在外界强烈预期楼市将宽松之际，继驻马店与广州出台放松楼市政策被撤回之后，今天，海南省宣布楼市政策收紧升级！这是2018年4月海南全域限购后又一次重磅新政。
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这是3月3日央行电话会喊话强调“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性之后，海南是首个正面做出回应的省份。3月7日下午，海南省新闻办公室召开新闻发布会，通报了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，核心内容是建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制，并创新提出发展安居型商品住房，以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。
主要包括三点：
1. 本地居民限购第三套住房。对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品房。
2. 实行现房销售制度。通知提出改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，只能现房销售。
3.遏制投机炒房。各市县对本地房地产市场平稳健康发展负主体责任，避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段，因地制宜、综合施策，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。
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围绕房地产预售制度是否取消的讨论由来而久。
商品房预售， 是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者预先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地产开发的门槛。
中国内地现行的商品房预售制度起始于1994年，并在《房地产管理法》和随后发布的《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确。
对于房企而言，通过预售制度，开发商在建设初期，就可以通过提前销售，占用购房者的资金，进而形成以较少的自由资金撬动项目建设所需的庞大资金的“杠杆”效应， 实现“空手套白狼”的经营模式 。
然而，商品房预售制度也存在一些弊端。在商品房预售制度下，对于购房者而言是先交钱再拿房，存在很多不可预料的因素和风险。
目前房地产市场出现的各种质量问题基本都与预售制度有关。虽然，预售制度加快了房企的销售节奏和建设数量，是房地产行业快速发展的基础条件之一，但对购房者来说，因为保障度太低，存在各种不确定风险，由此产生的大量纠纷经常让购房者付出不小的代价。特别这两年由于调控，出现大量精装修房子，更是加剧这种纠纷，精装修大部分都是劣质代名词。
比如昨天福州地产信息报道的这篇文章：交房在即！精装变“惊装”！还漏水！
福州这个小区的业主，最近一点也开心不起来，甚至有点愤怒。因为他们花几百万买的"精装房"变成了“惊吓房”，即将交付的房屋现状与所谓“每平米4000标准”的约定严重不符，触目惊心，引起业主集体拒绝接受！
看房约定是这样：
结果开放日看到是：
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现房销售对房企影响多大
现房销售早几年再度被热议。2018年9月，广东省房地产协会曾向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》。《通知》指出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。随后2018年10月，深圳就推出了全国首个商品房现房销售试点项目深圳龙华金茂府。
值得注意的是，作为一个重资产的行业，房地产公司普遍有着较高的资产负债率，按照申万一级行业划分，剔除掉银行、非银金融两个行业之后，房地产行业资产负债率常年高居全行业之首 。
疫情冲击之下，房地产企业资金本就紧张的情况下，一旦预售制取消，改为现房销售，意味着预售部分资金也被缩减，资金压力将会更大。
现房销售一方面将增加开发商的资金压力，另一方面将降低开发商的周转率。如果全面实行现房销售，则通过预售款项偿还开发贷和进行后续开发的环节被切断。对地产商而言，建设开发阶段的资金需由自筹资金和外部贷款弥补，且这些款项使用周期均会被拉长至项目完工销售，项目周转率将被迫下降。
有地产业内人士指出，房地产是资金密集型企业，民营与国（央）企融资渠道和成本相差很大。原来民营企业还能靠高周转对冲资金压力，但高周转就牺牲了品质。现房销售下，能低成本融资的将是最终赢家，相比之下民营房企压力会更大。
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