房地产再一次走到了十字路口。
这段时间，随着中美贸易战的爆发，叠加中央政治局会议释放出来要继续坚定进行房地产调控，遏制房价上涨的政策基调，行业悲观情绪开始蔓延，房地产还有没有得做？后续调控会不会放松？目前是不是房地产发展的好时机？需要我们做出前瞻性的科学的判断。
一、调控史无前例，市场百折不挠
自从2016年政策调控以来，这场调控堪称史无前例，无论是从调控的力度、决心、持续时间来看，都打破了人们对于房地产政策短周期的认知。尤其在当前中美贸易战、经济增长前景大家感到迷离的情况下，曾经大家期望是否可能会在三季度或者四季度政策会放松，但是731政治局会议关于持续调控，遏制房价上涨的表述粉碎了人们的预期。
但这是否意味着房地产没得做了？目前已经不适合发展了呢？答案是否定的。
前段时间我们针对全国调控政策的重灾区——一二线城市市场情况进行了全面的数据整理和分析，发现这三四十个城市所呈现出来的特征竟然惊人相似，囿于篇幅限制，我们此处选取了十二个城市。
得出两点重要结论：
第一，从房价同比来看（蓝色线条），可以看到调控确实取得了预期效果，几乎所有城市的房价都被摁住了，房价同比涨幅处于近十年来的低点，这是一个从众多指标中筛选出来，能够直观体现房地产周期性特点的指标，这也说明目前房地产处于地产周期的低点。
第二，从去化周期来看（橙色线条），有一个惊人的现象，绝大部分一二线城市，在调控高压下，其去化周期竟然不升反降，绝大部分处于12个月以下，甚至有很多已经处于6个月以下的预警区间，进入该区间，意味着房价上涨面临很大的压力。
从上面的图可以鲜明看出，目前房地产面临的核心问题是补库存而非去库存问题，这与2014年房地产调控放松有本质区别，在补库存压力下房价上涨压力也非常大，所以即使不去关注政治局会议，基于这样的数据，如果你作为决策层，会继续调控还是会放松，答案已经不言自明了：
目前即使想放松，也没条件放松，因为一放松，在目前市场这么小的库存量下，房价就有可能出现报复性反弹，这样的政治风险和经济风险是谁也承受不了的。
所以从这一点也可以看出，房地产不管怎么样调控，它的体量摆在那里，这个市场本身是有温度有内在发展动力的，即使经历了史无前例的调控，市场还是没有降温，特别是“给点阳光就能灿烂”，所以房地产在当前的城镇化下，在刚需和改善需求叠加的背景下，在人们对美好生活（其中就包含住更好更大的房子）的向往下，市场本身仍然有坚实的发展基础和空间。
二、调控不改行业发展大势，未来五年仍是房地产发展的重要战略机遇期
对于房地产来说，不管是从国内发展历史来看，还是从国外发展历史来看，总趋势是波浪上升的，即使像美国、日本经历了金融危机和泡沫破裂，但是现在房地产市场又已经恢复到危机前更高的水平，而对我国来说，每年十亿平米的需求量是客观存在的，供求关系决定了行业的基本面，决定了行业发展的基本方向。
而调控政策、货币政策毫无疑问会对房地产市场产生重要影响，但调控政策影响的只是房地产发展的波动程度，而货币松紧和利率高低则改变了房地产发展的速度，但这不能从根本上扭转房地产发展的基本方向。
所以后续房地产市场的发展，比如房价，确实会如政策所愿，会保持平稳，而金融环境则仍然保持相对较紧的环境。
至于中美贸易战，个人观点是，尽管美国目前闹得凶，但是这都是表象，都是谈判的手段，没有人会做伤敌一千，自损八百的买卖，最终还是会走向合作共赢，无非希望通过搞中国这一下子，多获得一些利益。退一万步讲，即使中美贸易战开打，对中国出口的影响大概也只占10%，影响有限，且中美贸易战打的越凶，对房地产来说我认为反而越是利好，因为房地产的支撑作用将受到越来越大的关注，迫于外部压力进行政策调整是有可能的，而现在政治局会议仍然保持战略定力，不放松房地产调控，背后我相信有很重要一条，那就是中央也认为中美贸易战掀不起大的风浪。
当然我认为中美贸易战是有积极作用的，中国需要冷静冷静，认识到自己的差距和问题，房地产行业也需要冷静冷静，靠加杠杆靠赌房价上涨发展的日子一去不复返了。
三、投资窗口期已经开启，但是房地产玩法变了，走老路到不了新地方
阳光城董事吴建斌判断，2018年四季度，或者明年上半年，可能是房地产投资的最佳窗口期。对于该观点，我是认可的。
但是，我更想强调的是，就如炒股一样，精准踩底是很难的，对于大部分人来讲，只要股价属于合理低位区间，其实就可以切入了，在相对底部区域进去，是安全的，只要你有严格的投资纪律。
正如第一幅图所展示的，目前绝大部分城市房价同比处于历史性的低点，这本身就意味着房地产已经处于地产周期的最低谷，投资窗口期已经开启。
但是，在中央坚决遏制房价上涨的政策下，房地产市场玩法将发生很大变化，传统靠加杠杆，或者激进拿地寄希望房价上涨的模式一去不复返了，要是继续这么做，给企业带来的将是巨大风险。
对此，我提出三个观点：
1、增长不是选择题，没得选，发展是第一要务
对于大部分房企来说，增长不是选择题，没得选，必须增长，这是因为：
第一，不保持年均50%的增长，就保不住行业前50名，前100名的位置，保不住，银行不会跟你玩，你的融资成本会大幅上升，你的债务风险会急剧攀升。
第二，从未来行业发展格局角度，旭辉董事长林中先生曾提出过三个规模理论，对于行业来说，1000亿未来都是一个基本的生存门槛，而对于大部分房企来说，目前离生存门槛远着呢，唯有加速奔跑，且越是在这样的行情下，大家判断不一致，你才有弯道超车的机会。
2、严守投资纪律，坚持快周转
第一，在政策冰冻期，投资一定要严守纪律，凡是出事的企业，关键原因其实不是因为负债高，而是投资没纪律，乱投或者投错才导致灭顶之灾，特别是投资那些短期无现金流，没有盈利的项目。
第二，坚持快周转。快周转不代表低品质，凡是出现质量问题的企业，都是对快周转的亵渎，是对企业经营的不负责任，在房价平稳，融资成本高以及市场低潮期，快周转是生存的唯一手段，可以化解绝大部分风险，也是降低融资成本，提升利润的关键手段。
3、现金为王，抓紧回款和现金流是第一要义
企业现金流充裕，就可以不惧任何调控，甚至调控来时可以在旁边哈哈笑，因此要尽可能优化资产结构，尽可能降低存货数量，尽可能提升资产周转率，即使短时间亏了一点钱，但是你赚到了现金流，只要有现金流，在新一轮周期来临时，所有你曾经失去的，都会加倍赚回来，这就是不舍不得，大舍大得的道理。
作者简介：刘策，中国房地产存量地产研究行业领军人物，系广东省房地产协会专家委员会委员，广东省公寓协会专家委员会主任委员，北京师范大学珠海分校不动产学院客座教授，曾主编或参编房地产行业畅销书5部，先后对话数百位地产生态链总裁，发表专业类文章数百篇，本文仅代表作者个人观点，不代表所在单位立场。
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