問：你好，想問一下下沙的樓梯房泰然廣場有價值嗎？投資兼自住值得嗎？主要是交通方便，配套齊全，感謝！
答：旁邊的花好園賣得熱火朝天，價格還穩中有升，這個盤靜悄悄，一定有它的原因，市場會用資金投票。一年成交不了幾套的房，一定不是投資好盤，因為先有量才能有價，但未必不是自住好房，有時候投資和自住是相悖的，我們不能什麼都想要，但我們可以要最想要的，看看自己的核心需求是什麼。
問：老師，您好。深圳戶口，手上有150萬首付，夫妻都在南山上班，目前住寶安的新安片區，小孩明年上幼兒園，目前老人幫忙照看孩子。看了前海，寶中，我們普通打工族已高攀不起，全靠個人折騰到150萬首付對於我來說已屬不易。想入個400多萬的自住兼顧投資，選個學位中等的，看了寶安福永片區，好像沒什麼盤可選。看了中糧鳳凰裡3房。這個盤值得買嗎？或者有更好的選擇？
答：福永這種前不著村後不著店的蛙跳區域，基礎配套非常弱，迄今一個像樣點的商業都沒有，因此首選大盤，樓盤扎堆能成片的區域，來彌補片區的配套不足，這就是華強城之所以搶手的原因，西部少有的集交通，商業，學校三位一體的大盤。 雖然大盤漲完小盤一樣跟漲，可是中糧鳳凰裡這種孤盤自住是極其不方便的，縱使品質，戶型，容積率都好過於華強城。地鐵太遠，學校太遠，出了小區，全是非洲地帶，居住觀感很差。 您這個預算往桃源居片區看看，地鐵商業後期都有改善空間，這兩年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把這樣一個近郊的成熟片區給遺忘了，還好它兀自花開，價格一直穩中有升。
問：請問 福田大金沙片區有潛力嗎，金海灣花園2房3房投資怎麼樣，謝謝
答：金海灣花園 深圳市中心最便宜的海景房，然而並沒有什麼用... 背後大片的城中村，金海灣、萬科和綠景已經佔據了前排海景資源，後排的城中村拆遷更難，開發商沒有進駐舊改的動力。除非隔壁金地工業區的9年一貫制是一個名校，並且還把學區範圍囊括到金海灣花園，這個盤才有希望。
問：你好，紅山片區，中央原著雙證143平，850萬值得入手嗎？91年拿的地，最近廣州降價的新聞讓人猶豫不決
答：這個問題十三老師從政策層面答過了，我給你講講我朋友的實際案例吧。 我朋友08年買了一套萬科的雙證房，當時不限購，寫他一個人的名字，拼起來120平米，總價才90w，當時也可以都貸款7成，是不是很完美？ 結果現在隔壁開盤價更低的單本證，價格已經漲了8倍了，他的這套房子只能賣五百多萬，並且接盤的人都是夫妻兩個，婚姻狀態下一個首付3成，一個首付7成，而且雙證的銀行評估價通常只能到9成，實際買下這套雙證的房子，要接盤的人付出300w+的首付，這個首付如果換成單本證的，已經可以買800w的更好更大的房子了。 雙證導致的不止是名額問題，結合限購、限貸，這樣的房子已經很難談論投資屬性了。並且別指望放開限購，國內的政策只會越來越嚴。 慎入。
問：本人40歲，大學本科畢業，現在戶口在廣州，已經在廣州購置了三套房，均在市中心區，越秀一套，天河兩套。市值2000萬左右，貸款500萬，目前手中有700萬左右彈藥。一直猶豫是否把戶口弄到深圳，投資一套500萬左右的房子。可以考慮5到10年時間，有什麼好的建議?此想法是否妥當?
答：您好，就算雞蛋不把放一個籃子裡，您也該買深圳了，何況您這幾千萬的身家還沒有任何槓槓，另外一方面來看，廣深兩地那麼近，深圳產業和廣州不同，深圳置業一套，方便孩子日後來深發展。至於買多大的，無論投資還是自住，300-500W是一個主流剛性需求，競爭白熱化，房價也漲了一波，您家庭情況建議把預算提高到1000W+，房價相對比較平穩，吃得起大蝦的人就不要去買人人吃得起的大米了。
問：請問買房。珠海，佛山，惠州。那一座城市好呀.除了深圳
答：看地圖，惠州臨深圳，佛山臨廣州，惠州蹭惠深一體，佛山蹭廣佛同城，珠海不臨深圳也不臨廣州，靠自己； 看面積，惠州最大，11599平方公里，是佛山的3倍，珠海的7倍； 看GDP，佛山最強，10000億，僅次於深圳廣州，惠州其次，4100億，珠海第三，2900億； 佛山優勢：經濟強悍，廣佛同城； 珠海優勢：小而美、旅遊業發達、有城市IP、粵港澳大灣區核心區位； 惠州優勢：臨深、臨深、臨深。 綜上所述：珠海>佛山>惠州
問：你好，十三房大神，我想問問，買價格150萬的房子，給了50萬首付給開發商，準備貸款籤合同，但是家裡出了變故，家裡人進醫院，需要用錢，那50萬首付能拿回來嗎？
答：你好，開發商的首付是可以退的，定金不能退。我們深圳新房有渠道可以退部分定金。
問：老師您好，我在外地，今年春節前通過pingmi在深圳投資了一套城天，但隨著對深圳的瞭解，越來越覺得不該買羅湖，這也成為了我的一個心結。如您方便，是否可以評價一下這個樓盤，優缺點？
答：您好，您可以放寬心，我們通常不建議羅湖是因為產品落後，戶型過時，並不能全盤否定所有羅湖房子的價值，尤其是東南西北中都缺的上車房。如果只是囿於預算的話，買這個樓盤並沒有錯的，這個盤在我看來就是福田的花好園，南山的深藍季節，寶安的花樣年，典型的小資上車盤，換手率雖然高但是交易很活躍，客群多為追求精緻生活的年輕人，裝修也多清新有格調，這點和走進去滿眼狼藉的租金盤區別很大。 另外，羅湖的租售比是非常高的，樓市盤整期，租金就是護城河，狀態持續越久，高租金的房子越佔優勢。
問：老師您好，我們現自住一套固戍小產房，手上供有一套新安雲頂嘉園的43平一房一廳出租(欠款100萬)，小孩上3年級，想將雲頂換置周邊一套3房學位房自住小孩上初中用(總價想在500萬左右)，手頭有現金80萬，年收入30萬，煩請幫忙解答以下困惑 1.今年換房是合適時機嗎？ 2.怎樣操作好，雲頂的房在我們兩個人名下？先賣後買？(我和小孩是深戶，我LG不是)，還是給欠款還完轉LG名下，再買我名下3成首付，最後回頭賣雲鼎的房？ 3.周邊有什麼小區值得入手！ 盼復，感謝！！
答：你好，雲頂嘉園其實可以保留，租金基本可以抵月供。 固戍小產房可以考慮出手，擴充首付預算。 可以重點關注寶中學位房，但是買不到3房，在學位和麵積上要做取捨。
問：大師，還向您請教我有套半島花園A區的兩房，84平米，紅本在手。原本賭拆遷，但等了9年。您覺得我要不要賣掉它，換個升值空間大的地方。如果換，換哪些樓盤合適？
答：你好，感謝大額讚賞。 建議直接出手 個人實操的邏輯（不一定適合所有人）： 一、堅決看好碧海-寶中-前海-蛇口--深圳灣-深圳灣超級總部基地這條海岸線； 二、一路向西，大方向大趨勢堅決不變； 三、1000+的產品，只考慮南山； 四、堅決看好大戶型（89-180平的次新產品）； 五、不僅看多，而且做多； 六、樓齡、地鐵、戶型、品質、價格、學位、商業、地段必須中4-5個。
問：十三老師，我是您的老粉絲。北京東城區有一套老破小，帶學區，想賣掉置換到深圳，不知這樣的操作是否合適？賣掉後大概能湊出350萬首付
答：感謝老粉絲支持。 北京如果有自住房的話，第二套當然可以置換。 東城區的學區老破小，這一波下來漲幅還不到一倍，加上北京一直推行大學區，短期也算到頂了。 我一向認為，家庭資產足夠的話，北京和深圳，這一南一北最有價值的兩個城市，各配置一套是最安全的。
問：老師好，我有一套西麗寶能城東區的房子，2017年買的89平米高拓展的3房，目前二手房單價11萬，總價1000萬左右。現在想置換到寶能城西區（非高拓展）165平米的四房，單價85000，總價1400萬左右，精裝修。您覺得值得折騰一下嗎？我看您之前說超過144平米的普通住宅以後流動性會有問題，還有稅費的問題。謝謝
答：您好，西麗不是領漲板塊，但自住很舒服。 從投資角度看，是不建議折騰的。截斷抵押融資，繼續加倉西部是更好的選擇。未來考慮終極置業再換到深圳灣這類的頂級板塊，延遲享受。 3房跟4房也就多了一個房間。 深圳儘量別買超過144平的，流動性極差。
問：老師，你好。我是一個剛離開深圳的失敗者，但一直想在深圳置業。因為資金不夠最多能支持250W總價的房子，現有兩個方案：1.想買東莞靠深圳的位置等待合併深圳升值。2.買南油A或B區博拆遷。老師覺得哪個方案可行？或者能否指條明路。非常感謝
答：總價250w在深圳很多地方都能買到次新兩房了，為啥要去買“三十年都不一定”能等來的住宅拆遷呢？老老實實買深圳的次新盤，是你最確定的逆襲機會。
問：光明星河天地尾盤(毛坯，備案價出售) vs 玖龍臺二期(還沒出備案價，強制裝修4500)，想入手四房，前者價格530～580，據說近期要清盤，後者預期價格610，開售時間不好說。請問該如何決斷？
答：光明價格上到五萬已透支了未來的部分空間，新盤至少三年沒有租金收益，細算資金成本會比你想象中大不少，如果一定要選，建議等一等玖龍臺吧，價格未必高開。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
請關注“深圳十三房”微信公眾號，進入知識星球提問，一對一交流，為你的買房之路掃清障礙。
閱讀更多 深圳十三房說樓 的文章
