市場上傳出房企分拆物業板塊上市，已然見怪不怪。但分拆建築相關板塊則甚為少見。
近日，據市場消息稱，雅居樂正計劃分拆旗下經營建設業務雅城科創於香港獨立上市，並已委任匯豐及摩根大通作為其上市安排行，集資規模介乎3億至5億美元；預期今年年內上市，但由於新冠肺炎疫情持續，具體集資額和上市時間，均有機會發生變動。
作為雅居樂主業之外分拆上市的第二子，消息一出便成為業內議論的焦點。據悉，雅居樂現時擁有兩間上市企業，包括雅居樂控股與雅生活，總市值約為586億元，如果雅城科創也成功上市，將會是雅居樂的第三間上市公司。
一業內人士對此表示，最近確實有兩家建築業務方面的平臺在準備赴港上市，一個是已經發布過公告的綠城管理。而據他猜測，另一家便是雅居樂建築平臺“雅城科創”。
關於消息是否屬實，觀點地產新媒體詢問了雅居樂集團方面，相關人士回應，對於相關消息來源並不知曉，而且目前雅城科創沒有很明確即時的分拆上市計劃。該人士續稱，根據集團的計劃，未來旗下包括雅城科創在內的多元化板塊，都會有分拆上市的可能。
雅居樂的官方聲明中，否認了上述分拆上市的時間節點，但不可否認的是，分拆雅城科創上市的計劃仍是存在的。是否會先於其他產業板塊分拆上市，則不得而知。
根據雅居樂官網顯示，其目前已形成地產、雅生活、環保、卓雅教育、雅城科創、房管、資本投資和商業管理八大產業集團並行運營的格局。
分拆上市謎題
關於分拆上市，雅居樂其實早有謀劃。旗下的物業平臺雅生活已於2018年2月成功分拆赴港上市，而且伴著物業股春風，去年漲幅高達161%。
去年初，雅居樂舉行2018年業績發佈會時，管理層已有提及，在合適的時機，考慮將其他業務板塊分拆上市。
但這裡面令人疑惑的是，為什麼再次傳出分拆時，會是負責建設業務的雅城科創？多數人對雅居樂旗下這一產業板塊並不熟悉。
官網資料顯示，雅城科創集團成立於2017年，有34年的工匠製造經驗，已發展成為以人居科技、EPC/總承包兩大業務版塊為主、多元發展的大型綜合集團。
人居科技版塊涵蓋綠色生態景觀、智慧家居裝飾、設計諮詢三大主營業務。其中園林景觀業務以設計諮詢、綠地管養、苗木培育為業務支撐，養護管養在管面積超2000萬平方米，總資產存量10億元；裝飾家居業務總面積超27萬平方米，已參與近200萬套精裝房和三十餘家國際五星級酒店的設計與施工服務。
而EPC/總承包版塊以房建、市政項目為主，提供全方位工程建設、設計諮詢、材料貿易、項目管理、造價諮詢等服務，包含廣州振中建設公司、廣州瑞華建築設計院、廣州雅豐貿易公司、拉薩誠匠毅築公司。
目前，雅城科創集團業務經營範圍已覆蓋23個省、直轄市及78個城市，承接300多個工程項目，為50多家房地產企業及政府等各界業主提供人居建設相關服務。
關於是否會是下一個分拆的對象，奧陸資本總裁及首席投資官蔡金強認為是有這個可能性的。他進而分析，是否首先選為分拆對象，主要看板塊的報表情況。“建築這一板塊是雅居樂自身孵化的，跟母公司的利潤掛鉤比較多，至少是有保障的，利潤5%總是有的，報表數據也比較容易孵化出來。”
同時他對比，雅居樂環保集團的大部分項目是收購來的，而且環保業務對營業收入貢獻不大，如果要上市仍需時間進行醞釀。
據瞭解，雅居樂環保成立於2015年，聚焦的是固廢處理、生態產業園、智慧水務、生態修復四大領域，下屬項目遍佈華北、華中、華南、廣西4大區域，進駐15個省，在國家工業重鎮投資項目近50個。
至於商業板塊，蔡金強也認為不會那麼快分拆出來，雅居樂商管的體量較小。目前，雅居樂商管覆蓋50多個城市，超過300萬方商業總體量，在管項目100多個。
不過，此前雅居樂集團董事局主席陳卓林更常掛在嘴邊的，是房管集團，其主營業務為代建。
陳卓林去年在剖析雅居樂代建業務模式時稱：“2018年100多個項目找我們，三年後肯定是兩位數的利潤，基本沒成本。綠城代建目前做得最好，市場已經給出了30倍PE，我看了很高興，所以我們一定要把房管做大做強，到時候拆分出來，市值比開發商還要高。”
2010年，雅居樂正式啟動代建業務，用來對標的綠城管理於2018年銷售額達到552億元，淨利潤僅3.45億元。
不過就在上週，綠城中國宣佈，建議分拆綠城管理於聯交所主板獨立上市，併發布了招股書。
未知數“1+N”
2018年，雅居樂進行新一輪架構調整，提出以“1+N”為發展策略，形成了地產、物業、環保、房管、建築、商業等6個業務板塊，打造以地產為主，多元化業務並行的佈局。
此後雖加大了多元化發展力度，但在雅居樂總收入佔比中，非房收入起色並不大。根據雅居樂披露的2019年上半年報告，物業發展業務收入與多元化業務收入的佔比分別為91.0%及9.0%，多元化業務增長較上年同期上升2.1個百分點，增長並不算快。
按照預期，非房業務在2019年至2021年對集團利潤貢獻將分別達20%、30%、40%。陳卓林曾透露，理想的狀況是2021年房地產業務和非房業務帶來的利潤為5:5。
但現實卻是，投資與收入無法構成平衡，非房業務收入不能及時迴流，資金壓力逐漸增大。
2018年底，雅居樂多元化的累計投資已經達到了165億，其中2018年投資額115億，新增投資項目53個，累計投資項目83個。2019年，雅居樂方面稱，要投入100億發展非房業務。
根據雅居樂2019年中期業績報告，其淨負債率攀升到了81.3%，負債總額達到1866億元，同比增加28.99%。
於是，加快非房業務資金迴流，也成了雅居樂近些年的重要任務。來自資本市場的輸血，也成為雅居樂看中的“香餑餑”。
如今無論分拆哪個板塊，對於雅居樂都是增量的存在。
據業內分析，雅居樂分拆產業板塊上市的好處在於，無論是不是受資本市場的歡迎，都可以體現集團的局部價值。而原來，這個多元業務在估值裡面為零。
其次，在資本市場有了新的業務體系，可以有更多校準業務的機會，機會捕捉也更迅速。就如雅生活上市之初，其實也並不為資本市場看好，仍處於盈利模式探索階段。
雅生活上市首日，曾下跌23.09%，收盤價格為9.46港元。而截至今日收盤，雅生活報價35.65港元，總市值高達475.33億港元。
香港全牌照券商匯生國際融資高級合夥人和總裁黃立衝認為，雅居樂能再次分拆上市肯定是一件好事。從房企方面來講，進行融資都會比以房地產主業融資更容易一些。
如果將雅城科創成功分拆上市，未來發展會有更多的機會，比如政府的項目，只是會有大量的應收賬款。他繼續分析：“如果看中報表數據，可能會有很多的機會，看重現金流的話，可能會把建築公司的現金流拖得很緊張。”
蔡金強也稱，如若分拆建築板塊上市對雅居樂本身是有好處的，但這是一個更加小眾的市場，考驗的是資本是否青睞。
事實上，當前資本市場對於純建築的公司或者建築品牌普遍都不看好。蔡金強還舉例，裝配式建築第一股遠大住工赴港IPO之後，資本市場反響卻不熱烈，股價表現就不甚理想。
另一方面，資本市場的情緒具有偶然性，也無法預料建築板塊明天會是如何，投資都是未知數的。
不過陳卓林應該喜歡未知數，“1+N”本身就是個未知數。
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