牽著小狗看大海
“公攤”出自香港房地產市場，其創始人是大名鼎鼎的“李超人”——李嘉誠。它的出現在最初的時候是因為什麼已經無從考證，但有一點可以確定的是某些人的財富自此走上騰飛之路，不世出的商業奇才名副其實！
新買住房總面積是107.25平方米，套內建築面積為78.9平方米，也就是說公攤面積是28.35平方米，公攤率為26.43%，不算低！大家都知道，公攤範圍主要指的是電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室等，一套11層以上的高層住房的公攤面積一般來說在14%～24%。你住的房子公攤面積低於15%，說明你賺了；高於25%，你也只能自認倒黴！
目前國內從來沒有實施過公攤面積的城市只有重慶，早在2002年，其就出臺了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，其中明確規定，商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據。乍一看之下，好像只有重慶市民買房是划算的，因為只讓其支付實際使用面積的房款，但現實真的是這樣嗎？
作者的大學同學就是重慶本地人，他在上學的時候也專門和我們吐槽過這個事情，重慶買房有兩種方式:第一種是計算公攤面積的；第二種是隻計算實用面積的。這兩種方式的總房價幾乎是一樣的，唯一的區別是有公攤面積的均價低、只有實用面積的房價高，房地產開發商將“羊毛出在羊身上”的理論運用的淋漓盡致！
2019年2月，住建部也發佈了《住宅項目規範（徵求意見稿）》，首次明確提出房屋買賣應當按照套內面積進行計算。但是，作者並不看好該政策能從根本上改變房價過高的現狀，因為住房均價會在政策全面施行後有一個大幅度的提升，維持總價不變是業內的共識，唯一的改變就是“公攤面積”終於可以退出歷史舞臺了，而且物業費、取暖費等會有相應的下降，對於新業主來說還是比較有利的好消息！
奇葩財經說
產權證上建築面積107.25平方米，實用面積78.9平方米，那麼公攤的面積為：107.25-78.9=28.35平方米，公攤比例為：28.35/107.25=26.43%，這個公攤率屬於中等偏高的水平，一般公攤比例，大部分都在25%以內，以20%最多，具體看所在建築的層高，層高越高，公攤的比例一般越高。
什麼是公攤面積？
買過房的應該都知道什麼是公攤面積，公攤建築面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。具體包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等等。
所有的這些本該由開發商承擔的，現在全部計算給購買者，全世界所有的國家也只有中國有公攤面積這個說法（其餘國家都是以套內的面積計算的，當然國內也有個地方是按套內面積計算的，就是重慶市），那麼這個“偉大的發明”是誰創造出來的呢？沒錯就是著名的加拿大商人的李嘉誠（李嘉誠在1983年移民加拿大,並很快取得了加拿大國籍,其兒子李澤鉅、李澤楷也都拿到了加拿大國籍）。
開發商為什麼熱衷於公攤面積？
開發商之所以熱衷於公攤面積主要系公攤面積可以給開發商帶來鉅額的利潤：
（1）多算公攤：有一個很有名的笑話，就是每個小區業務公攤的面積之和肯定會超過小區實際的公攤面積總和，比如A小區的公攤面積總計為2萬平方米，小區共有1000戶，摺合每戶公攤面積應為20平，但實際上開發商按每戶23平收的話，一戶多3平，1000戶多3000平，一平方2萬元，那就是多6000萬元的款項。作為業主測量自己套內的面積當然可以，但是測量全小區的公攤面積不夠現實（要知道公攤面積連兩戶業務之間的公同的牆體都算），所以公攤成為了很多開發商牟利的地方，業主根本無從得知。
（2）多收物業費：現在的開發商基本都是自己設立物業公司管理自己開發的小區的，而物業費是按照建築面積來收取的，70平和100平，相差的物業費可是達到30%，有的人會說，如果不交公攤面積的物業費，就沒有人來打掃過道、電梯的衛生，所以公攤面積的物業費必須交！但我想說的是室內的面積你倒是交了，物業來房間內給你打掃衛生了嗎？所以最為合理的就是物業費按公攤的面積繳納才是最符合實際的，但顯然開發商肯定不願意。
總結
目前我國普通住宅的一般公攤比例為：（1）多層（無電梯，7層以下）：8%——15%；小高層（有電梯，20層以下）：10%——20% ；（3）高層（20層以上）：15%——30% 。
很多人有疑問，認為建築物越高，分攤的人數越多，那麼公攤的面積不應該更少嗎？為什麼反而更多，這主要是因為建築物越高，電梯的數量越多，消防通道也要增加，實際帶動的公攤就越多。
鯉行者
是不是比較“鬱悶”，花了錢、貸了款，房產證上是面積是107.25㎡，實際測量面積卻只有78.9㎡。平白無故就“消失”了28.35㎡。
其實，這部分面積並沒有消失，而是屬於公攤面積。比如，你進出房間的電梯、門廊、樓梯間等，這些地方的建設成本需要你來平攤，但卻並不屬於你個人！全世界，恐怕也就只有中國是這樣的，而這一模式，卻是由我們李首富（李嘉誠）“發明”出來的！
公攤係數35.9%，是否正常
說實話，按目前國內的平均水平來看，這個比例很正常，尤其是對於購買12層以上的樓層的房客來說！
其計算公式如下：公攤面積＝公攤係數×套內建築面積。一般而言，公攤係數比例如下：
別墅（2層）以下，公攤係數低於5%。
多層、低層洋房（6層以下、或6＋1），公攤係數為7%~13%之間。
小高層（低於18層）、電梯房，公攤係數在15%~20%。
如果是高層（33層以下或樓高不超過100m），公攤係數可達到20%~25%。
而如果是超高層（100m以上），公攤面積會超過40%、甚至更多。
樓層越高，公攤係數越大，而你的公攤係數＝（107.25㎡－78.9㎡）÷78.9㎡＝35.9%。顯然是有所偏高的！
有一點要特別注意，實用面積≠套內面積。一般套內面積＝實用面積＋牆體面積（一半計入）。話句話說，你的實用面積78.9㎡，而套內面積可能會達到近90㎡，這樣算來，其公攤係數只有19.16%，屬於正常的範圍之內！
另外，樓層結構越複雜、造型越奇特，公攤面積越高！這恐怕，也正是國內高層住宅全是“豆腐塊”；而很多集團總部大廈，造型很特別的原因之一吧！
歡迎大家在評論區留言交流！財經問題就請點擊關注【財經者思】，記得多多點贊哦！！！
財經者思
現在的高層住宅公攤確實是很大的，你的房子計算得出公攤率為26.43%，算是比較大的公攤率了。
一般來說，高層住宅的公攤率在20%左右是比較正常的。很多人在買房時都會忽略公攤面積，只問房屋面積，這樣是不對的，只有知道了公攤面積，才知道自己的得房率有多少。很多時候我們去看樣板間時，會覺得樣板間的面積還是很大的，但是自己拿到房時卻發現比樣板間更小，這是因為樣板間都是沒有計算牆體的，這樣面積就看起來較大，所以不要被樣板間迷惑了。
房簡單
李嘉誠：我是怕房價太貴，開發了公攤面積，讓房價公攤一下，價格能讓老百姓接受度更高一點
樓靈峰
我家105平，實際面積90平，還沒交房。78平是不是公攤太多了。
喵嗚小花
一般情況下，高層的得房率普遍在76%-80%之間，照此推算，當樓主所買107㎡戶型的套內實用面積超過81㎡時才能算正常。當然了，戶型的得房率往往也跟樓盤所處城市、樓盤居住等級以及單元戶型組合是有一定相關性的。
比如在嚴寒和寒冷地區，因要考慮採暖，其得房率往往會比較低，70%得房率的樓盤也算是較為常見的。
再比如一些追求舒適性的樓盤，因要考慮自然的通風采光，電梯入戶，一梯一戶，其公共部位的樓梯，侯梯廳，走道往往會設計的較為寬裕，由此，公攤面積的增加也就是自然而然的事了。
再有，就是單元佈局的組合設計問題了，比如同一個樓盤，同樣的一梯兩戶，如果A單元是由兩個100㎡戶型（套內面積）組成，B單元是由一個100㎡一個80㎡戶型（套內面積）組成，兩者公攤均為40㎡。
那麼當業主購買A單元的100㎡戶型時只需掏120㎡購房款。而購買B單元的100㎡戶型呢？則是122.22㎡。兩個100㎡戶型若設計的不一樣還好，如果一模一樣，就是件很尷尬的事了，諸位以為然否？
最後：得房率過低肯定還有建築設計師的問題，因為總有一些無厘頭以及異想天開的單元戶型佈局能把廣大購房業主坑到吐老血，這裡有機會再做解釋吧。
以上分析不知能否幫樓主解惑？歡迎廣大購房業主留言探討，更多獨立樓市觀點，樓盤戶型居住投資價值綜合分析諮詢選擇，請關注首席樓盤戶型分析師。
首席樓盤戶型分析師
我買的欽州恆大的房子，128平，實際面積才98平，我也覺得挺坑的。
家有田心乖寶寶
南北通透106平方，套內實際不到80平。覺得格局還算不錯的，買了三樓可以使用50平方露臺，覺得還不錯的。
擁有63582699
我估計你說的是建面百多平，實測八十左右吧，先要分清楚建面的概念，是包含了很多附屬設施，公攤面積的，還有，你自己測的面積，估計是室內淨內空面積，中國還沒有按這個面積來賣的吧，因為一般公攤面積不會超過百分之二十。你這個超過了不少
