我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：您好 ！打算卖掉燕郊的房子置换北京的，我在二环内上班6号线朝阳是不是首选 现在时节是不是最佳，有没有具体小区推荐一下 谢谢房姐
回答：你好，金台路，石佛营，十里堡，再到东风桥酒仙桥，南边劲松十里河都是可选区域。 建议说说你的子弹和房票情况再做精准推荐
提问：亲爱的房姐，和男朋友马上要结婚，他在北京呼家楼附近有一套老破小，60平带白家庄小学学区，在燕郊有一套小三居。我有sfsd资格，但是手上现金只有150w，两人年收入40w，我们想用掉资格买一套，请问1.有什么途径可以提高首付？2.偏增值属性有哪些区域或楼盘推荐？3.常营附近盘怎么样？（因为他爸妈在那片住） 谢谢房姐！
回答：提高首付很多方法，所有渠道融资成本的等级： 1.少数不懂理财亲戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般不存在。 2.信用卡是最便宜的资金，而且是自有资金（信用转变），4%-4.8%左右 3.基准利率的房贷抵押贷，4.9%左右。 拆借信用卡是第三便宜资金，拆借加一些红包费用。 4.正常抵押贷，4.9%-8%之间。 5.体制内的一些优质信用贷，利率在基准上浮30%以内。 以上都可以称为第一级资金，每个人都要尽量利用。其次是第二级资金： 6.亲密私人借款，一般在6%-10%之间。 7.优质信用贷，一般在8%-12%之间。 我们的通胀速度，是12%-14%左右，低于这个数值的资金，都是倒贴钱，只要能够变成优质的资产，这一类资金有多少要多少。 第三级资金，属于没有办法的临时拆借，不能作为长期使用，需要预先算好成本： 8.较差信用贷，信用卡分期，一般在12%-24%之间。 9.民间无抵押垫资（空垫），一般在24%-48%之间。 尽可能挖掘更多的融资，保持一定的综合资金成本，尽早通过贷款把现金换成优质的升值资产，是普通人积累财富的最佳道路。 子弹150，只能买刚需上车盘，东三东四环沿线1居或2居，管庄常营 2到3居，望京部分老破小，都可以淘淘。 尽量把子弹扩大到200以上，能选到更优性价比的楼盘。 常营还不错
提问：如何看待昌平的未来科学城的发展前景？
回答：围绕北京五环外一圈，你会发现有接近十个各式各样的产业新区。北京人口进入停滞周期，北京的力量，不足以支撑十个郊区。 做为投资这种地方是一定要避开的，环京线只有燕郊有价值
提问：房姐好，刚接触到咱们资料，感觉很有收获，还望得到您的指导 买房目的，投资，可长期持有，长远可打算在北四环偏西（里外都可）改善。海淀富润家园90，昌平富泉花园160，还有一套北沙滩经济房自用，贷款已还清。曾经lp名义买房申请过公积金贷款，本人也用该合同提取过公积金。目前lp名下2套，我名下1套，手头300，年入50，2人都北京户口，父母已办理完投靠落户。 我看主推东三四和望京，也建议全款抵押。我这种情况有什么投资建议？如用抵押是买一套大还是二套小？具体买哪里的，多少合适？我没有公司，是经营贷还是消费贷？整个买房流程下来涉及到哪些步骤和成本，如何计算？助手不回信，还有啥办法对接？
回答：抵押后推荐一套大面积，脱离竞争红海是关键 7000-1000 投资 推荐 望京和双井板块以老破大和次新的两居为主 房产抵押都走经营贷，找相关机构帮助办理，可以精华帖或圈内搜索下，有过详细介绍。有时信息过多回复会慢一点，耐心等待下
提问：房姐你好，您非常推荐东三环的公房，比如团结湖，劲松6万多。我看到光辉南里也才6万，为什么不推荐这里呢？
回答：2019年 团结湖单价基本在7万 劲松6万多 但是在2017年 一个6万不到，一个5万不到。 现在是正常价格，但是套利空间不大。 光辉南里小区非常拥挤，房屋品相很差，所以相比光辉里的7万，有一定折价。
提问：您好！天宫院龙湖天街小区4万一平的144平方米，这个价格是否合适？融E贷可以用来买房吗？谢谢
回答：天宫院4万以内才考虑，超过都贵了 融E贷应该会上征信，银行会根据你的总负债率做评估 ，有一定可能性房贷批不下来
提问：房姐好，本人想购买1100左右房子，sfsd,公积金没用过。目前有800，年收入50，想商贷加公积金，混合贷，月可以支出 2-3还款。如果贷款多，首付550左右，手头有剩余的钱，可还款可再投资其他。贷款少的话需要800的首付，以后压力小。不知如何选择？我没有经验，请指导策略？看过精华文章，有点矛盾，之前觉得有多少钱办多大事，看过分享。觉得是不是也按最新的方法来一次。
回答：你好，子弹300-400就可以拿下1100左右的标的。剩余子弹足够你投资城市以及未来5年的月供。 北京1套优质底标大仓位长持，2-3套二线城市小仓位博暴击和稳步上涨是最好的资产配置。
提问：房姐您好！目前北京工作居住六年有房票，家庭月收入3.5万，预计明年初回款有500，上海有套133平的三居室，满五唯一，市值450贷款还有120，但因为地段不好，升值较慢，现在出租明年九月到期，希望能置换到更具升值空间的核心地段，并且准备搬去上海。子弹有限，不知道能否兼顾北京买房与上海置换自住，兼顾投资。资金使用上，不知道怎么操作才能更有效率，也不想还款压力太大。方案一先全款买北京的某老破小，再dyd，同时卖掉上海的房子，换上海更核心的区域。方案二先置换上海的房子，再用上海房子dyd在北京购买一套出租。不知有没有更好的方案。另外北京和上海能否建议一下购房区域或者小区？多谢
回答：上海性价比的区域 康城，九亭和江桥， 建议先置换主区域上海，再根据资金情况选北京，主看东三东四老破小
提问：你好，工作在望京 想买一套二居或三居 但是首付有限 大概能拿出来160左右 如果用接力贷可以有首套房资格 现在在看tty 位置可以 吗？或有更好的推荐吗？现在这个行情您建议是赶紧买呢，还是说今年买就行不用那么急？
回答：tty也可以就是标的会很少，另一个选择就是东三环单价6.5以下的老房子， 由于瘟疫事件，上半年都属于比较好的窗口期，淘到性价比高的在入手
提问：房姐，沈阳是不认房不认贷吗？是不是可以破北京限购？本人北京的，无房无贷。多少可以上车沈阳？能不能具体推荐几个片区
回答：沈阳新盘，对本地人认房，外地人认贷认房 沈阳破限购容易 沈北新盘可以关注雨润，亚泰城。 二手沿着沈北地铁线淘单价8千内的10年内次新盘，学区盘优先，配合淘笋。准备子弹20左右。 二手也可以关注奥体，于洪新城，东湖片区
提问：常营的金隅丽景园和北苑的莲葩园，对比都是两居的话，哪个投资潜力更大一些呢？
回答：常营丽景的品质并不好，只能算是基本的刚需上车盘。 不过相比较而言，老北苑的居住品质和未来空间比常营还要更差一些，莲葩园本身的居住密度比较高。 投资的话，除非出现很便宜的价格，这两个一般不选。
提问：房姐好，外地人，没有北京资质，后面有来北京发展打算，小孩计划来上学，个人资质正在办理，短期拿不到，计划购房现金1000，请问：是否可以用公司买房，有什么注意事项；可以关注哪些区域，有什么楼盘推荐。房姐有什么好的建议。
回答：不建议用公司名义买房，税非常非常高，而且下家接受度也差。 办工作居住证，更合适。 1000+主看青年路，大望路，双井，北工大这几个地方，类似阳光100，天骄，九龙，珠江，往北的丽水嘉园等。
提问：孩子在国航工作，准备在首都机场附近买房结婚。200-300万二居室（二手或新房）。麻烦房姐给推荐一下房源。谢谢！
回答：首都机场附近不太推荐，长期看房产没有升值空间 刚需建议能跟随大盘，200-300看东面2居，老公房，未来置换也很容易出手， 另外投住分离更合适
提问：房姐您好！昨天跟您咨询，您建议看罗马花园和千鹤家园，那么什么价位算比较合适呢？另外，关于溢价的问题，我觉得如果某个区域溢价是因为楼盘品质好，环境好，而不是学区这样的因素，是不是也可以投？未来应该也会比较确定能够上涨，只是性价比也许没有不溢价的高。不知道我的理解是不是对。
回答：主要淘6以内的 品质盘也可以投资，不过你需要了解它的特性，才能知道买卖时机 一个楼盘的品质和环境随着时间推移会急剧下降，比如你够买品质溢价20%的标的，5-10年后，与当年周边非品质盘的价位可能非常接近，意味着你的投资已经为此付出了20%的成本。 在房价上涨中品质盘多为先驱领涨，其它盘随后跟涨，所以品质盘最佳卖出时机在每一轮上涨结束后，在品质并未贬值时套现离场
提问：房姐，家中现只能借用老人购房资格。手上目前可动用资源有约150左右的子弹，一套燕郊价值900住宅。想入手南二环方庄边上日月天地950万的房子用于改善。如果燕郊房子顺利卖掉即可实现目标，如果短期内卖不掉，能否通过燕郊房抵押贷款或者其他方式实现吗？谢谢！
回答：燕郊这个总价短期很难出手 抵押掉+手上子弹应该能到700左右，但还需要想其它方式凑足200+资金，信用贷和信用卡可以提前计划起来
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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