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提問：您好 ！打算賣掉燕郊的房子置換北京的，我在二環內上班6號線朝陽是不是首選 現在時節是不是最佳，有沒有具體小區推薦一下 謝謝房姐
回答：你好，金臺路，石佛營，十里堡，再到東風橋酒仙橋，南邊勁松十里河都是可選區域。 建議說說你的子彈和房票情況再做精準推薦
提問：親愛的房姐，和男朋友馬上要結婚，他在北京呼家樓附近有一套老破小，60平帶白家莊小學學區，在燕郊有一套小三居。我有sfsd資格，但是手上現金只有150w，兩人年收入40w，我們想用掉資格買一套，請問1.有什麼途徑可以提高首付？2.偏增值屬性有哪些區域或樓盤推薦？3.常營附近盤怎麼樣？（因為他爸媽在那片住） 謝謝房姐！
回答：提高首付很多方法，所有渠道融資成本的等級： 1.少數不懂理財親戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般不存在。 2.信用卡是最便宜的資金，而且是自有資金（信用轉變），4%-4.8%左右 3.基準利率的房貸抵押貸，4.9%左右。 拆借信用卡是第三便宜資金，拆借加一些紅包費用。 4.正常抵押貸，4.9%-8%之間。 5.體制內的一些優質信用貸，利率在基準上浮30%以內。 以上都可以稱為第一級資金，每個人都要儘量利用。其次是第二級資金： 6.親密私人借款，一般在6%-10%之間。 7.優質信用貸，一般在8%-12%之間。 我們的通脹速度，是12%-14%左右，低於這個數值的資金，都是倒貼錢，只要能夠變成優質的資產，這一類資金有多少要多少。 第三級資金，屬於沒有辦法的臨時拆借，不能作為長期使用，需要預先算好成本： 8.較差信用貸，信用卡分期，一般在12%-24%之間。 9.民間無抵押墊資（空墊），一般在24%-48%之間。 儘可能挖掘更多的融資，保持一定的綜合資金成本，儘早通過貸款把現金換成優質的升值資產，是普通人積累財富的最佳道路。 子彈150，只能買剛需上車盤，東三東四環沿線1居或2居，管莊常營 2到3居，望京部分老破小，都可以淘淘。 儘量把子彈擴大到200以上，能選到更優性價比的樓盤。 常營還不錯
提問：如何看待昌平的未來科學城的發展前景？
回答：圍繞北京五環外一圈，你會發現有接近十個各式各樣的產業新區。北京人口進入停滯週期，北京的力量，不足以支撐十個郊區。 做為投資這種地方是一定要避開的，環京線只有燕郊有價值
提問：房姐好，剛接觸到咱們資料，感覺很有收穫，還望得到您的指導 買房目的，投資，可長期持有，長遠可打算在北四環偏西（裡外都可）改善。海淀富潤家園90，昌平富泉花園160，還有一套北沙灘經濟房自用，貸款已還清。曾經lp名義買房申請過公積金貸款，本人也用該合同提取過公積金。目前lp名下2套，我名下1套，手頭300，年入50，2人都北京戶口，父母已辦理完投靠落戶。 我看主推東三四和望京，也建議全款抵押。我這種情況有什麼投資建議？如用抵押是買一套大還是二套小？具體買哪裡的，多少合適？我沒有公司，是經營貸還是消費貸？整個買房流程下來涉及到哪些步驟和成本，如何計算？助手不回信，還有啥辦法對接？
回答：抵押後推薦一套大面積，脫離競爭紅海是關鍵 7000-1000 投資 推薦 望京和雙井板塊以老破大和次新的兩居為主 房產抵押都走經營貸，找相關機構幫助辦理，可以精華帖或圈內搜索下，有過詳細介紹。有時信息過多回復會慢一點，耐心等待下
提問：房姐你好，您非常推薦東三環的公房，比如團結湖，勁松6萬多。我看到光輝南里也才6萬，為什麼不推薦這裡呢？
回答：2019年 團結湖單價基本在7萬 勁松6萬多 但是在2017年 一個6萬不到，一個5萬不到。 現在是正常價格，但是套利空間不大。 光輝南里小區非常擁擠，房屋品相很差，所以相比光輝裡的7萬，有一定折價。
提問：您好！天宮院龍湖天街小區4萬一平的144平方米，這個價格是否合適？融E貸可以用來買房嗎？謝謝
回答：天宮院4萬以內才考慮，超過都貴了 融E貸應該會上徵信，銀行會根據你的總負債率做評估 ，有一定可能性房貸批不下來
提問：房姐好，本人想購買1100左右房子，sfsd,公積金沒用過。目前有800，年收入50，想商貸加公積金，混合貸，月可以支出 2-3還款。如果貸款多，首付550左右，手頭有剩餘的錢，可還款可再投資其他。貸款少的話需要800的首付，以後壓力小。不知如何選擇？我沒有經驗，請指導策略？看過精華文章，有點矛盾，之前覺得有多少錢辦多大事，看過分享。覺得是不是也按最新的方法來一次。
回答：你好，子彈300-400就可以拿下1100左右的標的。剩餘子彈足夠你投資城市以及未來5年的月供。 北京1套優質底標大倉位長持，2-3套二線城市小倉位博暴擊和穩步上漲是最好的資產配置。
提問：房姐您好！目前北京工作居住六年有房票，家庭月收入3.5萬，預計明年初回款有500，上海有套133平的三居室，滿五唯一，市值450貸款還有120，但因為地段不好，升值較慢，現在出租明年九月到期，希望能置換到更具升值空間的核心地段，並且準備搬去上海。子彈有限，不知道能否兼顧北京買房與上海置換自住，兼顧投資。資金使用上，不知道怎麼操作才能更有效率，也不想還款壓力太大。方案一先全款買北京的某老破小，再dyd，同時賣掉上海的房子，換上海更核心的區域。方案二先置換上海的房子，再用上海房子dyd在北京購買一套出租。不知有沒有更好的方案。另外北京和上海能否建議一下購房區域或者小區？多謝
回答：上海性價比的區域 康城，九亭和江橋， 建議先置換主區域上海，再根據資金情況選北京，主看東三東四老破小
提問：你好，工作在望京 想買一套二居或三居 但是首付有限 大概能拿出來160左右 如果用接力貸可以有首套房資格 現在在看tty 位置可以 嗎？或有更好的推薦嗎？現在這個行情您建議是趕緊買呢，還是說今年買就行不用那麼急？
回答：tty也可以就是標的會很少，另一個選擇就是東三環單價6.5以下的老房子， 由於瘟疫事件，上半年都屬於比較好的窗口期，淘到性價比高的在入手
提問：房姐，瀋陽是不認房不認貸嗎？是不是可以破北京限購？本人北京的，無房無貸。多少可以上車瀋陽？能不能具體推薦幾個片區
回答：瀋陽新盤，對本地人認房，外地人認貸認房 瀋陽破限購容易 沈北新盤可以關注雨潤，亞泰城。 二手沿著沈北地鐵線淘單價8千內的10年內次新盤，學區盤優先，配合淘筍。準備子彈20左右。 二手也可以關注奧體，於洪新城，東湖片區
提問：常營的金隅麗景園和北苑的蓮葩園，對比都是兩居的話，哪個投資潛力更大一些呢？
回答：常營麗景的品質並不好，只能算是基本的剛需上車盤。 不過相比較而言，老北苑的居住品質和未來空間比常營還要更差一些，蓮葩園本身的居住密度比較高。 投資的話，除非出現很便宜的價格，這兩個一般不選。
提問：房姐好，外地人，沒有北京資質，後面有來北京發展打算，小孩計劃來上學，個人資質正在辦理，短期拿不到，計劃購房現金1000，請問：是否可以用公司買房，有什麼注意事項；可以關注哪些區域，有什麼樓盤推薦。房姐有什麼好的建議。
回答：不建議用公司名義買房，稅非常非常高，而且下家接受度也差。 辦工作居住證，更合適。 1000+主看青年路，大望路，雙井，北工大這幾個地方，類似陽光100，天驕，九龍，珠江，往北的麗水嘉園等。
提問：孩子在國航工作，準備在首都機場附近買房結婚。200-300萬二居室（二手或新房）。麻煩房姐給推薦一下房源。謝謝！
回答：首都機場附近不太推薦，長期看房產沒有升值空間 剛需建議能跟隨大盤，200-300看東面2居，老公房，未來置換也很容易出手， 另外投住分離更合適
提問：房姐您好！昨天跟您諮詢，您建議看羅馬花園和千鶴家園，那麼什麼價位算比較合適呢？另外，關於溢價的問題，我覺得如果某個區域溢價是因為樓盤品質好，環境好，而不是學區這樣的因素，是不是也可以投？未來應該也會比較確定能夠上漲，只是性價比也許沒有不溢價的高。不知道我的理解是不是對。
回答：主要淘6以內的 品質盤也可以投資，不過你需要了解它的特性，才能知道買賣時機 一個樓盤的品質和環境隨著時間推移會急劇下降，比如你夠買品質溢價20%的標的，5-10年後，與當年周邊非品質盤的價位可能非常接近，意味著你的投資已經為此付出了20%的成本。 在房價上漲中品質盤多為先驅領漲，其它盤隨後跟漲，所以品質盤最佳賣出時機在每一輪上漲結束後，在品質並未貶值時套現離場
提問：房姐，家中現只能借用老人購房資格。手上目前可動用資源有約150左右的子彈，一套燕郊價值900住宅。想入手南二環方莊邊上日月天地950萬的房子用於改善。如果燕郊房子順利賣掉即可實現目標，如果短期內賣不掉，能否通過燕郊房抵押貸款或者其他方式實現嗎？謝謝！
回答：燕郊這個總價短期很難出手 抵押掉+手上子彈應該能到700左右，但還需要想其它方式湊足200+資金，信用貸和信用卡可以提前計劃起來
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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