说起“神盘”，最大的标签就是倒挂、中签率低至个位数。
然而，今天，我想说3个小区，在几年前开盘时，也是“名震一时”、“抢房大战”。但如今，房价的表现却不尽人意，甚至出现了不涨反跌。
一、8000人冒雨8小时抢房！如今房价一年跌4000元/㎡！江宁“神盘”不神了
“倒挂5000元/㎡”、“神盘”、“疯抢”，这样的字眼曾经是江宁绿口翠屏城的关键词。
但一两年后，翠屏城已渐渐跌下神坛。如今的翠屏城的二手房均价1.61万/㎡，比两年前的房价1.64万/㎡，还跌了点。
要知道，翠屏城在2019年1月收官时，推出712套房，共8180组人摇号，中签率8.7%，平均11个人买一套。毛坯销许均价是1.22万/㎡，当时毛坯二手房成交价在1.6万/㎡。
开盘当天，买房人冒雨赶来，从8点第一批签到开始，到晚上6点多才结束选房，持续了8个小时。
翠屏城在今年1月份成交的房源，户型面积86㎡的3室，单价1.3万/㎡。而同样是毛坯房源，在2019年1月时，87㎡的3室，单价1.7万/㎡。 也就是说，一年的时间，成交单价低了4000元/㎡。
我在365二手房上看到，目前小区86㎡的毛坯房源，挂牌单价1.3-1.4万/㎡。再加上可能不满两年的税费，现在的二手房价与收官时的新房价相差不大。
但从翠屏城的成交和挂牌情况来看，这个小区在二手房市场还是很活跃的。对比禄口去年底加推的多个新房项目，翠屏城的二手房价格优势存在。但大量新房入市，对二手房的去化造成了不小的冲击。
二、房价2年没涨反跌！江宁大学城热盘6000人抢，如今却......
之前有位朋友说：“我不懂楼市，只知道中签率低的房子，买就没错”。
江宁大学城武夷名仕园，2018年8月开盘时，72套135㎡的毛坯房源，吸引了6113组买房人报名，中签率仅1.18%，销许均价1.64万/㎡。
1.18%的中签率，够低了吧。但问题是，武夷名仕园2年前的二手房均价2.1万/㎡，如今还是2.1万/㎡，几乎没涨。
我看365二手房网看到，小区内107㎡、132㎡的毛坯房源，挂牌单价仅1.9-2万/㎡。
三、2年跌2000元/㎡！板桥大盘房价扎心！但最近有了好消息......
说起南京体量大的小区，首先想到的就是桥北天润城、威尼斯水城，但下面我要说的是板桥的大盘金地自在城。
金地自在城位于板桥新城，靠近宁芜高速，一共8个街区，体量巨大。
我从365淘房看到，金地自在城的房价，2年时间基本没什么涨幅。其中，第二街区挂牌均价从2018年的25018元/㎡跌至21760元/㎡。
因为项目体量大，金地自在城从2010年首开，到2013年收官，持续销售了3年，期间并没捂盘。
据了解，板块内其他小区的房价大多也没有大涨幅。其实，金地自在城房价不乐观与板桥板块有很大原因。
另外，近日，南京市委市政府召开全市城建城管大会，会议中表示，今年年初制定的800亿城建投资计划将逐步落实到位。
其中，宁芜铁路外绕工程指的大概是波门站-古雄站的高速外绕，同时老城区段将超前改造成地铁8号线。也就是说，今年宁芜铁路外绕征地拆迁计划稳了。
宁芜铁路的搬迁工程被提上日程，这就意味着南京地铁8号线离板桥人民更近了一步。
在这里我要说的是，以上的二手房挂牌价仅作为参考，涨跌情况可能与当月成交房源的户型、楼层有关。
写在最后：
纵观南京楼市，有个别热盘中签率低，众人疯抢。但回顾之前的项目，中签率低并不是“神盘”“热盘”的必要充分条件。
“涨不动”的背后，必有原因。以上的3个项目都或多或少有其短板，或许与板块的发展有关，或许和小区的物业、品质有关。
客观来说，对于自住、并无换房需求的业主来说，房价的涨跌影响不大。但如果有投资的目的在其中，选择一个有潜力的板块、优质配套、品质楼盘，就显得尤为重要了。
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