剛剛過去的5月份，排名前100位的房企銷售額同比增長52.6%，增速創一年來新高。但是，即便是一騎絕塵的TOP10也高興不起來。
因為，對攸關開發商“命門”的融資渠道，監管層正在挨個兒關閘。前端的開發貸和併購貸，銀行啟動“白名單制”，名單內的可以談一談，名單外的免談。
開發貸緊縮，2017年已開始。但彼時，替代開發貸的“非標”（私募、信託、資管等）還是暢通的。但今年4月27日，“資管新規”落地，一方面銀行再想借助“非標”通道，變相接濟開發貸，此路不通了；另一方面，“非標”投向全部要“穿透資產”，底層是房地產的，全部要受限，非“432”（4證齊全、30%資本金到位、二級以上資質）項目、地王項目、支付土地款等，全部免談。
即便全部“打勾”，也要限制規模。近期，包括碧桂園、富力等地產“紅籌股”等，交易所已出“無異議函”的公司債申請，突然被“中止”了。有的已路演完畢，開始簿記投資者名錄，準備打款了，也被叫停了。
緣何？過去吸納地產公司債的金主們，險資、私募、信託和基金子公司等等，現在不能繼續加倉地產投資了。但偏偏，TOP序列的房企們，今年以來紛紛發債。
據統計，今年前4個月，上市房企公司債發行規模（471億）是去年同期的23倍。公司債是為數不多的能開的融資口子，大家都想爭取。
因為，除前端開發貸、“非標”被堵以外，佔資金來源50%的後端銷售回款，由於限價管制、搖號配售、調控升級、三四線退燒等，近期也越來越不給力了。海外融資，這是上市房企的特權，但近期發改委和財政部一紙發文，前景也看淡了。
證券化（ABS、REITs等）創新融資，儘管受鼓勵，但審批權在發改委，重點支持租賃和有持續現金流支撐的物業，門檻很高且難以與其他融資等量齊觀。全面關閘，難道監管層是要搞死房企？
非也，要賴就賴房企債務率太高了。Wind數據顯示，136家上市房企2017年平均負債率79.1%，為2005年以來最高位。今年一季度，行業資產負債率79.4%，僅次於銀行和非銀金融。
一般來說，某行業資產負債率超過70%，融資政策就應該調整了。試想，一邊是監管層將房地產作為“去槓桿”的重點，一邊卻是行業資產負債率屢創新高，這說不過去啊！
確實，就連TOP10房企的資產負債率均值都超過80%了，需要適當控制一下發債審批的節奏，優化一下審批程序，多幾道“問詢-反饋”，確保資金按公告用途使用。財聯社報道，某香港上市的內房企，公告債券發行用於租賃項目開發，但實際卻用在了“借新還舊”上，難怪要“中止”發債了。
再說，2015-2017年房企快速擴張，債務堆積著到期。即便基本面沒問題，集中兌付也會導致違約。2018年以來，債券市場已累計出現20多起違約事件，涉及規模近180億元，同期還有12只信託產品出現兌付風險。就連“白馬股”東方園林，也因為清理地方債務，PPP形勢嚴峻，國內融資渠道收窄，地產降溫等，原計劃發行10億元的公司債，最後僅發出去5000萬元，遑論地產本身？
當然，“中止”並非“終止”，一字之差、天壤之別。這意味著，房地產融資不可能“斷奶”。關一扇門，就要開一扇窗。 以現在的樓市體量，融資過度緊縮，必然意味著金融風險爆發，這是監管層不能容忍的。警示一下，優化程序，讓發債有真實資產和現金流支撐，驅動資源向規範的、負責任的龍頭房企集中。唯此，才能做到既保持體量不至於過快下滑，又能分散槓桿風險。
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