环球老虎财经

地产调控进入最严厉阶段，房价暴涨时代已经过去，政策松动几乎不可能

一、多地出台房地产相关支持政策，驻马店政策“被关注”

2020年受疫情影响，地产销售非常惨淡。进入2月份，全国各地调控政策频繁出台。据不完全统计，有70多个城市发布相关调控政策，缓解地产商在疫情中所遭受的影响。

但值得注意的是，各地的政策都是针对供给侧的，也就是对于地产商的政策支持。

2月21日，河南省驻马店首先出台对市场更加有利的政策，政策中不仅包含对开发商税费、预售证、土地款的支持，更重要的是还包含对公积金客户降低首付比例，购房者可以享受补助等大力度政策。

2月28日，驻马店相关部门，立马河南省相关关部门约谈，要求坚定“住房不炒”、“不把房地产作为短期刺激经济的手段”等政策。

3月5日，驻马店政策已经撤销。

二、广州政策松绑“一日游”

在2020年刚开始2个月多的时间，楼市放松“一日游”的情况再度出现。就在3月5日，广州在市政府的官网上，重挂了一遍“48条”，但把之前提到的松绑商服类项目相关政策给删除了。

三、东莞成为首个限价升级的城市

3月4日，东莞市成为新冠肺炎疫情后，首个对房地产限价升级的城市。

东莞市住房与城乡建设局发布《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报管理的通知》，政策对房价提出了5条管控内容，尤其是对房价的涨跌幅设定了区间和界限，体现出严格的稳房价意味。

四、房地产开发商越来越难熬

说实话，2020年的“黑天鹅”时间确实让房地产行业受到了不小的打击。一方面开发商的业绩不断创下新低，另一方面还要偿还巨额的债务。

1月份全国top100房企整体业绩规模较去年同期降低近12%，2月份甚至比1月份更加恶劣；另外据中指研究院数据显示，2020年房企债务偿还总规模为7493.9亿元，2021年偿还总规模将超万亿至10496.2亿元，2022年行业偿还规模开始回落，但仍高达7350亿。

一方面销售惨淡，一方面还要还款，腹背受敌的开发商生存不容易啊。

老贾房产说

对2020年房地产的预测：核心地段的楼盘会更加凸显价值优势，回归市场，稳中求进！

好了，先说到这吧。以上仅代表个人观点，尽请各位大神保留意见，共同探讨。谢谢！

砖头哥说事儿

一.通知的主要内容

（内容做了一定简化，解读在第二部分）

1.加强商品房销售价格指导。这条是重点，就是“限涨不限跌的”的由来，通知里有三个重点。

（1）项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格又不能做出合理说明的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案。

（2）在取得商品住房项目的预售许可证或现售备案证书后，应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋申报价格，严格按照明码标价格式要求对外销售，实际成交价格不得高于申报价格，也不得低于申报价格的90%。

（3）取得预售许可证或现售备案证书180天后，开发企业可以向市住房城乡建设局申请对未售出房屋的申报价格进行调整，调高幅度不超过5%，调低幅度不限。

2.规范了商品房销售主体的标价行为。在通知里，有这样一条规定：开发企业取得商品住房预售许可证或现售备案证书后，应在10日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售，商品房销售明码标价实行一套一标，价目表由房地产开发企业自行制作，并在商品房销售场所醒目位置进行公示，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等公示方式，标价内容应当保持一致。这样的要求，进一步明确了开发商对所售房屋价格的透明化公开化，尽可能避免销售方捂盘惜售，擅自调价。

3.加强了商品住房价格申报与户内装修管理联动管理。通知要求开发企业在《东莞市新建商品住房销售价格申报表》内申报的“交付标准”应为开发企业实际交付购房人的标准。交付标准实行申报价格、销售合同、工程竣工验收、住宅交付现状与报建图纸标准相一致。简单说，怎么向住建局相关部门申报，就得怎么建，就得怎么交付。不能申报毛坯交付，对外宣传精装修，以此来提高成交价，打价格擦边球。

二.怎么理解这则通知

1.对限价的理解。在通知里，我们能看到，住建局对东莞开发企业的要求很明确，备案价格可以调高，但是如果不能做出合理解释就不被允许。比如，这次卖的是二期，一期卖的一万，二期如果要卖一万五，就得做出解释；如果周边均价一万，要卖一万五，就得做出解释。当然，这个调价的幅度咱们不得而知，我只是打个比方。这样就从政策上堵住了开发企业无端提高报价，无端涨价的行为。

2.对报价的理解。在通知里，对报价的要求是要求公开透明一致化，不能捂盘惜售，不能申报价格和对外报价出现较大差距。这则通知的意思就是如果申报的单价一万，那么成交价就不能高于一万，也不能低于9000。在我看来，这个是这则通知的最重点内容。

3.对销售口径一致的理解。申报精装修，就必须对外宣传精装修，并且宣传标准、交付标准和申报标准必须保持一致。这就让开发企业在申报价格时要确定好自己的装修标准和交房附带装修成本，以此来确定对外报价，避免了对外宣传毛坯8000，实际销售精装10000这样的阴奉阳违情况出现。

三.这则通知的意义

1.限制无故涨价，明确涨价缘由。无故涨价是不被允许的，但是有故涨价是可以的，只要能做出合理解释即可。比如建筑材料成本增加、施工成本增加、营销推广成本增加、装修标准提升，只要可以做出合理解释，提高价格在合理范围内，是被允许的。

2.打击过度诱导，让购房者回归理性。有些开发商申报价格时会把价格报的老高，完全超出合理范围，比如卖一万的楼盘，他敢报两万。为啥？在我看来就是为了对外宣传时候可以任性的宣传大折扣。比如申报两万卖一万，他可以对外宣传“XX楼盘五折”，想一想，这诱惑力多大？可事实是什么呢？还是一万，只不过是让购房者心理舒坦了，掏的钱是一样多。而这则通知就是避免这种情况的出现。可以申报高价，但是卖的时候也得照着这个价格卖，申报一万，不能低于9000，申报两万，不能低于18000，这就让开发商在报价时选择谨慎，在对外宣传时减少诱导，让客户在购房时回归理性。

3.杜绝阳奉阴违，丁是丁卯是卯。有些开发商，申报交房是精装修，对外报价就用毛坯报价，客户签约时就让客户选择是要精装修的还是要毛坯的交房，这其实是一种变相的涨价手段，也是一种特别常见的套路。而这次东莞的调控，进一步管控了开发企业的“套路”，让他们把一切工作做到了明面上。

四.我的个人见解

政府部门的调控才来都是用限制手段，而不是直接指挥直接干预，其实在我看来，这次东莞的“限涨不限跌”并不是为了调控房价，使其下降，而是让价格回归理性，回归到原始的由市场决定价格的阶段。“限涨”限的是开发企业对房价的胡乱申报，”不限跌”为的是让开发企业在运营过程中进一步明确成本与合理的利益之间的平衡点，通过这种手段，让开发企业在标价时能更多尊重市场尊重成本，而对客户来说，可以更多的回归理性，避免被开发企业的套路过度诱导，盲目不理智的追从某个楼盘，从而导致市场过热。这一切都是在遵从“房住不炒”的基本政策。

以上是我个人的一些观点，希望对您有帮助。

我是@小强讲房产买卖知识 ，用公正的立场、严谨的态度、专业的知识为您提供买卖房产信息咨询。如果您有更多想了解的，可以随时私信我，我会给您提供更全面更专业的购房咨询。如果觉得对您有帮助，请点个赞加个关注。如果您有不同意见，欢迎随时交流学习，共同进步。

小强讲房产买卖知识

关于东莞商品房“限涨不限跌”，中心内容是这样的：

通知指出，取得预售许可证或现售备案证书180天后，开发企业可以向市住房城乡建设局申请对未售出房屋的申报价格进行调整，调高幅度不超过5%，调低幅度不限。

我是这样理解的：

1.政府正在加强对商品房销售价格的指导，进一步规范市场销售价格，防止炒房现象的持续加重；

2.在市场价格在得到进一步规范的同时，开发商在今后的价格操作上有了更加灵活的运作空间；

3.凸显政策围绕着“房子是用来住，不是用来炒”这一中心思想靠拢，使房地产价格自然回归到合理的范围；

4.对于后续购房者来说有很大优势；

以上理解的不全，欢迎专业人士讲解……

BM吉祥

我相信现在2020年房价想涨也涨不起来，你看恒大的动作就知道了，恒大地产集团在中国是数一数二的大地产商，第一个带头打折甩库存，后面也有好多地产商陆陆续续跟着在降价促销，估计他们也都感受到了危机感，知道今年的房产行情肯定不行，以我个人的了解，也是觉得今年的房价只跌不涨，想买房的请继续观望，相信还会继续跌，所以说东莞有有这个举动也是无可厚非，因为今年肯定是涨不起来，估计全国的房产今年都会一个样。

老三童装创业者

现在不光是东莞，很多城市都是限涨不限跌，这说明了什么呢，说明房价已经完全脱离了市场，与当前人民的生活水平不匹配，90后这一批该买房的都已经买房了，需求量没那么大了，我相信房价肯定会跌的，2020年刚好可能会是一个转折，大家可以拭目以待。

一位新晋奶爸

然后我是生活爱耍帅的君哥，很高兴回答这个问题，首先我们来聊一东莞的商品房的大概房价吧，东莞商品房的大概房价是看你怎么选择？有9000左右一平方的，还有15000左右，一平方的，看你选择的是条件是什么？比如说选择要交通方便的，或者说要附近有学校的，因为我有一个同学也在东门卖糖的，他那边的房子其实也很多，新房也很难卖的，我认为是不会怎么涨，现在2020这种趋势，我估计房价也很难涨，大家生活都成问题，谁还会想着去买房？这只是我个人观点，如果喜欢的话，可以点点关注，每天都会分享我的观点问题，谢谢😊

是君哥呀

东莞宣布，限涨不限跌3月4日，东莞人民政策网站发布《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报管理的通知》(简称-通知)，对简化新建商品房申报流程、加强价格指导、规范销售行为和强化房地产企业主体责任等多个方面做出规定。

其中，最核心的一点：取得预售许可证或现售备案证书180天后，对未售出房屋的申报价格进行调整，调高幅度不超过5%，调低幅度不限。

但实际上，降价降多少的权力依然在住建部手里。

第一阶段：拿到预售证后，180天之前

在这个阶段，规定是—销售价格不能超过备案价，但可以打9折。

第二阶段：180天之后

新政策表示：只允许上涨5%，但不设优惠下限，你打1折都没有问题

关键是：如果你作为房企，不管上报的是几折，最后还得要住建部门批准。也就是说，上报多少的权利在你，但审批的权利在我这里。

刑侦之虎曹达华

应该限涨不限跌，因为现在的房价还是处于一个很高的状态，大部分人买房要么耗尽了几代人的积蓄，要么背负上了二三十年的房贷，这都严重制约了很多家庭的消费水平，当然好的地段好的房子，需求很热，房源有限，市场供应少，价格就会上涨，这是市场的规律，但是一定要限制涨价的空间，整体来说，房价如果能跌到一个合理的水平，对拉动居民消费，经济增长有非常积极的意义，所以要不限跌。2020的楼盘价格短时间内会跌，但长远看涨，不过涨价的幅度不会很大，除非特别热销的楼盘。

波仔85后大叔

我觉得这很适合现在市场。限涨是很必要的，房价高涨对民生可不好，并其现在国民的房产投资占总资产的比重太高。对与不限跌，那是因为我国的政策在那里，房子是拿来住的不是拿来炒的。对与自住来说，跌多少都没关系。但如果涨得太高，会很多人买不起房子，人们就会没房居住，所以我认为限涨是必要的，限跌却是用不着，从我们现在的经济状况。

關鍵字: 政策 疫情 东莞