“六個月前，本人撰述：‘我們對內地市場審慎樂觀，但始終看好香港經濟及物業市場的前景’。時至今日，縱使對內地市場依然保持樂觀，但本人用‘看好’一詞描述香港卻是大錯特錯。”
這是陳啟宗在恆隆集團2019中期報告董事長致股東函中所說的一段話，彼時社會動盪對香港經濟的負面影響在慢慢加重，社會衝突何時結束也看不到希望。
誠然，如陳啟宗所言：內地市場長期樂觀，香港市場前景難料。這在恆隆2019年度財報中也有所顯現。
2020年1月21日，恆隆率先發布了業績報告，成為了第一家公佈2019年全年業績報告的房地產企業。
根據報告顯示，由於物業銷售收入大跌，恆隆地產報告期內的總收入下跌了6%，為88.52億港幣，並且總營業溢利也減少了5%，為64.87億港幣。
雖然房子賣的少了導致物業銷售下降，但是其核心物業租賃業務收入卻按年增加了5%，增長為85.56億港幣，並且其中有53%來自內地業務，內地租賃物業以人民幣計值的收入按年錄得12%的增長。
與內地相比，香港的租賃收入則維持著溫和增長，物業租賃組合在社會動盪的陰霾下僅錄得2%的增長。
整體而言，恆隆地產在內地的表現都很亮眼，2019年內地商場總收入上升了12%，達到了40.03億人民幣，但表現最佳的應該還是上海。
內地總收入超40億僅上海2座恆隆廣場收入超出一半
作為恆隆進軍內地市場的第一站，也是恆隆在內地根基最深的城市，上海這些年的表現一直都很好（2016年兩個商場的租金收入為22.79億，2017年為22.92億，2018年為23.57億），2019年也依然勢頭強勁，持續增長。
根據財報顯示，2019年恆隆地產內地商場收入上升了14%，達到了31.29億元人民幣，而上海零售物業的收入按年則上升了11%，僅上海恆隆廣場和上海港匯恆隆廣場的收入就達到了25.49億元人民幣，佔內地9個商場總收入約64%。
當然，最大的生錢樹還是上海恆隆廣場，不僅商場的出租率高達99%，辦公樓的出租率也有93%，零售物業增幅已經達到了14%，而商場租金收入增長為16.96億人民幣，差不多是第二名上海港匯恆隆廣場的兩倍。
上海恆隆廣場表現這麼出色也與恆隆不斷對它進行優化調整有很大的關係。
2016年3月，恆隆對上海恆隆廣場的地庫進行優化，直到2017年1月起才分段重新開業，並且還引入了30多家品牌。
在完成資產優化計劃後，上海恆隆廣場也確立了其“Home to Luxury”的市場定位，企圖在高端消費品市場分一杯羹，品牌也隨著定位不斷在調整；
相繼引入了Dior和BottegaVeneta中國旗艦店、Bvlgari旗艦店、婚紗禮服品牌Pronovias亞洲旗艦店、高端鞋履品牌StuartWeitzman及高級定製巧克力品牌PierreMarcolini的中國旗艦店、GUCCI等。
除了重新確立定位調整品牌，商場還推出了新會員計劃“恆隆匯”，藉此增加顧客的粘性。
這些調整帶來的收益也非常明顯，上海恆隆廣場連續三年實現了收入和零售額雙位數增長。
除此之外，翻新後的上海港匯恆隆廣場也在慢慢縮小與上海恆隆廣場的差距，成為恆隆著重培養的下一棵搖錢樹。
在北座第一期優化工程結束後，就重新引進了80多個品牌進駐，而其中就有18個品牌首次進駐上海，包括Undefeated、ikks、星巴克臻選咖啡• 焙烤坊和龍麵館等品牌。
去年年底更是引入了LV和GUCCI兩個一線奢侈品牌坐鎮，現在整個商場的品牌陣容非常強大，Louis Vuitton、CELINE、Bottega Veneta、TIFFANY、GUCCI、Versace、TAG Heuer等大牌都已經開業，並且品牌還在不斷調整中。
恆隆為了打造好上海這兩個“店王”，也是很捨得下本錢的，差不多花了15億，單港匯就投進了8億，翻新後，商場租金每年都有百分之十幾至20%的增長，營業額、客戶流量也都在20%以上。
除了上海以外，其他地區的恆隆廣場表現也很好，整體增幅達到了14%。
連2019年8月底新開業的昆明恆隆廣場也獲得了5400萬人民幣的收入，商場年底的出租率也達到了82%。
香港物業總收入溫和增長2%但銅鑼灣零售額卻下跌了10%
不同於內地表現令人驚喜，香港則要溫和的多。
社會動盪帶來的影響在零售業方面最為明顯，並且恆隆在香港的物業租賃組合客群不以遊客為主，而且分佈多個地區，所以香港的物業租賃還是呈現出溫和增長，總收入上升了2%至港幣40.12億元。
從財報來看，恆隆2019年最賺錢的還是商鋪，在香港的商鋪組合收入按年增加了 2%，達到了23.74億港幣。
但也因為社會動盪，總零售額按年下跌了4%，甚至下半年的零售額比2018年同期下滑了17%。
其中銅鑼灣的商鋪受到的打擊最為嚴重，收入按年減少了1%，縮水為6.28億港幣，零售額下跌了10%，而租出率也減少到了97%。
旺角雅蘭中心及家樂坊的收入上半年增長了6%，全年收入增長放緩至3%，零售下跌了1%。其他商鋪倒是影響不大。
儘管總收入沒有下跌，但恆隆對香港的態度卻發生了變化。
香港物業組合的估值跌為646.59億港幣，下降了約14億港幣，反而內地物業組合估值大漲到948.75億港幣，漲了240多億港幣。
來源：恆隆2018、2019全年業績報告
內地187萬㎡土地儲備持續看好內地市場
作為第一批來內地吃螃蟹的房地產企業，恆隆一直對內地市場比較重視，在拿地這一塊也比較謹慎，只拿核心地段的地。
截止到目前，恆隆已經實現了在內地多個城市的佈局，包括上海、天津、瀋陽、大連、無錫、濟南、昆明等城市。
在未來幾年，武漢恆隆廣場、無錫恆隆廣場第二期、杭州恆隆廣場也會相繼建成投入使用。
而恆隆在內地的野心還遠不止此，目前恆隆在內地只建了3200萬呎（約為300萬㎡），仍有2000萬呎 （約為187萬㎡）土地儲備，但對於未來還將佈局哪些城市卻也沒有明確指向。
不過縱觀陳啟宗的訪談也是對內地市場多有研究，畢竟跟著國運走，總能少走些彎路。
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