都是業主自己的事，不是物業公司的事。過去，房屋的所有權是政府或產權單位，這些事都該政府或產權單位管，現在房屋的所有權是業主，所有權內的事（不包括共有部位和共用設施）都該業主自己管。這些事也可以委託物業公司，但不屬於物業公司的管理服務範圍，而屬於有償服務範圍。
這些事是開發商的事
保修期內以及保修期內沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、牆面或樓頂防水、衛生間和廚房防水等問題，都是開發商的責任，與物業公司沒有關係。由於新建小區的物業公司大部分隸屬開發商，不少業主把應由開發商負責的問題都記到物業公司的賬上，認為物業管理服務不到位。其實，開發商將房屋賣給業主後，房屋產權屬於業主而不屬於開發商，是選擇開發商所屬的物業公司還是選擇其他的物業公司，由業主通過業主大會來決定。換句話說，不管是開發商所屬的物業公司還是其他物業公司，都不承擔應由開發商承擔的責任。
這些事是相關部門的事
指導業主召開業主大會、管理監督物業管理服務、調節物業矛盾糾紛、查處業主家裡被盜、處理違章搭建、違規改裝修住房、業主佔用綠地和道路等等，這些事是政府主管部門、街道社區、轄區公安部門的事，不是物業公司的事。這些事情，有的與物業公司沒有直接關係；有的物業公司有責任配合和協助相關部門工作；有的物業公司有責任監督、制止或向主管部門報告。
這些事是相關企業的事
業主家裡的供水、供電、供氣、供暖、電話、網絡、有線電視等方面的問題，由社會公共事業企業或運營商負責解決，也不是物業公司的事。《物業管理條例》明確規定，“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取費用”。由於目前城市供水、供電等企業在收費時，仍看總表計費，並由物業公司按分戶表代收代交，一些業主就認為是物業公司收水電費，實際上是物業公司替業主交費，替供水、供電、供暖等企業收費。因此，一方面，物業公司不能將水、電、氣費與物業服務費捆綁到一起收；另一方面，供水、供電等企業也應該付給物業公司一定的勞務費。
目前，供水、供電企業除無償佔用物業企業的人力資源外，還由物業企業和業主承擔總表與分戶表之間的鉅額差價，加重了物業企業和業主的經濟負擔。這些事才是物業公司的事
物業公司管理服務的範圍有哪些？《物業管理條例》規定，物業管理是業主和物業服務企業按物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。也就是說，物業服務企業是根據物業服務合同中約定的服務項目和服務標準，為業主提供質價相符的服務。
物業服務內容主要包含以下幾個方面：
一、房屋共用部位的維護和服務
共用部位是指房屋的承重結構（包括住宅的基礎、承重牆體、樑柱等）、屋頂、外牆面（包括非承重結構的樓道內牆面、樓宇外牆面）、樓梯間、走廊通道、大堂、公共門廳、電梯井、下水管道、雨落管等。
二、房屋共用設施設備及其運行的維護服務
共用設施設備是指共用設施設備的日常維修養護、運行和管理（由專業服務機構負責的除外；開發單位與市政能源單位對“服務範圍”有協議的，從其約定）。
共用設施設備包括：共用的上下水管道、共用照明、監控系統、消防系統、避雷裝置、通風系統、弱電系統、電梯、文化體育娛樂場所（社區居民委員會等社會服務機構的辦公活動場所不在“服務範圍”內）、物業管理區域內的道路、化糞池、自行車棚、地上（下）停車場（位）、水系、護欄及圍牆等。
甲方在房屋買賣合同中明確擁有專有使用權的共用設施及場地的維護管理責任，自交房之日起由甲方自行承擔。
三、環境衛生服務
1、定期集中收集垃圾，房屋共用部位、公共場所的清潔衛生。
2、定期進行消殺。
3、化糞池清掏。
四、綠化服務
1、對物業服務區域內的綠化植物進行養護、修整、病蟲害防治。
2、對特殊植物進行冬季防寒處理。
五、公共秩序服務
1、協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序（但不含人身、財產的保險、保管責任）。
2、小區主要出入口24小時專人值守。
3、發生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，採取相應措施，協助做好救助工作。
4、制定預防火災、水災等應急突發事件的工作預案（自然災害及不可預見災害除外），明確妥善處置應急事件或急迫性維修的具體內容。
5、發現物業區域內違反有關治安、環保、物業裝修和使用等方面法律、法規、規章的行為，應及時告知、建議、勸阻，並向有關部門報告。
六、交通秩序與車輛停放
1、指揮車輛按指定地點停放。
2、對進入小區的機動車輛進行登記，發放憑證或刷卡，出門時憑證或刷卡放行。
3、機動車長期存放的，應簽訂停車場/位場地服務協議，明確雙方的權利義務等。
4、及時糾正車輛亂停亂放行為。
5、保證本物業區域內交通通暢。
七、房屋裝飾裝修服務
按照物業服務企業制定的有關裝飾裝修的規定審核業主裝修方案，與業主、施工單位簽訂《室內裝飾裝修服務協議書》，並對裝飾裝修施工過程進行監督，對違反《室內裝飾裝修服務協議書》約定的業主或使用人，應及時勸阻，勸阻後仍違規操作的，及時向有關行政主管部門報告。
八、檔案管理
建立物業檔案，方便服務於住戶。物業檔案包括設計施工圖、物業產權檔案、住戶檔案、電子信息檔案等。對所收集的檔案進行全面、規範、科學、準確的管理，特別是地上地下各類管網、線路、管道，各類隱蔽項目，主要構件及其設備，這些關鍵檔案的管理至關重要，好像一個人“血管”系統分佈，將會長期為全體住戶提供安全舒適的居住環境。
九、園區文化活動
如節日園區佈置、母親節活動、兒童節活動、包餃子、園區籃球比賽等等。
業主和物業公司有關物業管理服務的依據就是物業服務合同，如果物業服務企業沒有履行物業服務合同，侵害業主權益，業主可要求物業公司限期整改，也可向法院起訴。對業主要求解決的物業服務合同約定以外的事，物業公司應積極與有關方面反映溝通，爭取使問題得到解決。
要求物業公司承擔物業服務合同外的工作，都屬於變相侵佔物業企業和廣大業主的權益。一方面，物業費不能全部用於物業服務合同範圍內的物業服務支出，對業主合法權益也是一種侵害；另一方面，增加物業服務企業成本，也影響物業企業的經營管理和服務。
總結
物業管理是無數瑣碎工作的系統組合，它沒有驚天動地的豐功偉業，但就是這樣一個平凡的工作在創造著不平凡的業績，創建和諧社會離不開它、生產生活離不開它、安居樂業離不開它、文明衛生城離不開它……
而當前現實中的物業管理卻遭受了太多的不該有的誤解和非議。
在此，希望業主能夠在物業管理活動中積極履行業主義務，模範遵守業主公約，客觀公正地對待物業管理；物業企業更要誠實、守信，切實提高管理和服務水平；
物業管理涉及的其它相關部門和單位也要加強合作，積極參與，讓我們多以理解和包容的心態，通過我們的共同努力儘快把我們的小區建成一個和諧美好的家園！閱讀更多 物業課堂 的文章
