進入了3月份之後，也就意味防城港樓市2020年的戰役已經開始全面的打響了。
趕在今年樓市的發令槍剛剛開槍的時候，我們來聊聊2020年防城港樓市的幾大板塊，和當今時代之下能夠迎合時代邏輯的投資規則。
漁萬島四個板塊
現在說說漁萬島（*原稱為：漁氵萬島，以下簡稱：漁萬島），漁萬島是防城港的主城區之一，也是近10年來在防城港全新規劃的海灣新區中，最早成熟的區域。
在面積約35平方公里的漁萬島上，可以分為四個小版塊——港口老城區、桃花灣片區、漁洲城片區和常山新區。
目前漁萬島上除了以上四個板塊之外，島上南部沒有標註的區域都是防城港的港區和臨港工業區。
1.港口老城區：
與港區相連的老城區是防城港“依港建市”最早的港口生活區。目前港口老城區的整體面貌都是以上個世紀90年代的風貌為主，僅有少量的新建商品房。
但是這些年隨著新城區不斷的升級，一些港口老城區的原住民開始選擇了往北側的桃花灣板塊遷移，所以近些年老區街道上的人也少了很多，下一步港口老區將會面臨舊城改造。
所以，港口老城區對於投資購房來說新建商品房非常少，並且城區顯得很破舊。2020年投資建議，除本地剛需原住民之外，外地旅居人群對於這個片區幾乎可以忽略。
2.桃花灣片區：
桃花灣板塊開發的是比較早的，因為早些年漁萬島填海造地，留下了原始的桃花湖。最開始桃花湖以南還是個大泥塘，後期又自南向北去填桃花湖，填出桂海東盟新城以北的一帶，所以現在桃花湖以南的區域現在都稱作為桃花灣。
桃花灣片區早些年以老城區遷移的本地住戶為主，後來又有一些企業把生活區放在了桃花灣。
桃花灣片區大型超市，大型菜市，配套小學，體育場館很早就已經建成了。所以，至少在2020年，桃花灣還是漁萬島內配套最齊全的新城區。
因為開發的早，所以目前桃花灣片區的新建樓盤已經不多，除了龍光陽光海岸五期，天寧白鷺灣等少量幾個新建或在建項目之外，桃花灣的其他已建成樓盤，房齡有的也已經逼近10年了。
所以，桃花灣2020年的投資建議，適合長期生活在本地，即買即住一天不想等剛需人群，畢竟這個片區已經絕對成熟。還有追求海景或湖景的旅居人群，畢竟桃花灣是有西灣海景的。
但是反過來看，因為片區已經絕對成熟，未來可想象空間其實已經不大了。除非潛在的東灣跨海大橋貫通之後，將會給桃花灣注入新的生命力。
3.漁洲城片區：
漁洲城和港口老城區同屬於漁萬島最原始的城區，只不過近些年漁洲城以大龍山為分隔，大龍山北側區域已經變成了一片主打東灣海景的新城區，而大龍山南側則是保持著老區的狀態，同時也是港口區政務機關的辦公所在地。
所以，大龍山南側在樓市中沒有多大的探討價值，單獨來說說漁洲城大龍山以北的區域。
大龍山北目前有8-10個新盤，並且可供於開發的土地並不是很緊張，這些項目主要是以東灣海景和臨近紅樹林作為旅居概念，主打宜居養生，有遠離喧囂的意思。
因為，漁洲坪可以說是一個漁萬島的角落，距離漁萬島的主通道北部灣大道較遠。再加上進港貨物主通道東灣大道和進港鐵路，又把漁萬島一分為二，西邊是常山新區，東邊是漁洲城。
所以，2020年漁洲城片區的投資建議，喜歡安靜喜歡海景可以考慮。但是在目前看市政規劃的藍圖，漁洲城不是主力片區。
4.常山新區：
常山新區是漁萬島最北側僅臨中心區的位置，主幹道北部灣大道貫穿其中，北部灣大道沿途風景是漁萬島的“門面”。
這個片區最明顯的概念就是海景，防城港市最貴的幾個樓盤，全部集中在常山新區西灣岸邊的赤港城區域。
同時常山新區在2018年也出讓了大量的土地，高地價造成了一批樓面價逼近3000元/㎡的項目。
所以，目前來看常山新區目前開發的新項目，調性普遍是比較高的。也是印證了越到後期開發的項目，其整體規劃和設計理念也會越高，但是價格也是隨之拔高。
目前該片區的大型超市、農貿市場、學校都已經齊全了，雖然說常山新區大多數樓盤並沒有交工，但是大體的框架已經成了。所以，常山新區2020年的投資建議，如果是追求海景臨海居住，可以選擇北部灣大道以西的赤港城區域；而長期居住注重學區，可以選擇北部灣大道以東的11中學區。
目前來看，赤港城因為有項目後期會自建學校，所以暫時還沒有被划進11中學區。
中心城區四個板塊
接下來，說一下中心城區。
中心城區目前同樣也是分為4個板塊，分別是中心區、城南新區、公車新城和高新區。（高新區的整個區域都是以產業為主，只有北部灣大道西側有少量的幾個項目，所以這些項目可以視為城南新區）
1.中心區：
其實光從名字來看，就知道中心區是防城港市絕對的中心，同樣也是市政府、城市配套場館、商務區的所在地。
越是核心的區域，越不需要怎麼解釋。
中心區也算是海灣新區中，開發的比較早的區域，不過追溯它的開發年份也僅還是在2010年之後。
短短的10年，中心區的變化可以說是防城港市最大的。以至於現在中心區已經沒有太多的開發空間。
目前中心區配套一應俱全，大型超市4-5家，教育方面，中心區和城南新區規劃在建有十幾所中小學。
目前中心區北部還在逐漸的開發，北部已經交房的項目入住率還不高。而中心區南部的樓市現狀，房齡5-8年的二手房居多。
但問題是這些老房子同樣是開發的過早，早些年的項目品質和調性沒能拔得上去，甚至開發了很多那種縣城才有的天地樓。
中心區土地價格很高，所以目前的新盤檔次都不低。
至於在建和已建成十幾所學校現在到底哪家強，還等要等幾年之後才能分出高下。目前四中學區周邊的藍光和晨華部分戶型已經占上9000元/㎡，價格和一線海景房有一拼。
所以，2020年中心區的投資建議，既然價格高、配套全，那麼只要有性價比旅居剛需都可以。但是，性價比不是越便宜越好，尤其是中心區那些有歷史遺留問題的項目，或沒有產權證的的二手房，雖然價格低，但小心有坑！
2.城南新區：
城南新區我統計過，是樓市觀2019年提及次數最多的片區。
主要的原因就是它就是像17年-18年的常山新區一樣，拍地，基建，遷醫院，修路，建橋，園博園，2019年整個一個城南大開發元年。
主要是應了一個背景，中心區沒有太多開發空間了，再加上中心區和城南本身就是無縫相連。所以，在市政規劃的角度，把園博園和十幾所學校平分給了中心區和城南。
所以，翻版中心區已經定了，不過現在城南的弊端就是，幾乎沒有什麼入住率，多數地塊還在開發，醫療教育配套一應俱全，但是生活配套的框架還沒有成型。
而2020年，城南新區的投資建議，旅居投資不著急住的可以選擇城南，剛需自住，如果肯等上幾年也可以考慮。畢竟城南有優質的教育配套和海灣新區第一家大型綜合醫院。
估計有人會覺得現在城南要啥沒啥全是工地，看著有些灰心。
但是，至少有一點至關重要的是，城南踩上了市政規劃的主力方向。
3.公車新城：
公車新城的東部接壤著中心區，南部與漁萬島隔海相望。
公車其實我往期文章中提及的不多，主要是因為公車新城的居住概念，主要還是來自於企沙工業區的生活居住配套。
真正有旅居概念的也就僅有彰泰和天淨沙，其他的項目完全拔不起來旅居的調性，主要還是以工業區的剛需為主。
不過在純投資方面，我覺得公車還是有些可看度，龍門跨海大橋啟動之後，公車沙企大道與欽州港脈絡一通。
不怕沒旅居，就怕沒剛需！企沙和欽州港未來大量的人口都會支撐著公車新城一帶的小商業和房屋的出租。
所以，2020年公車新城的投資建議，靠近中心區的房子可以考慮自住，靠近工廠的房子直接選擇出租。
其他片區
防城主城、河西新區、黃金海岸及東興
今天的最後的一部分，還剩下防城老城城，非主城區沿海區域和東興。
1.防城老城區：
防城老城區是市區最北側的老城區，也是防城港市原來絕對的核心主城，它的權重性比港口老城區還要高。
防城港幾個商業綜合體全部都在這個片區，人口居住密度非常高。
雖然老城區的城市整體風貌還停在上個世紀，但是即便這樣，這裡的商業氛圍還依然是防城港市最強的區域。
防城老城區目前在售的項目主要是以本地剛需為主，根據當地人的喜好，戶型設計也都是偏大。
而老城區的外旅旅居人群，可以說是非常非常少。其原因就是，旅居不只是異地買套房子，而是要能做到生活中異地文化的交融。
2020年防城老區的投資建議，旅居人群直接忽略，對於本土剛需而言，畢竟老區的土地空間有限，市場需求空間也有限，核心區域後開發的小區規模普遍都不大，所以，老區買房優先注重性價比與戶型的實用性。
2.河西新區：
河西這個新區為什麼要放在這裡來說呢？
因為目前河西新區的情況和防城老區相同，依舊是本土文化佔主導，樓市情況和防城老區大同小異，都是針對於本土剛需設計的大面積戶型為主。
不過河西整體看上去，要比防城老區要新一些。
河西目前旅居人群也不多，有的話不是稀裡糊塗買的就是圖便宜。因為很多旅居人群剛來壓根就沒發現，兩種不同的飲食文化想要交融有多難。
不過好在文昌大橋通車後，河西會逐漸的向城南方向靠攏，屆時河西也將會是本土和外來文化相互碰撞的地方。
所以，2020年河西新區投資建議，旅居人群可以考慮畢竟房價要比城南低很多，不過三思而後行。
2.黃金海岸：
黃金海岸是哪？這裡泛指的是江山萬尾這樣的非主城區沿海，畢竟防城港市官方也提出了打造防城港的“百里黃金海岸”，所以就用這個詞來統稱。
江山半島，萬尾金灘位於防城港主城區和東興主城區之間，也是真正的一線海景和大型文旅項目的聚集地。
2019年江山半島大開發，航洋綜合體進駐，伴山伴海項目復工，而今年萬尾也將會有一大潑的沿海文旅項目進駐。
所以，2020年投資這種純文旅項目，考量的重點在於開發商的開發實力。以及審視好自己投資純文旅項目的初衷，更不能夠與現實結合接上地氣。
不然考慮不周，只能理想很豐滿，現實很骨感。
4.東興：
其實東興，東興城區的板塊規劃還能更加的細分，但是篇幅有限。
東興作為防城港管轄的縣級市，但是其民富水平是很高。東興口岸直接接壤越南，是一座貨真價實的邊貿城市。
隨著房東鐵路的開工，東興逐漸的也成為了樓市投資的關注對象。
北侖河邊境的跨國景觀房，小戶型價格甚至逼近萬元檔，反映出了東興市樓盤的整體價差非常大。
其實，東興目前新城區也就是羅浮新區樓盤入住率並不是很高，走在東興的新城區明顯感覺還沒啥人。
但是目前國家給予東興的政策很多，邊境旅遊試驗區，跨境勞工政策：越南籍員工可以在東興合法務工，還有已經在建設的防東鐵路，乃至於跨國鐵路。
所以，東興雖然集各種邊境政策於一身，但是奠定一座城市發展的基礎，還需要等待個幾年。
寫在最後
2020年的樓市，雖然上漲的大週期沒有到來，但是新冠疫情卻已經在加速樓市的見底。
房地產開始救市，銀行利率開始下調，部分城市的房地產槓桿因為救市慢慢的又出現了。
雖然種種跡象都表明著樓市已經在觸底的路上了。
其實對2020年的終極購房建議是，雖然中國城鎮化距離80%的目標還差之甚遠，但是現在城鎮化超過了60%，樓市也確實已經進入到下半場了。
下半場，選房流動性是重中之重，尤其是旅居市場。
什麼是流動性？
轉賣的難易程度，樓盤在二手市場中的核心競爭力，與其直接掛鉤的就是你的轉手成交價。
畢竟，一套房住一輩子的時代已經過去了。
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