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前天，大溫地產局發佈5月份的地產銷售數據，今天小編來進一步分析近期的價格走勢。
決定價格的還是供求關係，在地產界就是以“售掛比”這個數據來表示供求關係的，即銷售數據與掛牌數量之比。當售掛比大於20%是，價格有上行壓力；當售掛比低於12%時，價格有下行壓力。
那麼， 5月份大溫地產市場的供求關係如何？雖然銷售量和新增掛牌數相比於4月份都有將近10%的漲幅，但是這是符合房產銷售的季節規律的，是常態。那麼，如果與去年同期的數據相比呢？
5月大溫地產銷量比去年同期下跌了35.1%，且低於十年的5月份平均銷量19.3%，但新增掛牌數比去年同期的新增掛牌數上漲5.5%。也就是說，相比於去年的情況，今年5月進入市場銷售的房子增多，但最後賣出去的減少，結果庫存增加了。
庫存增加意味著什麼？撇開政策因素人為抑制需求不說，單純從經濟學角度來講，那就是供求關係趨於舒緩狀態，房子目前不是緊俏商品。
相比於去年同期，大溫5月份的房屋庫存量增加38.2%，讓大溫總體的售掛比降至25%，比去年同期下降一半，是2017年1月以來的最低點。
由於地產局將20%—12%的市場定義為平衡市場，大於20%的是賣方市場，小於12%的是買方市場，所以從技術來說，目前25%的售掛比仍為賣方市場，也就是說賣家在市場上有話語權，買家還沒有處於可以舒服地挑三揀四、東家不行看西家、舒服地砍價錢的狀態。大溫房價的MLS基準指標價仍在上升就說明了這一點。
但是， 大溫地產局主席也提醒賣家，如果不給出有競爭力的價格，獨立屋恐怕難以賣出去了！今年上半年獨立屋的成交情況也證明了這一點。地產局在暗示賣家要放低心理價格的定位，這可算是一個轉折點！
從最近5年的歷史數據來看，大溫只有2016年7月至2017年1月之間MLS基準指標價是連續下跌的。這半年是BC省政府宣佈加收15%海外買家稅之後的半年。也就是說這個政策之管用了半年，之後大溫樓市又一路反彈，並在公寓市場的推動下高漲。而獨立屋的基準指標在2017年9月之後就拉出一根幾乎水平的線，快要變成城市屋和公寓基準價的收斂線。
小編查找歷史數據的時候還發現，大溫最近的一次房產價格大跌是發生2008年全球金融危機的時候。2008年5月到2009年2月這10個月，大溫的各類型房屋基準指標價都大幅下跌。之後雖有若干小的調整，但都沒有大跌現象。因此，從這些現象可以得出一個不完全可靠的結論，那就是隻有發生嚴重經濟危機時，房價才會大幅下跌。
那麼，最近幾年有沒有發生嚴重經濟危機的可能性呢？主要的不安定因素是美國總統過山車式的治國風格。但他玩的就是心跳，美國股市仍在曲折中上升。加國雖然深受北美自貿協定談判之累，但經濟基本面仍是穩步前行。因此，從中期來看，沒有導致大溫房價大幅跳水的不良經濟誘因。
前面說過，2016年8月開始實施的海外買家稅政策只壓抑了大溫樓市半年。現在的大溫樓市則是受三重政策約束，即貸款壓力測試、央行加息預期以及進一步提高的海外買家稅和將要實施的房產投機稅。
這些政策能維持多久？最近UBC大學尚德商學院社會創新和影響力投資研究中心（Centre for Social Innovation & Impact Investing）的副教授James Tansey發表了獨立見解。
他認為提高大溫樓市可負擔性的根本是要緩解供需矛盾，但現在的提高稅收政策只是壓抑了需求，還需要通過提高住房密度來增加供給，而這一點正是目前被政府忽略的。
Tansey教授最近的一項獨立研究分析了斯德哥爾摩、墨爾本、悉尼等住房問題比較突出的城市，它們像溫哥華一樣面臨巨大的住房壓力，但人口流入給住房帶來的壓力是無可迴避的，只能通過增加供給來解決問題。
Tansey 表示，“對300萬以上的獨立屋徵收更高的邊際稅，實際上有可能會提高該地區的公寓和城市屋的價格，因為它們成為了能負擔得起的選擇。” 他還指出，隨著更多的政府稅收用於社會福利和廉租房建設，這將給建築成本帶來更大的壓力，可能會提高該地區所有住房的成本。
也就是說，如果政府不解決供應問題，而且新房價格在成本的壓力之下還在上漲，政府的邊際高稅收政策在逐漸被向好的經濟基本面消化之後，大溫樓市還會快速反彈的，等待的時間可能比上次長一點。
實用小工具：溫哥華賣房交稅計算器
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