小魏財經

蔣老師觀點：不管是投資城市還是投資城市圈，這都是一個宏觀的問題，所以，我們可以通過一些細微的數據，做出理性的判斷：

首先，蔣老師告訴大家，投資一個城市的邏輯，有4個原則：

1，城市的人口吸引力（常住人口增量）

2，城市的科創指數（申請專利數量，高校數量）

3，城市的營商環境（交通、政策、定位等）

4，城市的資金吸引力（金融本外貨幣數量）

第一，城市的人口吸引力

1，城市常住人口增量排名：

先看2018年的數據：

可以發現，深圳以49.67萬的人口增量排在全國第一位，之後是廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波，這些城市的人口增量都拍在前十名。

如果說，一年的數據有一定的偶然性，我們在對比2017年和2016年的數據：

2017年，城市常住人口增量排名：

無獨有偶，深圳在2017年常住人口增量又跑贏了全國其他城市，以62萬的常住人口增量排在全國第一位，廣州、杭州、長沙、重慶、哈爾濱、佛山、鄭州、武漢、寧波排在全國前十。

2016年城市常住人口增量排名：

排在前十名的城市分別是：深圳、廣州、重慶、 長沙、杭州、武漢、鄭州、天津、西安、青島。

所以，從最近3年，城市常住人口增量來看，最具投資價值的城市前五名分別是：深圳、廣州、杭州、長沙、重慶。

所在城市圈：

粵港澳大灣區：深圳、廣州

長三角：杭州、寧波、蘇州

長江中游城市群：長沙、武漢、南昌

成渝城市群：成都、重慶

關中：西安

中原城市圈：鄭州

第二， 城市的科創指數

1，211高校數量排名

排在全國前十名的城市分別是：北京、上海、南京、武漢、西安、長沙、廣州、天津、成都、哈爾濱。

2，城市科研經費排名

北京、上海、深圳、杭州、蘇州、重慶、西安、廣州、成都、武漢位居前十。

3，高新技術企業排名

北京、深圳、廣州、上海、蘇州、天津、東莞、杭州、武漢、成都。

從三個數字的交集來看，北京、上海、廣州、成都、武漢、深圳、杭州、長沙、天津、重慶、西安具有領先優勢。

所在城市圈：

京津冀：北京、天津

粵港澳大灣區：廣州、深圳

成渝：成都、重慶

關中：西安

長江中游：武漢、長沙

第三，城市的營商環境

1，交通

先看高鐵，2019年我國十大高鐵樞紐城市（客運量）排名如下：

廣州、上海、南京、杭州、北京、長沙、 鄭州、深圳、武漢、徐州。

再看機場吞吐量前十名城市：

北京、上海、廣州、成都、深圳、昆明、西安、重慶、 杭州、南京。

2，城市定位

直轄市：京津滬渝

副省級城市+國家中心城市：武漢、成都、西安、廣州

第四，資金吸引力

截止於2019年7月，各大城市資金總量排名如下：

前十名分別是：北京、上海、深圳、廣州、杭州、重慶、成都、南京、蘇州、天津。其次，武漢、鄭州、西安、長沙、寧波增長也很強勁。

從資金增量來看，也是北上深遙遙領先全國其他城市。廣州、蘇州、杭州、重慶資金增量也很不錯。

綜上所述：

綜合以上4個層面的數據，7個維度的數據，蔣昊說經濟，城市研究小組得出以下幾個排名

2019年中國城市潛力得分排名：

1，深圳 100分

2，杭州 96分

3，廣州 95.5分

4，成都 93分

5，武漢 91.5分

6，鄭州 89分

7，西安 88分

8，長沙 86分

9，寧波 83分

10，天津 82分

2019年中國城市群發展潛力排名：

1，粵港澳大灣區

2，長三角

3，京津冀

4，成渝城市群

5，長江中游城市群

6，中原城市群

7，關中城市群

8，山東半島城市群

9，滇中城市群

10，北部灣城市群

大家對此怎麼看呢？歡迎參與話題討論！

蔣昊說經濟

做為一個在上海與深圳都生活過多年的人，評價這兩個城市。結論是上海完勝！

1.教育：上海有211和985大學共10所，運多於深圳（上海勝）

2.經濟：上海GDP3.2萬億，遠高於深圳（上海勝）

3.醫療：上海甲級醫院30多所，還有很多全國著名專科醫院，醫院軟硬件全國一流，遠高於深圳（上海勝）
4.旅遊：上海有外灘，萬國建築群，龍華古寺，大教堂，新天地，豫園，崇明島，迪士尼。旅遊資源遠高於深圳（上海勝）
5.遠洋航運：上海深水港集裝箱吞吐量世界第一（上海勝）
6.空中航運：上海2個國際化機場，客流量全國第一（上海勝）
7.治安：上海犯罪率全國各大城市最低，公認治安最好（上海勝）
8.衛生：上海公共衛生條件全國第一，路上幾乎看不見菸頭和垃圾。深圳城中村很多，比較髒亂（上海勝）
9.文化成度：上海大學學歷普及度全國最高，遠高於深圳（上海勝）
10.工資待遇：上海和北京全國最高（上海勝）
11.養老福利：上海和北京全國最高（上海勝）
12.金融地位：上海是國際金融中心，世界金融中心排名第四，僅次於日本東京，遠高於深圳（上海勝）
13.城市建設：上海城填化度，商務高樓數量和質量，高架、地鐵和道路建設，遠高於深圳（上海勝）
14.行政地位：上海是直轄市，深圳只是地級市還不如廣州（上海勝）

椰咖啡

目前全中國最大的三大城市圈有京津冀、長三角、粵港澳大灣區。

目前中國經濟主要集中在各大經濟圈內，而中國的經濟圈最主要的以京津冀、長三角與粵港澳大灣區為主，都市圈的發展成為了經濟發展的主要動力。

隨著中國人口紅利的結束，很多地區人口流動量呈現出了淨流出的現象，特別是一些小城市，大量人口流出，經濟發展緩慢。而人口流量僅僅流入少數的幾個城市群，和幾個有活力的城市，所以最有投資價值的城市圈莫過於三大城市圈了。

而最具有投資價值的城市意味著這些城市目前的發展良好，同時在未來的發展很具有潛力。

中國社會科學院對2017年中國兩岸四地294個城市可持續競爭力進行了分別研究，發佈了《中國城市競爭力報告No.16》

報告指出了2017年可持續競爭力指數十強依次是:香港、北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、武漢、澳門、成都。可持續發展決定了城市未來發展價值，現在的發展情況並不代表未來，而可持續發展情況才是城市的真正未來。

因為香港和澳門的政策法規與內地不同，所以大部分投資者都不瞭解，所以先排除兩個特別行政區，而北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、武漢、成都都是具有投資價值的城市。

1.北上廣深

北京、上海、廣州還有深圳作為我國四個一線城市，無論是從經濟、政治還是文化等角度都是其他城市無法比擬的。

同時從營商環境來看，這四個城市都排在我國前列，且不說投資是否有價值，單單去這四個城市投資都比其他城市要便利的多，良好的營商環境能夠減少投資者的辦事時間，優化辦事效率，間接降低了企業的成本。

2.杭州

杭州市是浙江省的省會，也是浙江省政治、經濟金融、教育文化和交通中心，是長三角經濟圈內的中心城市也是我國重要的電子商務中心之一，同時杭州市的民營經濟發展態勢較為良好，有良好的發展環境。

杭州市的營商環境在國內排名第7。

3.南京

南京市是江蘇的省會，從政策上來看，被國務院確定為我國東部地區重要的中心城市，也是我國重要的交通樞紐。同時南京市的大學數量達到了166所，大學數量眾多，也是我國重要的科研教育基地，有足夠的人才為經濟的發展提供助力。

南京市的營商環境在國內排名第5。

4.武漢

從政策上來看，國家發改委公佈的《關於支持武漢建設國家中心城市的覆函(發改規劃[2016]2650號)》，原則上同意並支持武漢建設國家中心城市。

武漢市湖北省會，是我國重要的交通樞紐、是中部六省唯一的副省級市和超大城市，是我國重要的工業基地，武漢市大學數量達到了83所，是我國重要的科研教育基地，同樣也有著足夠的人才為經濟的發展提供助力。

武漢市的營商環境在國內排名第6。

5.成都

成都市是四川省的省會，成都市是西南地區唯一一個副省級城市，是西南地區的經濟中心，成都市是我國重要的高新技術產業基地和綜合交通樞紐。

成都市的營商環境在國內排名第9。

與財為伴

山東半島城市群、海峽西岸城市群。

說起都市圈或者城市群，誰都知道珠三角、長三角、京津雄最好，但這些地方也最貴、競爭最激烈。看投資價值，還是得注重長期潛力和提升空間。但就目前來看，老牌城市群的投資價值在減弱，新生代城市群在崛起。

長三角核心上海，先於周邊城市遇到了增速發展瓶頸。雖然體量龐大依然可以支撐耀眼的增量，但從發展來說已經達到一定高度，距離上限越來越近。從投資角度來說，高拋低吸是正向操作，追高是高風險操作。所以投資下一批高增長潛力股才是最好的選擇。

中西部雖有成渝漢這樣的強市，有貴陽、昆明這些高增速城市，但這些城市無一不是獨大型城市，沒有多點開花的格局，也沒有群狼經濟效應。基本是依託強大的虹吸效應來做補給。所以此類城市未來是難以與東部真正的城市群模式相媲美的。

山東半島和福建沿海，這兩個城市群是真正的百花齊放！山東蟄伏多年，造就了百強市數量第一省。雖然沒有巨無霸城市，但也無弱旅。山東是僅次於江蘇和廣東的第三綜合強省，其全面性和均衡性很強。如今得益於自貿區落地和龍頭青島的定位提升，未來有望塑造為北方的珠三角。

福建的城市群強在民營經濟，從沿海各省得到的大級別規劃來說，福建是近十幾年來最少的。但福建卻能夠成為江浙粵之後第四個民營經濟井噴式發展的省份，上市公司數量以及高資產淨值人士增長率都穩居各省前三。人均GDP數值比廣東還高。單看人均可支配收入似乎不夠出彩，但論民富，福建沿海不亞於江浙粵。

因為山東和福建都是真正的經濟圈模式，且強市數量僅次於老牌三大城市群，因此不論經濟圈還是城市群。此二者皆有優勢。如果單看城市，那就無所謂圈還是群，哪裡人口增速快、工資增速快就往哪裡投，十拿九穩。

魚山小主

我們判斷一個城市有沒有投資價值，要從兩個角度分別入手，一個是投資房地產前景如何？另一個是創業的投資前景如何？因為這兩個方面考慮的因素是不同的。

01，北上深

4個一線城市，暫時把廣州放在外面，應該說這些年來廣州已經有點落後於其他三個城市了。

北上深如果投資房產，租金回報比較低，但是房價易漲難跌，所以還挺有投資價值的，問題只在於總價比較高，限購比較嚴，不是你想買就能買。

尤其深圳現在的政策這麼好，未來的發展相信會更大，所以這三個城市中，深圳更具有投資價值。

如果從創業做生意的角度來說，其實三個城市都差不多，同樣具有非常多的資源，同時也有非常大的競爭。

02，中部城市，武漢，西安，成都，重慶，貴陽

如果要評價這些城市的房產投資價值，我們首先要看看這些城市對周邊人口的吸引力。

貴陽的供應量比較大，對於本省的吸引力，與其他省份城市比較起來並不算太強，這些年來致力於旅遊的發展和大數據的建設，但是如果河南也搞大數據，貴陽的競爭力會被削弱。

武漢吸引了不少的創業人口，尤其是互聯網類，光谷的吸引力很大，所以武漢的房產有一定的潛力。

成都和重慶對於周邊的吸引力比較大，不僅僅限於四川和重慶周邊，甚至包括更西邊的其他省份。這一點，比起西安有一定的優勢。

但以上的城市基本都限購。

創業來說，武漢，成都，重慶的優惠較多，營商環境也不錯，潛力較大。

03，長三角和珠三角

比較長三角和珠三角，肯定就不是拿其中的某一個城市來對比，因為如果具體到某一個城市，那就要具體分析。

假如用整個城市圈來做對比的話，從做生意的投資價值來說，我更看好珠三角，也就是現在的粵港澳大灣區。首先還是因為政策上的傾斜，其次是因為觀念。珠三角是最先改革開放的地區，所以在觀念方面具有更大的開放性和靈活性，地方政府的施政理念也比較符合市場化。

但是粵港澳大灣區也存在一些困難，畢竟在這個灣區裡面有不同的政治體制，而且面積這麼大，人口這麼多，本身的經濟發展結構就不均衡，不過這也是他的潛力所在。

財說得明白

目前全國最有投資價值的城市群，毫無疑問還是京津冀、長三角和粵港澳大灣區城市群！未來這三大城市群地位將進一步鞏固。

當然，基於龐大人口基數、經濟發展和人文歷史原因，後起的成渝經濟圈（成都）、中部經濟圈（武漢）和中原城市群（鄭州）也很有投資前景。

在萬科與深鐵洽談合作期間，萬科曾經發表過一番言論，也就是引入深鐵作為合作伙伴的原因。萬科未來將在多數城市探索“軌道+物業”的發展模式，通過核心區域的軌道+物業模式是成本可控、配套成熟的項目發展模式。

從經濟發達國家的城市發展歷程看，一個國家整體城鎮化率達到一定水平後，粗放型的整體城市發展將告一段落，很多單體城市將盛極而衰；而有核心城市帶動的城市群將是未來城市發展方向，尤其是有穩定經濟基礎的傳統城市群。比如長三角、粵港澳大灣區和京津冀城市群。

每個單體城市能容納的人口數量是有限的，目前全球人口最多的城市是日本的東京，市區人口1350萬（2016年底），東京城市群人口3700萬（2016年底），建成區面積621平米千米。

東京2017年的GDP是9750億美元，摺合人民幣63375億，相當於北京和上海的GDP總和還多些，足見東京城市群的經濟實力。說明單體城市再強也打不過城市群，只有走城市群的路子才能取得更進一步發展。

東京城市群交通很通暢、便捷，解決這個問題的方案是地鐵，這正是萬科與深鐵合作的一大原因。從發達國家的城市發展歷程和經驗看，只有地鐵能解決單體城市繼續發展和城市群之間連接的交通問題，解決了交通問題，也就解決了城市群發展的問題。

目前看，京津冀、長三角、粵港澳大灣區城市群以龐大的經濟體量、常住人口、發展機遇和完善配套，處在了全國城市群發展的前列，這種地位隨著經濟發展將在未來得到鞏固。

北京是全國政治、經濟、文化、交通中心，這種地位不管現在，還是未來都不會改變，對全國人口都有吸引力；那麼京津冀城市群未來地位只會進一步鞏固。

上海是全國金融、經濟、交通中心，肩負著面向世界、推動長三角地區一體化和長江經濟帶發展的重任，在全國經濟建設和社會發展中具有重要的地位和作用。那麼，長三角城市群也會進一步鞏固。

粵港澳大灣區城市群涵蓋了香港、澳門、廣州、深圳、珠海等11個城市，2018年底常住人口7000萬，是中國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，在國家發展大局中具有重要戰略地位。其實，都不用懷疑，粵港澳大灣區城市群將是未來中國對外的一張牌，完全可以比肩，甚至超越世界另外三大城市群：紐約城市群、舊金山城市群和東京城市群！

因此，小菜最看好粵港澳大灣區城市群，其次是京津冀城市群，後面是長三角城市群以及新興的其他城市群（成渝經濟圈、中部經濟圈和中原城市群）。

房壇法菜

已經成熟的都市圈：長三角城市群、珠三角城市群。

高速成長的城市群：京津冀城市群、山東半島城市群。

細分都市圈：廣深佛、京津雄、滬寧杭、蘇錫常、青煙威。

之所以沒有推薦成渝城市群、長江中游城市群，是因為前者除了成都重慶以外，再沒有任何一個能拿得出手的城市，成渝之外最強的就是三線城市綿陽，其他都是四五線城市；長江中游城市群是因為覆蓋面積過大，無法一概而論。

長三角和珠三角都是成名已久，代表著我國最為發達的經濟水平，京津冀一體化發展也和京津雄三角區形成雙高定位，所以這三個區域的主要都市圈都有很高的投資價值。

但是稱之為“最”，我認為要滿足五個條件。

一、投資成本處於低估值範圍；

二、投資區域處於處於經濟發展週期的初期階段；

三、行業競爭力低於初級壓力位；

四、地理位置優越性強；

五、人口基數大。

所以我認為最具投資價值的都市圈在山東半島。山東經濟雖不比江浙粵，但卻是發展最為均衡的省份，全省16地市當中有15個百強市，數量位居各省之首。山東用了近十年時間深耕欠開發區域，從東部省份中貧困縣最多的省份變成百強縣最多的省份只用了6年時間。直至江蘇經濟井噴式發展，以及山東大量縣改區之後，百強縣才被超越。

如今雖沒有江浙粵那麼耀眼的光環，沒有那麼多的經濟名城。但是細心的人會發現，山東目前三線及以上城市數量僅次於江蘇，數量居各省第二。這意味著山東百花齊放的模式已經開始效果顯現，同時也意味著未來幾年，山東會有大範圍的區域急需行業和人才的填充。相比於長三角、珠三角、京津冀，山東的投資成本顯然更低、競爭力也更小，但機會卻並不少。作為GDP規模第四大城市群，這裡沒有中西部那樣省會獨大的現象，除了省會濟南以外，青島、煙臺、威海、濰坊、臨沂、淄博都是很好的投資標的，這種選擇餘地在其他同級別城市群是沒有的。

另外地理位置和人口基數也是山東的優勢，魯東三面環海，交通便捷、物流發達，魯西位於華北、華東、華中交匯處，樞紐價值顯著。山東是人口第二大省，且分佈均衡。這些先決田間對於塑造城市經濟都有著良好的自然基礎。

已經盡人皆知的好地方，很難再成為投資回報率最大的地方。而已然具備成為發達地區條件卻只有雛形的地方，才是最值得去塑造的。投資者最大的回饋是經濟利益，所以尋找一個好的發展平臺比加大投資額度更重要。而山東目前正扮演著這樣的角色。

城市發展報告

目前我國比較有投資價值的城市圈主要有粵港澳大灣區、長三角城市圈、京津冀城市圈，這3個城市圈都是我國經濟科技比較發達，產業完整的城市圈。另外還有成渝城市群和長江中游城市群等一些城市圈。

其中我認為最有投資價值的城市圈是粵港澳大灣區，粵港澳大灣區是我國改革開放的急先鋒，目前經濟實力、一體化程度、產業完整、國家層面的戰略定位都是最高最好的。下面我們來具體談下。

1.大灣區人口結構好：廣東省每年淨流入人口超過170萬，另外還有廣東省內人口不斷向珠三角聚集，這樣導致粵港澳大灣區每年的新增人口超過200萬，而處於大灣區經濟最強勁的廣州和深圳在2018年常住人口增長量都突破了40萬。

不斷湧入的人口為整個大灣區的發展打下了堅實的基礎，尤其是該區域新增人口呈現年輕化、高學歷化。這對外來大灣區的發展提供了源源不斷的基礎動力。

2.多元化的產業結構：不同於其它城市圈有個別大城市做支撐，一家獨大的情況，粵港澳大灣區不同的城市的根據各自規劃和產業優勢，相互協作，緊密銜接，發揮出一加一大於二的優勢，這是其它任何城市圈所不具備的。

粵港澳大灣區各個城市之間的相互協作，發揮每個城市自身的優勢，能達到效益最大化。

3.經濟總量好：在大灣區的香港深圳廣州經濟總量都突破了2萬億，這三個超級大城市的GDP總量接近7萬億，這已經超過了中國絕大部分整個省的經濟總量。剩餘的佛山、東莞、澳門、惠州、中山、珠海等的GDP規模也都在3000億以上，這些GDP足可以體現這些城市的富裕程度。

粵港澳大灣區經濟底子好，產業結構完整，新增人口多，年輕人多，活力充足，加上國家的正確規劃，一定會有不凡的成績。

經營觀察

我國有很多都市圈，最出名、最有投資價值的當屬珠三角、長三角、京津冀三大城市圈，2018年珠三角GDP為8.1萬億元，長三角GDP為15.3萬億元，京津冀GDP為8.5萬元，三大城市圈總的GDP為31.9萬億，佔我國GDP的35.44%，超過1/3的經濟活動發生在三大城市圈，而且三大都市圈囊括了4個一線城市、16個萬億城市中的11個。

珠三角

珠三角區域包括廣州、深圳、佛山、東莞、中山、珠海、江門、肇慶、惠州，其中廣州、深圳是一線城市，而且深圳已經確定為全國目前為止唯一的社會主義先行示範區，表示國家對深圳過去發展的認可，未來也會堅定不移的支持深圳的發展。

長三角

長三角城市群在上海市、江蘇省、浙江省、安徽省範圍內，由以上海為核心、聯繫緊密的多個城市組成，主要分佈於國家“兩橫 三縱”城市化格局的優化開發和重點開發區域。規劃範圍包括：上海市，江蘇省的南京、無錫、常州、蘇州、南通、鹽城、揚州、鎮江、泰州，浙江省的杭州、寧波、嘉興、湖州、紹興、金華、舟山、 台州，安徽省的合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶、滁州、池州、 宣城26個城市。

長三角城市群有太多的經濟強市了，如上海、江蘇的蘇州、無錫和南京、浙江的杭州和寧波，上述各市也是GDP萬億俱樂部成員。

京津冀

京津冀以北京為核心，包括北京市、天津市以及河北省。北京是我國的政治中心、文化中心，而且經濟實力也很強；天津市曾經創造天津速度，雖然2018年初，天津市政府主要把濱海區的GDP從10002.31億元調整到6654億元，擠掉了水分。

三大城市圈，整體看，肯定是長三角都市圈更強，城市群裡面單個城市對比看，看好深圳的發展，改革開放40年，深圳從小漁村一躍成為國際大城市，GDP從只有1.6億元增長到2018年的24221.98億元，未來社會主義先行示範區政策支持，深圳再創下一個40年的發展奇蹟也未嘗沒有可能。

互金圈

2019年深圳市GDP是26000億元，廣州市23000億元，佛山10200億元，東莞9600億元，惠州，中山，珠海市都是3000多億元，肯定是前四位排名投資和生活強多了！

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