文章導讀：2008年A公司與B村委會簽訂租賃房屋合同，由於該房屋屬於臨時建築，沒有合法的產權證，雙方在合同中約定“不得因房屋系臨時建築，無土地使用權證等主張合同無效。”但是在2013年，該村委會起訴至法院，請求法院確認雙方簽訂的房屋租賃合同無效，且要求A公司將租賃的房屋返還給村委會。
一、案情簡介
1、2008年A公司與B村委會簽訂房屋租賃合同。
2008年4月，A公司與B村委會簽訂了一份房屋租賃合同，約定該公司租賃村裡六幢毛坯房，由該公司自主經營或者自主分租，六幢房屋均為臨時建築，使用時間至2010年8月31日。雙方約定A公司不得因房屋系臨時建築，無土地使用權證等主張合同無效。2008年8月1日，B村委會與A公司交付房屋。A公司接受房產後，將房產進行裝修，並對外招商出租，分別出租給40餘戶商戶經營。
2、2012年，A公司欠租金，B村委會到法院起訴。請求法院確認雙方簽訂的房屋租賃合同無效，且要求A公司將租賃的房屋返還給村委會。以及支付105餘萬元的房屋佔有費。因受經濟形勢影響，2012年12月31日，A公司共欠租金105萬元，雙方協商未果，自2013年起A公司未繳納租金。
2013年，B村委會起訴至法院，請求法院確認雙方簽訂的房屋租賃合同無效，A公司將租賃、
的房屋返還給村委會，並支付B村委會房屋佔有使用費105萬元，並自2013年1月1日起按照每天15479.45元的標準計算房屋佔有使用費。
3、A公司提出反訴，主張B村委會造成A公司重大損失，要求B賠償300萬元。
A公司提出反訴，主張B村委會造成A公司重大損失，要求B村委會賠償損失300萬元，其中包括裝修基礎設施損失250萬元，前期招商費用50萬元。
二、爭議焦點
1.雙方過錯如何認定？
合同無效導致合同無法再繼續履行，雙方過錯應如何認定呢？
首先，京雲房產律師認為主要過錯方是B村委會。其明知臨時建築只有兩年的使用期限，臨時建築超過使用期限卻沒有在使用期限內自行拆除，也沒有申請延長使用期限，而是與A公司簽訂了十年租賃期限的租賃合同，在使用期限屆滿後繼續向A公司收取租金。B村委會一方作為出租方，依法應當在租賃期間保持租賃物符合約定的用途，其應承擔主要過錯責任。A公司作為承租人在承租涉案房屋時，對於涉案房屋屬於臨時建築的情況是明知的，也具有一定過錯。
2.房屋佔有使用費如何認定？
如果合同無效，自然合同約定的租金也就沒有了支付的依據，但是根據最高法院的司法解釋，房屋租賃合同無效，當事人可以請求參照合同約定的租金標準支付房屋佔有使用費。法院可以根據案件具體情況和雙方過錯程度進行調整。本案中法院就根據租賃合同、補充協議約定的年租金465萬元，計算出日租金標準12916.66元，在此基礎上酌定按照日租金12916.66元的70%即9041.66元，作為房屋佔有使用費每日的計算標準。
3.前期招商投入的損失如何認定？
由於租賃合同無效，所以A公司有權要求B村委會承擔締約過失責任，賠償對其造成的損失。雖然A公司主張前期投入應為50萬元，但是實際情況是除了燈箱之外沒有明確證據予以證明，原審酌定前期投入25萬元作為損失。同時考慮到A公司已經經營了一段時間，以及B村委會對合同無效承擔主要過錯責任，所以綜上所述，酌定由B村委會賠償20萬元。
4.裝飾裝修物損失如何認定？
A公司主張裝飾裝修損失250萬元，但是根據其提供的證據能夠證明150餘萬元，B村委會對此認可，其他部分A公司未能提供證據證明，因A公司不能提供相關圖紙，而且裝修戶對房屋進行了二次裝修，如何鑑定區分存在困難。因無法通過實物鑑定的方式確定現值，考慮到A公司已實際使用了一段時間，法院酌定按照A公司的投入數額的70%（即1054527.80元）折價歸B村委會所有。
三、京雲房產律師團律師解析
一、租賃合同是否有效？
1、涉案建築超過使用年限，屬於違法建築。
根據《土地管理法》《城鄉規劃法》等法律規定，臨時建築使用年限不得超出二年，同時需要在規定的使用期內自行拆除，超過使用年限的該建築屬於違法建築。
2、根據最高法院的司法解釋，自從該建築變成違法建築，合同自始無效。
如果租賃合同的標的物屬於違法建築，那麼該合同因為違法了法律強制性規定而歸於無效。最高院的司法解釋也對該種情形做了具體規定。
根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第二款規定，租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
這起糾紛中，從2010年8月31日起，房屋的性質變成了違法建築，此時起租賃合同自始無效。
四、合同無效的後果
1.返還財產。
合同一旦無效，根據合同法的規定，基於合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。在該租賃糾紛中，A公司應返還B村委會的房屋。
2.根據過錯承擔損失。
京雲房產律師團提示您，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
因為違建導致的租賃合同糾紛，因為涉及到行政強制性規定、合同無效的法律效果、損失和使用費的舉證等專業性問題，屬於較為複雜的法律糾紛，如果遇到該類糾紛，建議先諮詢專業律師的意見。
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