商圈，是城市與城市生活的對話。
每個城市都有屬於自己的中心商圈。
北京—王府井
上海—南京路
南京—新街口
徐州的中心商圈無疑是
淮海路和中山路的交匯處。
但是對不少市民來說，
矗立在市中心停工多年的中央國際廣場
一直是一個隱痛。
凡經過，即便不經意，
也會看上一眼，
畢竟，這裡是徐州寸土寸金的繁華中心，
也是徐州人的臉面之地。
這座2012年開工建設的大型商業體，2015年因資金問題停工，風吹雨淋中陷入無法自拔的困境。
2018年新盛收購，魔幻般的點化，不到兩年，這座徐州最大的“爛尾樓”搖身一變，成了眾多商業巨頭競相爭購的“香餑餑”。
3月4日，江蘇省政府國有資產監督管理委員會網站發佈公告，德基廣場全面接手中央國際廣場。
鳳凰涅槃，徐報融媒記者昨日深入探訪這座“巨無霸”，揭秘這座即將成為徐州體量最大商業體背後很多不為市民所知的故事。
資金鍊斷裂成為“爛尾樓”
3月8日上午，記者來到依然處於停工狀態的中央國際廣場。這是徐州最核心的地段，東鄰彭城路、西靠中山南路、南至青年路、北接淮海路，可謂寸土寸金。
樓體外觀
從彭城路進入項目展廳，漆黑一片，只有一名保安在值守。打開燈光，兩側牆壁上掛滿照片，用“有一種歷程，叫傳奇”為題圖文並茂地講述著雨潤集團與祝義財的流金歲月。
施工工地內部
據已公開的信息，雨潤集團2005年控股中商集團後，依託中商集團70多年豐富成熟的商業運營經驗，雨潤集團大舉進軍商業地產領域，2008年起，通過雨潤廣場的規模化、標準化開發，“雨潤”足跡遍佈全國多個城市。
雨潤集團拿下我市這塊地，計劃投資50億元打造雨潤廣場，按照最初設想，該項目作為淮海經濟區最大的“城市綜合體”，將為淮海地區帶來同步全球的國際都會時尚生活，增強徐州在淮海經濟區的輻射力和競爭力，將成為徐州地區第一、淮海經濟區最具影響力，具有國際一流水平的大型地標性城市商業綜合體。該項目計劃於2015年10月建成開業。
但2015年3月，祝義財突然失聯，不久，雨潤集團宣佈其被檢察機關執行指定居所監視居住的強制措施，該項目就此陷入泥潭。
據悉，因祝義財的原因，新的銀行貸款無法獲批，原有的貸款更難以償還，由此形成惡性循環，資金鍊就出現了嚴重問題，中商集團即便接手也無計可施。
關於爛尾的原因，徐州市城鄉建設局曾給過一個公開回復：“由於徐州中央國際廣場置業有限公司投資方雨潤集團出現資金問題，造成該項目資金投入不到位，無法及時繼續施工，該工程現處於停工狀態。”
有人在“爛尾樓”裡堅守近10年
穿越展廳，進入中央國際廣場施工現場，可以看到，雖停工多年，但內部並不凌亂，截至停工前建成的五層主體結構依然完好。出乎意料的是，這座停工多年的建築物內還有一排板房，有多位工人在此居住生活，他們告訴記者，整個項目停工後，一直在堅守。
施工工地
“這棟建築物下面有80多口深井，因建築物的配重沒有蓋夠，深井一直無法封口，但為避免建築物上浮，必須時刻抽水。”負責抽水的高班長介紹，悠沃時尚街區在2010年開始建設時，他就負責地下的抽水作業。2012年悠沃時尚街區建好後，轉戰到這裡施工，當時整棟大樓忙得熱火朝天，數百名工人在這裡施工，到了2015年突然停工，整棟大樓就只剩下他們了。
堅守工地的高師傅每天7-8趟到地下四層為工地排水
高班長表示，他們一共六個人，隸屬一家降水公司，整棟樓停工後，他們沒有停止作業，每天白天黑夜不停地從地下26米深井中抽水。“整棟樓的配重符合要求，深井可以封口後，我們才可以撤離。”
談到工錢，高班長笑著說，快10年了，每個月3000多元的工錢，他們沒少拿過一分。
德基廣場全面接手
祁化明是新盛公司二級子公司副總，也是中央國際廣場的主要“操盤手”，此次負責全面對接德基廣場。
“在籌建中央國際廣場之前，該地塊就是徐州最繁華的中心區，有電器商場、餐飲酒店等，生意都非常好。”祁化明介紹，2009年左右，該地塊就開始拆除，根據規劃，中央國際廣場共有三期，一期是悠沃時尚街區項目（B地塊），二期是雙塔樓和裙樓（C地塊），目前的百貨大樓地塊是三期（A地塊）。一期早已竣工投入運營，二期爛尾，三期百大項目預計今年5月1日前後拆除。爛尾的C地塊是2012年7月開工，2015年年初停工。新盛公司2018年9月份接手，2020年1月份和德基廣場正式簽訂股權全面轉讓協議。
3月4日，江蘇省政府國有資產監督管理委員會網站發佈消息，德基廣場正式接手中央國際廣場。
記者注意到，這個編號：xzcq2019013的轉讓項目，轉讓方正是徐州市盛德實業發展有限公司，轉讓標的名稱是徐州中央國際廣場置業有限公司100%國有股權，轉讓標的評估價（萬元）、轉讓底價（萬元）均是8422.53。受讓方為德基廣場有限公司。
難道中央國際廣場只值8422.53萬元？對此，祁化明解釋說，很多人都會認為這棟樓應該售價在幾十億元，但實際上，這棟樓是有負債的，8422.53萬元是股權對價款，並不是說這個項目只值8422.53萬元。
“中央國際廣場目前已經建好的項目，尚未形成產值，之前該項目都是向銀行借款建設的，由於沒有銷售，加上資金鍊斷裂，一直沒有錢還銀行的貸款。”祁化明透露，這個項目爛尾至今，已經形成20多個億的負債，德基廣場接手後還要承擔這部分的負債，要先償還這部分債務。
德基廣場全面進駐徐州後，
估計多久能夠建成呢？
祁化明介紹，根據建設總量估算，
整個項目完工預計約需三年半時間。
“爛尾樓”成了香餑餑
早在2019年就不斷有消息傳出，中央國際廣場將有望被國內一些商業巨頭收購，收購者之一就有德基廣場，此消息現在已坐實，但中央國際廣場突然從一座停工多年的“爛尾樓”，變成了多個商業巨頭眼中的“香餑餑”，這中間到底發生了什麼？
“我們收購後，進行了細緻的整理，並對該項目的規劃進行了優化調整。”祁化明介紹，這個項目從2015年停工後一直爛尾，新盛公司接手後，做了大量工作，其中重要一點就是將這個項目成功實現了規劃調整。
2019年9月12日，市自然資源和規劃局發佈了“中央國際廣場變更公示”，宣佈中央國際廣場雙塔將全部改為62層。
根據公示的規劃變更，中央國際廣場主要有六項變化：
•東塔樓（酒店、辦公）由58層改為62層，調整樓層層高，總建築高度不變，功能由酒店、辦公改為酒店式公寓；
•西塔樓（酒店式公寓）由66層改為62層，調整樓層層高，總建築高度不變；
•增加東、西塔樓建築立面造型變化，三角形塔樓角部空間內收；
•增加出租車泊位、加大彭城路機動車出入口距道路交叉口距離、增加車庫出入口前緩衝空間；
•取消地塊西南角和東南角地下車庫出入口及風井，改為消防撲救場地，其他地下車庫出入口保持不變；
•B地塊南側增加兩處下沉廣場。
“酒店、辦公回款較慢，但改成酒店式公寓，公寓可以銷售，且回款較快。”祁化明表示，在市中心，酒店式公寓是稀缺資源，且市中心房價也較高，調整後，整棟樓升值空間顯而易見，這也是多家商業巨頭都要爭購的一個主因。
新盛公司將這個爛尾樓收購後，通過一系列運作，短短一年多時間，將其變成“香餑餑”，實現了再轉讓，這個能力確實值得稱讚。
將成徐州最大商業綜合體
德基廣場收購後，祁化明表示，新盛公司方面會給予全面配合，包括工程支持，各種證件的協調等。
“徐州德基廣場建成後，將成為徐州最大的商業綜合體。”祁化明介紹，德基廣場總建築51萬平方米，其中地下結構16萬平方米，商業裙樓15萬平方米，東西塔樓各10萬平方米。
對於徐州德基廣場的高度，祁化明表示，仍為259米，比蘇寧廣場266米矮7米，是徐州第二高樓。但體量比蘇寧大，將是徐州最大的商業綜合體。
不僅如此，對淮海經濟區喜歡奢侈品的消費者來說，徐州德基廣場也將是一個好消息。
南京德基廣場有的品牌
如Louis Vuitton（路易威登）、Ermenegildo Zegna（傑尼亞)、Brunello Cucinelli（布內羅·古奇拉利）、VERSACE（範思哲）、Salvatore Ferragamo（菲拉格幕）、COACH（蔻馳）、Triumph（黛安芬）、Calvin Klein（CK）、Trussardi(楚薩迪）、Lanvin（浪凡）、Bvlgari（寶格麗）、Paul Smith、Cerruti 1881（切瑞蒂 1881）、Loewe（羅意威）、Montblanc（萬寶龍）、Omega（歐米茄）、Burberry（博百利）、TOD'S（託德斯）等，徐州德基廣場也都將有。
公開資料顯示，德基廣場是一個定位於高端商業的綜合購物中心，是新街口最大的奢侈品中心。2014年購物中心業績，南京德基廣場以銷售額達66.4億元超越正佳廣場，位列中國第一。2014年，高端消費集中地德基廣場稅收達2億多元，單體銷售額突破66億元，銷售額超過上海恆隆，僅次於北京新光天地，居中國第二位。2015年中國購物中心銷售額排名，南京德基廣場2015年以總業績70.2億位居第一，是2015年中國最賺錢的購物中心。
全力打造徐州版“新街口”
文廟街區被稱為徐州的“夫子廟”。作為我市城建重點工程，位於市中心的河清路以北，原二中地塊，用地面積2.16萬平方米，計劃投資約4.1億元，預計於2021年底前竣工。文廟街區項目完成後，將對提升中心城市承載力、輻射力、影響力和首位度具有重要意義。
效果圖
2019年9月
金鷹二期商業開業。徐州金鷹二期工程位於中山北路東側、河清路北側。新擴建面積14萬平方米，由5萬平方米的綜合樓和9萬平方米的“H”形塔樓兩部分組成，投資額10億元。同時，將在一期塔樓上續建兩棟高27層的“H”形塔樓，總層數達35層，總高度可達164.8米。其中，A塔規劃為高檔酒店，B塔規劃為高級辦公樓。
2019年11月
市第一人民醫院完成搬遷，太平洋百貨前期工作即將啟動。
2020年3月4日
德基廣場全面接手爛尾多年的中央國際廣場。
徐州地鐵１號線早已開通運營，蘇寧、金鷹等商業體出站就到。德基廣場彭城路展廳門口的２號線一期工程正在緊張施工。顯然，隨著市中心商業體的完善和日益成熟，以及不可撼動的中高檔品牌集中地，加上便捷的地上、地下交通，市中心商圈整體檔次將會實現質的飛越，輻射整個淮海經濟區的商業中心，成為淮海經濟區的“新街口”。
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