昨天，我發表了《
來了！北京商住公寓可以貸款六成，最長二十年，利息為零，二十後還本金！》的文章指出，可以用租金抵扣利息的方案，給商住公寓貸款六成。案例如下:一套總價105萬的loft精裝公寓，就可以貸款60萬，貸款二十年，用房本抵押，每月用房租抵扣利息，二十年後返還本金60萬，解除抵押。
其實60萬本金的每年貸款利息也要4萬左右，跟房主每年的租金相當，也就是籤借貸合同的時候，同時簽署二十年租賃協議，用租金抵利息，房主提前拿到六成本金差不多60萬，每月還不用還利息，同時出借方用60萬押金買斷105萬總價房子的二十年使用權，每年出租的租金就成為了自己的收益。
對於買斷使用權的人，相當花了60萬押金，白住二十年地鐵口邊的精裝房子，二十年後房主退還押金60萬，相當使用權人沒有花一分錢白住二十年。
因為房本抵押給了使用權人，所以使用權人不擔心房主不還錢，因為如果房主不還押金，那房子就是使用權人的了。
對於房主來講，為什麼不用銀行抵押貸款，，而是從承租人這裡獲得貸款吶？
首先就要明白，不管哪種方案，只要對房主合適，那麼房主就會採用那種方案。所以我們對比銀行抵押貸款跟承租人貸款的區別。
銀行抵押貸款，目前綜合利率7%左右，最長十年等額本息還款，也就是每月都要還本付息，還要提供個人徵信銀行流水工資證明和其他資產證明等等，更重要的是如果房子老了或者房主年齡大了，銀行都不放貸。
而房主從承租人貸款，利率基本相同，但是其他條件都比銀行合適很多，比如不用提供各種證明，並且可以貸款二十年，中間不用還一分錢，只是最後到期是才換本金。
跟銀行的區別，那就是銀行不佔用房子的租賃權，但是要支付銀行利息，而承租人貸款是承租人佔用租賃權，承租人用租金抵扣利息，這樣雙方各取所需的進行了對自己有利的交換。
對房主，獲得了沒有利息的貸款，自己可以用60萬做其他投資，只要其他投資的收益超過房租收益，那麼房主就願意，並且二十年後才還本金。
對承租人，獲得了免費居住的機會，押金到期退還，相當沒有花錢白住了二十年。
同時，為了保證流動性，這種貸款還可以提前解約，只是解約需要解約金，比如業主想出售房子，那麼就可以提前還款，解除抵押，順利賣房，只要房價上漲的收益能夠覆蓋解約金，對業主就是合適的。同時，對於承租人來說，也可以支付解約金提前解約拿回本金。
整個交易中，使用權的租金收益轉化為了資金利息，這就是我說的大家各取所需就是交易的核心。同時產權的抵押登記保障了交易的安全性。
那麼，如果你是房主，你會選擇銀行貸款還是承租人貸款吶？
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