市況低迷，但物業股依然熱度不減。已上市的濱江服務(03316)、永升生活服務(01995)、佳兆業美好(02168)等物業股走出逆勢上漲行情，年初至今漲幅超過30%，甚至達到60%;未上市的多隻物業股，如建業新生活、金融街物業、宋都物業等密集排隊上市。今年的物管第一股興業物聯(09916)獲1414.06倍超額認購，幾乎與2019年的超購王比肩。不過，燁星集團(01941)顯然更加“搶手”，僅用5天的招股時間便獲得了超購近2000倍，火速刷新了“超購王”紀錄。
智通財經APP獲悉，由於國際配售大幅超額，燁星集團原定3月6日才截止的招股計劃，不得不於3月4日下午17時提早結束。根據最新公開數據，香港輝立、信誠、耀才、富途等券商共計借出176.61億港元，孖展超購1110.44倍，機構曾預測超購可能達到近2000倍。據瞭解，燁星集團的基石投資者名單中出現了恆基地產(00012)聯席主席兼董事總經理李家傑的名字，其持有的SuccessfulLotusLimited認購2100萬港元股份。
燁星集團是一家從北京起家的物業管理公司，目前在管總收益建築面積約520萬平方米，總合約建築面積約800萬平方米，分佈在京津冀地區、海南省、湖北省及陝西省等省市。燁星集團的在管面積遠遠超過興業物聯的240萬平方米，且與興業物聯不同的是，燁星集團既有住宅物業，也有非住宅物業，其中住宅物業21項，非住宅物業15項。
非住宅物業的毛利率通常較高，從招股書可以看到，燁星集團歷年的平均物業管理費高於百強物業企業的平均住宅物業管理費，也顯示了公司較強的溢價能力和較高的淨利潤水平。
和大多數物管公司類似，燁星集團也背靠一個地產開發商，公司成立以來藉助母公司鴻坤集團拓展在管面積。如今，燁星集團在管規模在北京非國企背景開發商附屬公司物業管理市場排名第九，市場佔有率約為0.7%。
招股書顯示，2016-2018年各年度及2019年前八個月，鴻坤集團開發及由燁星集團管理的物業應占總收益建築面積分別約290萬平方米、370萬平方米、450萬平方米，分別相當於公司總收益建築面積的100%、100%、99.1%、99.1%。
鴻坤集團旗下的鴻坤偉業是京津冀地區的物業開發商龍頭，2011年便提出“大七環”戰略，在薊州、團泊、張家口、涿州、廊坊、香河、懷來、武清、寶坻等“環京地區”重兵佈陣，從2013年起連續7年入選中國房地產開發企業百強。
克而瑞數據顯示，2018年及2019年，鴻坤集團銷售面積分別為135.8萬平方米、123萬平方米，預計大部分將在中短期內轉化為燁星集團的在管面積。未來隨著鴻坤集團土儲和銷售規模的擴大，燁星集團將保持增長，而且公司從2017年開始向獨立第三方物業開發商提供服務，意味著第三方拓展的潛力和空間也將逐漸打開。
從收入構成看，燁星集團的業務劃分為三部分，物業管理服務、物業開發商相關服務及增值服務，三項業務收入佔穩定，2019年前8個月，來自物業管理服務的收入1.23億元人民幣(單位下同)，佔總收入69.9%，物業開發商相關服務、增值服務分別為4123.5萬元、1153.2萬元，分別佔23.5%、6.6%。
過去幾年，伴隨著在管建築面積和平均物業管理費的增長，燁星集團的業績穩步提升。2016年、2017年、2018年，分別實現收益約1.17億元、1.92億元、2.51億元;純利分別為1760萬元、3560萬元、3720萬元。毛利率分別為32.7%、35.4%、32.5%，基本保持穩定。
物管行業作為房地產行業派生出來的“下游”產業，市場規模預計達到萬億級，目前行業格局分散，增長快，不管大型還是中小型的公司均有發展空間，且其業務特性決定了它可以跨越週期。當物業管理資本化的浪潮開始，燁星集團也踏上了征程。
閱讀更多 港股挖掘機 的文章
