疫情之下，各行業復工程度不一，經濟影響顯現。
對房地產行業，新冠疫情會帶來哪些影響?企業端和政策端可能的應對方式有哪些?3月1日，北京師範大學金融研究中心主任鍾偉在浦山講壇在線講座中，分享了他的思考。
鍾偉認為，新冠疫情對各個產業的影響是不對稱的。對餐飲、旅遊、文旅、航空、運輸行業的影響，幾乎是災難性的;對醫療防護行業，可能提供了一個意外的需求;對中國房地產的影響，其實沒有對中國的製造業和外貿影響那麼大。
因為房子可以推遲購買，但還是要買，房地產的需求，是被推遲但並沒有消失的需求。這也決定了疫情對房地產的影響可能跟其他領域有些不一樣。
具體來說，疫情對房地產的影響概括為以下八點：
一、別指望涉及房地產的政策重大調整
房地產屬於實體商品，尤其是商品房，涉及到水泥、建材、上下游產業、家居、家電、汽車等等，產業鏈條非常長，是重大的實體商品。
但無論有無疫情，關於房地產“房住不炒”基本的定論，以及現在還不知道具體內容的所謂長效機制，黑色的箱子，這兩樣東西都不會有太大的變化。
也就是說，即便做出了短期的宏觀經濟刺激政策的調整，可能房地產也不是最主要的受益部門，這是一個大的政策的基調。
二、需求仍在，只是被延遲了，下半年暖和
之所以說需求仍然在，只是被延遲了，是因為在冬季本不是房地產施工和交付的高潮，也不是銷售特別好的時候，一般來講，開春之後，開復工會多一些。房地產的銷售，一般在春節前和春節後的一小段的時間，也就是3、4個月的時間;由於季節性施工的因素，並不清楚房地產行業的建築施工企業的復工情況和復工率最後會怎麼樣。
但總體而言，在4月份之前，房地產在供給側都不會有明顯的改觀，從需求被延遲，供給減少這個角度來說，也許下半年房地產市場總體的氣氛還是比較暖和的。因為全年相對比較穩定的需求，都被壓縮和集中到疫情過後人們的社會經濟生活恢復正常之後再進行。
所以房地產行業受到的比較明顯的負面影響主要在供給，而不在需求，可以估測，由於供給和需求衝擊的不對稱性，整個房地產從短期來看，下半年相對來說氛圍會稍微寬鬆一些。
三、老舊小區改造成為話題
在疫情之後，可能會有一些重大的項目建設，以保證決勝全面小康等諸如此類的大目標都要實現。中央也說了，有信心有能力繼續維持2019年決定的2020年社會經濟發展的總體目標。
結合到房地產領域，最實際的也可能是中國百姓比較關注的，也容易給政府帶來口碑的，是老舊小區改造。
住建部同發改委和財政部在全國做了一個摸底調查，需要改造的老舊小區有17萬個，涉及到的居住人口超過一個億。這些老舊小區的改造包括供電網絡、電梯、小區道路的改造，在疫情之後，老舊小區改造的緊迫性更加突出了。
根據上海疾控中心張文宏醫生的介紹，目前不幸的病死者中90%以上年齡在75歲以上。老舊小區其實是老人居住相對比較集中的地方，所以對老舊小區的改造，比如說社會化養老、小區急救、醫療等通道的開通，提升居住品質，還是很緊迫的。
對17萬個老舊小區的改造，值得呼籲改進，這是涉及到至少上萬億投資的一件事。
現在的一些做法可能也需要與時俱進，因為現在做法是以業主為主體，小區為主導，地方政府做引導，然後政策做一個配套。但實際上對一個老舊小區進行整體的提升和改造，需要大量的人力物力投入，沒有自上而下的政策和資源的分配，要依賴於業主和社區、依賴於基層政府，完成這個事情是極其困難的。
四、房地產板塊可能分拆
做房地產開發的企業，更多關注公司價值、股東價值的實現。過去，不管是建築施工、銷售型物業、持有型物業、物業管理，都在一個集團內整體掛牌上市。
真正把房地產細分成板塊，持有型物業、開發銷售型物業、物管公司或者跟房地產相關的科技數據類的公司切成板塊，分別上市的企業不是太多，但在疫情當中，不同的業務板塊所受到的疫情衝擊是不對稱的。
比如說物業管理在這次疫情當中，比官辦社區更密切地牽涉到隔離在小區裡的居民生活的便利性。有一些優質的具有物業管理的房地產企業，物管部門受到追捧，估值比較好。
銷售型住宅主要是商品房的估值，這幾年受到政策限制比較多，表現也還算差強人意。
第三個板塊是商辦，一些商場都歇業停業，辦公樓酒店也歇業停業了，暫時難以開復。再重新開張營業時，可能也需要對寫字樓、酒店、賓館、餐飲場所進行改造，比如說，集中式空調系統要改造，這一塊估值現在來說不太好。
有一些房地產企業可能還有科技類板塊、大數據類板塊。在疫情當中，你所居住的房屋舒適性，是不是具有恆溫、恆溼、恆陽、新風系統等等就變得特別重要。住宅的舒適性和科技含量，尤其是居住的空氣質量變得特別重要。
所以持有型物業、銷售型物業，以及物管科技在市場上所受到的追捧程度跟估值不一樣。以前都是打包把它放在一塊上市，有可能在疫情之後，一些房地產的頭部企業需要考慮這個問題，公司治理需要進行變革。也許有一些大的房地產企業集團，會形成一個模塊化的管理方式。公司本身也存在著分拆成為板塊上市的可能性。
五、持有型物業發行REITs
持有型的物業，包括寫字樓、商場，由於受疫情影響，收益受到限制。現在還不清楚對這些集中在寫字樓、商場的商業業態到底帶來怎樣的衝擊?
現在整個政策相對來說比較中性，絕對不會有特別大的寬鬆，在這種背景之下，房地產企業的資金鍊條繃得比較緊，迫使他們必須重新考慮對持有型物業推出REITs(房地產信託投資基金)的必要性。
2019年年底，許多房地產企業已經在考慮對持有型物業在海外掛牌，以換取現金流。疫情之後，持有型物業佔比較高的房地產企業，會有更多熱情推進將持有型物業到海外掛牌。
也許價格不是特別好，畢竟收益受到影響，但如果能夠使企業的財務結構有所改善，尤其是現金流狀況更加穩健的話，還是會有相當多的企業願意去做。
六、綠色科技住宅、第二居所概念崛起
疫情之前，大家買房更多是看房子的面積，較少考慮房子的品質。在疫情之後，房屋的品質就會變得特別重要，房屋位置當然也很重要，所以有可能帶來科技住宅、綠色住宅，包括第二居所的概念的崛起。
對居住在16個超過千萬人口的超大都市的熱情，尤其是居住在這些都市的核心區，超高容積率的住宅的熱情可能會降低。可不可以不選擇這16個千萬級人口的城市，選一個比如說500到1000萬人口也相當不錯的城市，同時選擇綠色住宅、低密度住宅?
或者我在市中心即便擁有了為了上下班方便、社交方便的住宅，能不能在郊區擁有第二居所?畢竟第二居所是一個隨時可以躲避城市喧囂，或者像新冠這樣疫情衝擊的場所。
所以我相信綠色住宅中低密度住宅，第二居所的概念可能會有所提升，除了區域方面的變化之外，我相信對品質的要求變化會比較多。
七、改善性住宅政策待調
可以猜測，在住宅和居住本身，也許政策對所謂的改善性需求不會有那麼嚴厲的限制。畢竟如果要在今後一段時間，維持相對比較正常的經濟增長，使得2020年全年的經濟增長離6%左右目標不太遠的話，房地產還是一個特別重要的產業。
房地產既要戴著鐐銬跳舞，不超出“房住不炒”，不影響長效機制，同時又要市場相對需求理性，那麼改善性需求是最重要。
改善性需求的特點就意味著這些人已經買過房了，他們只是因為工作，因為孩子就學，因為老人養老等一系列家庭需求的變化，使得需要重新改善自己的居住條件。
在中國的一些大中城市，改善性居住已經逐漸成為住宅購置的一個主要的需求。首次置業當然很重要，但是改善型需求也很重要，現在的政策框架是對首次置業有好處的，對首次置業之外的其他改善性需求政策的限制還相對比較多。
要看新冠疫情之後，對市場當中的比較重要的改善性需求的政策限制，能不能夠稍有放鬆。
八、房地產產業佈局向東南沿海轉移
房地產產業佈局可能也會有所變化，地理上的佈局更偏向京廣線以東、長江以南的東南沿海部分。之所以中國東南沿海的房地產市場變得比較重要，原因是：
首先，珠三角和長三角的城市群能夠承載相對比較多的人口和產業，地方政府的治理能力相對來說強一些;其次，醫療和教育資源相對比較好;再者，經濟實力方面有一定的活力。例如說珠三角，萬億GDP以上的城市就有不少，有廣州、深圳、佛山，未來可能還有東莞;在長三角的區域，萬億級GDP以上的城市更多一些，有上海、南京、蘇州、杭州，寧波、南通、合肥都是萬億或者潛在的萬億級城市。
總體而言，在疫情之後，房地產的重心也跟產業重心一樣，會進一步向東南沿海遷徙，在一定程度上加大房地產和產業整個佈局的不均衡性。
這就是我們觀察到的新冠疫情對中國房地產的八點影響。
房地產行業在中國還遠沒有走到需要退潮的過程，畢竟整個居住條件、城市化率還不是太高。通常說，中國目前8.5億-8.6億的城鎮人口，大約有一半人住在2000年之後建成的新房，還有一半住在2000年之前的老房子，這些房子離現在已經20多年了，居住的舒適性以及衛生條件等等，都不是特別樂觀。
由於房地產的真實需求還在，我們相信疫情之後，無論是政府、企業還是購房者，都會採取更加審慎而理性的態度。
交流
問：日前出臺了諸多穩樓市政策，意在緩解房地產企業的資金週轉壓力，房地產企業當前應對資金流動性問題，需要做哪些舉措?
鍾偉：關於資金壓力方面，其實房地產企業可以做的相對來說比較少，無非就是放慢購置的速度，降低財務的槓桿率，以及出售一些手持現有的資產，加大促銷力度等等。但這都是收縮式的、防禦式做法，並不能從根本上、長期上解決問題。
從根本上長期解決問題，仍然依賴流動性和貨幣政策。
央行最近表態說，貨幣政策還有較大空間，請注意較大空間，不是較小空間，能夠靈活地運用多種工具來保證整個社會經濟發展目標如期實現。這樣的話，就意味著整個包括房地產在內的行業資金的保障，能夠在合理充裕的水平上得到供給。
只是在過去相當長的時間，對房地產，無論是建築類貸款、開發類貸款，還是按揭類貸款都有非常嚴格的規模限制，這些規模限制給房地產企業穿上了緊身衣，財務槓桿率比較高的企業，發展受到了限制。中小房地產開發企業逐步退出了市場，頭部的房地產企業由於策略的不一樣，財務狀況的緊張情況也不一樣。
總體上，我相信包括房地產企業的資金、財稅政策，在下半年會穩中略有鬆動的，只是享受到的沒有其他行業尤其像基建等所受到的優惠那麼多而已。
問：近期觀察到流動性暫時寬鬆的狀況，資金下半年會流入股市還是樓市?
鍾偉：貨幣政策是個總量工具，信貸政策才是結構性工具。把資金放出來後，除非是中央直接給地方基層政府去花的錢，或者是通過國有經濟體系去配給的錢，要資金在行業間企業間進行一個精準的分配是困難的。所以資金放出來之後，要保證這些資金一定不能夠進股市，或者一定不能夠進樓市，這本身是很難完成的目標。
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