二股東一紙起訴狀，將上置集團拉回公眾視野。
上置集團有限公司（簡稱“上置集團”）發佈公告稱，上置集團的股東上置投資控股有限公司（簡稱“上置投資”）提出訴訟，要求上置集團支付7581萬元的款項，同時，代為預付6729萬元不正當收益、利息、訴訟費等款項。上置集團被股東上置投資起訴，要求支付至少1.43億元款項。
對此，上置集團回應風財訊稱，公司與上置投資之間的訴訟是雙方對於前期資金往來存在爭議，公司正在積極配合法院提交相關資料，並相信法律和法院會有公正的判決。
對於上置集團遭二股東起訴一事，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，說明企業的資金狀況可能比較緊張，連二股東的錢都拖欠。再者，可能也體現出公司與股東之間關係不和睦。
事實上，從財報數據看，上置集團已陷入虧損泥潭。
財報顯示，2015年、2016年、2017年、2018年、2019年上半年，上置集團的營收分別為14.19億元、34.03億元、16.20億元、15.51億元；歸母淨利潤分別為-18.99億元、2.23億元，6.91億元、1.14億元、-1.99億元。尤其是2019年上半年，歸母淨利潤同比下降306.09%。
紙面之上，上置集團的日子並不好過，其擁有的項目資產包稱不上優質。
目前，上置集團在售項目包括北京晨芳雅園、上海綠洲雅賓利花園、上海名人天地、嘉興湘府、金邊印象等在內5個項目。截至2019年6月30日，上置集團於上海、瀋陽、嘉興、長沙、大連、北京、舊金山、金邊等地，擁有總建築面積約213萬平方米的土地儲備。
風財訊探訪全國項目發現，上置集團重點佈局的上海市場，重組前上置集團因資金鍊問題，將上海綠洲雅賓利花園住宅項目變賣；部分物業的運營收益一般；部分項目雖未見明顯經營異常，業內則認為是市場賜予上置集團的運氣。此外，上置集團上海區域外的大部分外地項目位於郊區，稱不上優質土儲。
在房地產行業融資逼仄、銷售降溫雙重壓力之下，遭遇二股東起訴，上置集團前路如何？風財訊聯動全國探訪上置集團全國項目，試圖刨析項目橫截面，還原真實的上置集團。
重組前上海綠洲雅賓利花園住宅項目遭變賣
風財訊來到上海綠洲雅賓利花園，該項目位於上海西藏北路與中興路交匯處，屬內環以內，項目西起西藏北路、南臨中興路、北靠天通庵路、東接寶通路，距離人民廣場約2500米。
上海綠洲雅賓利花園項目總樓面面積48萬平方米，共分為四期開發，一期、二期已分別於2008年、2011年交付使用，三期新房推廣案名雅賓利公館，於2014年年中推向市場，彼時均價65000元/㎡。
2015年開始，上置集團資金鍊緊張的消息甚囂塵上。2015年3月，為了提高去化率，加快項目週轉，正在銷售節點的上海綠洲雅賓利花園三期推出“零活首付，幫貼息”的優惠活動，可惜上置集團的一系列自救舉措並未對項目銷量有明顯刺激。網上房地產信息顯示，2014年底至2015年上半年，上海綠洲雅賓利花園三期月均成交不足20套。
2015年10月30日，上置集團發佈公告稱，向Mainlandcn Ten Company Limited出售美盛資源60%股份及美盛資源60%股東貸款，總代價為5.48億元。據瞭解，美盛資源為上置集團全資子公司，而Mainlandcn Ten Company Limited為萬科全資子公司。美盛資源的主要資產為持有的上海碩誠股權，而上海碩誠名下擁有位於上海原閘北區的上海綠洲雅賓利花園項目。
上置集團用5.48億將上海綠洲雅賓利花園項目60%的股權轉讓給萬科，而正在建設和出售（尚未交房）的三期項目也正式更名為萬科翡翠雅賓利。
就在上置集團出售上海綠洲雅賓利花園這段時間，上海樓市鉅變，先是靜安、閘北兩區合併為新靜安區，原閘北地區樓盤身價倍增，後有上海最嚴調控滬九條橫空出世，一時間樓市成交量價齊漲。
萬科接手上海綠洲雅賓利花園後，對它的最大改造便是案名，更名為萬科翡翠雅賓利的原上置項目，在2016年1月重新推向市場時，均價上漲至8萬/平。
萬科翡翠雅賓利總建築面積約50萬平方米，佔地面積為20.624公頃。項目是由9幢29-32層高層、5幢疊加別墅組成，共777戶。即使價格上漲，但巨大的政策紅利還是讓萬科翡翠雅賓利火速光盤。
風財訊實地走訪發現，目前萬科翡翠雅賓利所有高層住宅已基本售罄，於2019年6月開盤的20套均價11萬/平的疊加別墅，目前還剩餘3 套在售，不過由於某些原因，兩年後才能拿到產證。
轉讓給萬科的上海綠洲雅賓利花園四期地塊是一塊毛地，目前還尚在動遷階段。在2015年上置集團出售項目之時，就有業內人士分析，四期毛地將面臨巨大的動遷成本，這讓資金本就緊張的上置不堪重負，如今這個動遷難題已轉移到萬科手中。
據悉，上海綠洲雅賓利花園三期樓面面積為15.95萬平方米，四期地塊樓面面積為18.55萬平方米。按照如今項目10萬/平左右的市場均價，四期地塊可售價值將高達180億。加上三期項目上百億的盈利，萬科用5.48億接盤的上置集團上海綠洲雅賓利花園，翻倍價值幾乎難以估量。
綠洲中環中心招租率一般
綠洲中環中心地處上海普陀區金沙江路、中環線交界處，總面積近30萬。項目共由3幢高層住宅、5幢國際化標準寫字樓、1條環形商業休閒街和1個近4萬平米的水景園林組成。兩棟圓柱形雙子塔寫字樓，可以算作上海中環地標建築。
上置集團回應表示，綠洲中環中心項目是公司早期開發項目，住宅、辦公部分已基本售罄，公司持有商業及車位，目前該項目的商業部分已經實現100%出租，重組以來項目收益情況保持了良好的增長勢頭。
風財訊現場瞭解，綠洲中環中心距離13號線真北路地鐵站僅一個人行天橋的距離，兩座醒目的雙子塔就坐落於天橋旁，與地鐵上蓋的近鐵城市廣場隔路相望。
風財訊實地探訪發現，綠洲中環中心目前主力在圓形雙子塔寫字樓，戶型多樣，從60平到900平，可租可售，租金約3.5元/㎡.月。因整體建築為圓柱形結構，房源多被分割成大大小小的扇形，不太利於規劃。每層樓面約有辦公租戶幾十家，人員出入密集。
風財訊從綠洲中環中心10號樓大堂入住企業銘牌可以看到，目前整棟大樓招租率略顯一般。
社區內部還能看到上置集團為另一個寶山項目上置美蘭湖所做的招商廣告。
上海綠洲雅賓利花園、綠洲中環中心收益一般或許僅是上置集團整體資產包稱不上優質的縮影。
2015年保利放棄收購上置集團後，一位接近保利的知情人士曾介紹，在打開資產包、對項目的財務狀況進行詳細調研後，保利發現這些資產並沒有想象中那麼優質。“最值錢的上海土地資源其實並不多，外地項目也不是那麼優質，區位沒有優勢，土地成本還高，這種項目在未來很可能成為包袱。”
保利地產相關負責人也承認，對資產情況進行盤查後，上置集團對公司的吸引力大為下降。
部門項目未見異常，得益於樓市向好
風財訊通過探訪上置集團的項目發現，其上海的部分項目並未出現明顯異常。
上海華府一號，項目位於上海市黃浦區陸家浜路與大興街交界處（老城區），距離陸家浜路站（地鐵8/9號線）約500米，周邊生活配套齊全，居住氛圍濃厚。
據相關資料顯示，華府一號（綠洲琴海苑）項目為黃浦大興街717-719號地塊，項目佔地3.71萬平方米，預計建築面積13.05萬平方米，擬開發為豪華公寓，辦公及社區商業物業。
上置集團回應稱，2016年初以來，上置集團推動華府一號（綠洲琴海苑）項目重啟了拆遷工作，經過三年多的努力，該項目已進入拆遷掃尾階段，即將進入開發建設階段。絕大部分租戶已經簽約並搬離現場，房屋倒地待由政府拆遷部門統一組織實施。
風財訊據周邊居民介紹，預計今年年底住戶和商鋪租戶全部搬走。
上置名人天地，備案名為美蘭湖硅谷中心，位於上海市寶山區美蘭湖路8號（郊區），距離軌道交通7號線美蘭湖站約2.4公里，項目周邊全是別墅區住區，環境好，對面就是上海美蘭湖高爾夫俱樂部。
據案場銷售介紹，目前項目還剩7套建面約380-500㎡獨棟別墅在售，總價約1300萬起，現房，總套數為88套，因為是商業產權，首付比例5成，主要針對被限購人群和辦公企業。
目前，區域內暫無競品項目。
有觀點表示，上置集團一直以上海市場為重心，當下，上置集團的部分項目運營層面未見明顯異常，很大程度上得益於熱點一二線樓市市場向好。
上海之外大部分項目位於郊區
風財訊探訪發現，上置集團在上海區域之外佈局的項目，大部分項目位於郊區。
比如，成都綠洲雅賓利花園項目位於成都近郊的紅光板塊，該板塊是即大豐、犀浦之後成都著名的剛需之城，已竣工交付。
成都綠洲雅賓利花園項目周邊成熟小區較多，但暫時尚無大型的商業以及生活配套，同時雖然門口即公交323終點站，但其他出行選擇較少。在生活氛圍上，區域內大學較多，吃喝玩樂等商業配套一應俱全，不過業態較為低端。另外，由於區域內仍有部分工業企業存留，大貨車較多，交通比較混亂。
最後一次開盤時間為2017年10月，均價約8500元/㎡，目前二手房參考均價約12384元/㎡。而距項目僅一街之隔的中鐵瑞城西郡英華二手房參考均價約11903元/㎡
長沙福地雅賓利項目位於長沙市開福區撈刀河，緊鄰北二環項目淨用地面積約227.4畝，項目體量大概30多萬方左右。
據瞭解，長沙福地雅賓利項目主要以高層和洋房為主，高層佔據20多萬方。2019年上半年，項目現場合法戶房屋已全部倒地，拆遷率100%，拆遷工作已基本收尾。10月底，剛完成拆遷交地。項目暫未動工，目前還是一片黃土，項目辦公指揮部就在地塊旁邊。據項目負責人介紹，長沙福地雅賓利項目明年會面世，目前處於前期階段。
長沙區域發展素有“南帝北丐”一說，南邊區域整體發展相對迅速（省政府搬遷至南城），北邊區域整體發展欠佳。長沙福地雅賓利項目所處的長沙開福北，不是市中心區域，板塊整體發展一般，項目周邊房價相對較低，毛坯每平7-8千左右。
大連綠洲城市花園位於瓦房店市，共分為9幅地塊。2019年上半年，該項目9幅土地已全部取得土地證。
彼時保利收購上置集團時，知情人人士曾表示，“大連綠洲城市花園位於瓦房店市，區位沒有優勢，土地成本還高，這種項目在未來很可能成為包袱。”
對於上海區域之外的佈局項目，上置集團回應稱，上置集團上海之外的項目多位於二線城市，比如成都、大連、長沙。上置集團項目所處板塊均由其相應的市場價值，基本每個項目周邊都有主流房企佈局，如成都項目所在板塊旁邊有萬科、恆大、中鐵等企業項目，長沙項目旁邊就有旭輝、金輝、福晟、深業等企業項目，大連項目對面即碧桂園項目。
閱讀更多 風財訊深度 的文章
