二线城市,济南,青岛房价跌了为啥县城一直没跌?

不靠谱的法务VS小韭菜


当房子作为投资商品具备更多金融属性的时候,就很好地验证了股市里常说的一句话:量在价先。在这里怎么理解呢?就是成交量(变化)是价格(变化)的先行。

很多中小城市房地产价格滞涨,缺少成交量、流动性。但如果没有一定的成交量作铺垫,何谈真实的市场价格?所以这些城市房地产价格没有变化,恰恰是房子作为商品缺乏市场流动性、成交量偏低的集中表现。

在无相关利好或利空政策干扰的前提下,这种价格横盘的情况往往会持续较长时间,波动范围不大——直到有较大市场影响性的拐点出现。


显微观察


姐姐在青岛,我山东东营,小舅子刚毕业留在济南。姐姐,姐夫青岛家庭年收入在25w左右,我家庭年收入20W左右,小舅子刚毕业,签的国企目前月薪3.8K。青岛,济南房价都在2W左右,我们县城房价0.7W。工资水平又不高,何以支撑高房价,一家人不吃不喝10年都买不起,价格虚高。你房价可以高,但是收入也要跟上来。青岛,济南的工资水平对比房价来说真的太低了


用户948799560966


说说我身边的例子,14年我两个大学宿舍同学差不多时候一起买的房,一个在潍坊买的,买的时候五千,现在九千多,一个在济南买的买的时候七千,后来高的时候他买的那个楼盘到了三万。济南同学那现在跌了四五千大家都感觉跌的有点猛,说白了就是泡沫太大,潍坊同学那还是九千多跌不动。


妖K


因为还没轮到。

如果细心的话不难发现,目前的下跌顺序和此前上涨顺序基本是一致的。

在2017年之前,一线城市就率先发力开始上涨,一线涨幅趋缓的时候,2017年初新一线开始大涨,年中二线开始大涨,年末三线城市开始上行。

到2018年初,一线开始回调,2018年中期二线开始回调,2018年末三线开始回调,但此时很多四五线城市以及县城还在涨,这些在行情尾声阶段上涨的都是补涨型城市,涨幅最大的阶段多出现在2018年秋末至2019年春季。

所以接下来就不必多说了,四五线和县城这些最后上涨的不是因为实力强,而是因为别人涨完了,房子无处可炒了,就连三线都有很多限购限售了,所以开发商和炒房客才退守小城市和县城。但是一二三线都跌过了,四五线和县城能幸免吗?

另外并不是所有县城都没跌,而是有一些本来涨的就不多,三四千涨到六七千,看似翻倍,实际上100平的房子首付也才多几万块而已,回落时候每平跌幅千把块,总价几万块的变动几乎都不会对当地行情构成什么影响,也不会有人大惊小怪。但从比例来说,六七千的房子跌千把块,也是百分之十几的跌幅,而城区一两万的房子跌百分之十几,那个力度就是总价几十万的变化,影响力自然大,感觉好像跌的更猛,但是和县城的跌幅其实是比较同步的。

济南和青岛也是一个道理,这俩城市是跟着新一线那波热点起来的,青岛更是2017年第一波上涨的城市,回调自然也更早。待济青烟跌完以后,就该轮到那几个2019年还在涨的城市和县城了。


城市发展报告


济南是省会城市,2015年猛涨了一波,随即,交易冷清,逐渐下跌。青岛在2017年峰会前涨势迅猛,随即进入漫漫下跌途中,乞今为止,市北区、李沧区等已下跌30%左右。

济南和青岛作为山东两个较大的代表性的城市,前几年全国各大中城市同步上涨。有自身发展的需要,也有政策刺激及炒作成份。

二个城市对外来人才实行购房落户的优惠政策,使得短时间内购房涌跃,房价迅速上涨,加大泡沫成分。随着政策调整,房住不炒的理念,泡沫渐渐散去,逐渐回归其应有的价值。

相对而言,三四线城市的房价炒作成分少,泡沫小。虽然价格上涨,但交易量小,吸引部分刚性购房者入市。因为人口流动及无人投资等原因,三四线城市的房价不会有大的涨跌空间。





远山谈房


县城房价为什么没跌,很大一个原因在于县城没有成交。

二线城市有多少中介门店?县城有多少中介门店?这就能看出来县城楼市活跃度跟二线城市的活跃度差距有多大。大家都知道,房价想要出现变化跟成交关系紧密,如果没有成交那么房价肯定是不会出现波动的。

很多县城的中介门店一个巴掌都能数的过来,在这样的情况下,就算生意再好一年下来能有个几十套二手房成交就了不得了。我一个在县城房管局上班的朋友,据他透露,县城里的房管局一个月下来,可能都没有一个人来办理二手房房产交易手续,工作十分轻松。这就足够看出县城楼市有多冷淡。

而且不仅是二手房市场,就连县城新房市场也表现的很冷淡。在县城买房的购房者主要分为三类:一是当地有稳定工作的人员,以教师、公务员以及事业编制人员为主;二是返乡置业的年轻人;三是乡下农民。但随着房价不断上涨,这些购房人群在不断缩小,毕竟差不多的房价下可以去市区买房,享受更好的福利待遇,那么谁还会愿意在县城买房呢?

我们村就有很多人是这种情况,一些在珠三角打工的年轻人准备回来买房,但了解之后发现家乡小县城的房价要5000元左右,一套房子怎么也要五十多万。而市区里的房价也不过过是6000元左右,一套房子也就比县城多花几万元,所以很多人就愿意多花点钱去市区里买房。

但二线城市就不一样了,购房需求多,楼市成交量就大了。今天这个购房者降一点,明天那个购房者降一点,累计下来房价就会出现较为明显的下跌。所以这就是为什么现在很多二线城市房价都出现了下跌,但县城的房价却依旧保持高位的原因。不是说县城不像降价,而是因为根本就没有降价的机会。


楼盘网


首先说三四县城市反映经济情况的速度慢半拍。现在房跌还没传导到下面。

二是县城里还有些接盘侠的钱还没窄干,虽然城里人差不多了,但农村进城买房还有需求,农村男女比例失调,女孩金贵,男孩城里没房就找不到媳妇。

三农村的攀比心理,别人城里有了房,我也得有,何况城里的教育,卫生的公共资源比农村亨受的更多,所以县城的房子的购买主力军是农民。

这种形式正中利益既得小集团的下怀,所以它们不往农村教育投资,不愿搞新农村建设。它们才不管什么国家经济的长远发展,才不管老百姓怎么样生活呢!

当然这当中还有县城房价还没有使老百姓感到特别大的压力。一,公务员,行政事业单位的人大部分一月工资还能买一平方左右的房子。大部分农民工挣的钱比公务员得到的现金还要多(不喜勿喷,我们梁山县,我身边的人去北京,青岛等沿海城市搞建筑,贴墙,地砖,搞水,电,木工一般的每天低于3百没人干,在挂车厂干话也差不多。)老百姓消费水平也很节俭,倾全家之力买套房子还是可以的,老百姓的购买能力还没榨干。所以现在房价暂时还不会下跌,所以大小开发商都蜂拥而至。


庄户人家pp


2016年全国房地产市场暴涨后,就会产生泡沫,这个泡沫并不是房子不值钱,而是过度资金流入到房地产,就会导致房地产出现产能过剩,资金过剩,导致挤泡沫。那么这个挤泡沫需要时间,现在就是挤泡沫重要时期。

在这个时期中,由于一线房地产涨幅很大,所以就会从一线城市挤泡沫,然后就是省会城市,和省会城市的卫星城市,现在济南开始挤泡沫,所以济南房价又下跌趋势,这个是个大趋势,由于三四线房产泡沫较小,所以本次挤泡沫三四线房产房子跌幅不会很大。


资本寻宝


县城房价跌不跌,总得具备个跌的条件,目前各县城的城中村以及郊区还有某些农村被大面积同时拆掉,好多居无定所的住户租房居住,导致房源紧张的假象,暂时还很难跌的,等大量拆迁回迁房面世时,那才是跌的开始!


用户5257847618277


济南和青岛作为省会和副省会级城市,人口流量大,刚需客户多,同时房地产供应量相对较大,受到政策、市场等因素价格有所浮动。同时区域价值被不断的提前透支,地铁、高架、学区、配套等不断被炒作。所以房价在一段时间内会处于高点,但从长久来看,济南和青岛还会处于价格的增长,而县级城市受市场波动相对较少,且整个房地产存量相对较小。


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