我是廣州房兄，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房導師，目前已為1000人提供買房最佳解決方案。房哥不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房哥屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。

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提問：新人首問。你好房兄，關注你很久了。我廣東佛山西樵鎮三盛頤景園有二套123方的房產，都是2016年購買的，其中一套是夫妻共同財產掛老公的名字，已裝修出租2個月，另一套是毛坯掛我哥嫂的名字，也想裝修了出租，可行嗎？另外，還有一套2017年購買的陽江恆大御景灣的89方園林精裝房，目前在委託第三方出租，但回報幾乎為0。這三套房均只首付3成，還貸中。老公安陸人，現在回家鄉武漢發展，想入手一套，自住還是投資好？手上無現金，該如何選擇。望房兄給建議，謝謝！

回答：三四線房產沒有投資價值。 廣州這幾個城市，都不算投資優選。佛山還算是依靠廣州，作為環一線城市能夠承接廣州的人口溢出。陽江房產沒有價值，應該儘早出手。 未來如果不打算在佛山自住，建議佛山的2套也出手。資產重新配置。 3套房出手後子彈能到200以上，建議開發深圳和武漢房票，分別入手1套。 如果子彈150以內，建議如果2套武漢低價盤，一套自住，一套投資。剩餘子彈留足2年月供。 武漢投資優先搶倒掛網紅盤，有確定收益。中糧光谷祥雲，城投四新之光，琨御府，幸福時代5期，東原啟城，聯投光谷瑞園。這幾個新盤重點關注。 另外二手房同時淘筍。主城區的幾個價值窪地，四新，白沙洲，後湖，光谷東地鐵沿線單價1.5左右次新盤都可以入手。

提問：智慧的房兄。我目前有一套房，貸款未清。想在深圳入手一套小的，首付要5成，手裡湊湊藉藉能到100W，想買南山區中心的30年房齡的樓梯房，單價6W，等著10年後拆遷。這個方案怎麼樣？有更優的選擇嗎？

回答：如果沒有拆遷內幕消息，不建議買30年樓齡的房子，金融屬性太差，如果5-10年不拆，基本砸手裡。 深圳二套資格，首付5成槓桿太低，建議用全款抵押的方式買入，全款資金需要墊資公司配合。可以買到總價400以內的盤。 重點可關注福田梅林彩田，保稅區皇崗，科技園，西麗板塊，逢筍入。

提問：房兄你好，在你的指導下已經入了首套房，現在每月還貸中。到年底我和老公大概還有50子彈，到時我們是把這50個全部還首套房貸還是再入手第二套？我們是普通工薪階層，單位每月繳住房公積金，入二套擔心首付不夠，也擔心每月二套房貸壓力大！該怎麼破？

回答：好的房產，一定自帶造血功能，後期的月供問題不大。最難得是首付款，當然，首付款也有辦法，只是很多人不願意去想去做而已，所以，成功的往往是少數。

提問：房兄，宜昌純投資，可以嗎？建議那個樓盤或者是區域

回答：宜昌均價8千，部分臨江溢價盤1萬+，純投資考慮，回報率不如武漢低價區。 如果自住可以入，開發區單價6K+的新盤。 投資建議買武漢限購區。

提問：房兄你好，深圳光明和大運，哪個更適合純投資

回答：大運很漂亮，基建、預期都很好，但投資優先沙井和光明更好，因為沙井、光明來來去去就那麼多盤可以選，供需不平衡，距離南山、福田的距離也相對較近。

提問：求萬能的房兄翻牌。回國可落戶深圳，無工作可貸款。希望在深圳買個小房子投資，也為以後回來做準備。無奈深圳有點貴，朋友建議買惠州。便宜又和深圳近。惠州能買嗎？求房兄指點。

回答：惠州自住可入，投資迴避，接盤俠太少。未來不可能有15-17年的全國普漲了，排不上top10的城市房產並不是優質資產。深圳，廣州和二線省會城市收益更穩。 房產投資的訣竅就是不賭。 確定性會有帶著錢的人口湧入、未來會有接盤俠的低估區域，才值得投入。 融資的方法很多，多看看房兄的公眾號文章。

提問：房兄好，農行接力貸可行嗎？聽職業顧問說有難度，是在暗示我需要打點一下嗎？

回答：別問銷售，自己去農行直接問，農行給你辦下來了可以給點紅包表示下

提問：房兄，最近急著把房子定下來，想買個二手精裝直接可以入住的，因為馬上要生寶寶了，所以又來麻煩您了！

我們很中意這套房子，裝修和戶型都很好，房東是武漢本地人，有多套房產，現在在臺灣做生意想賣掉這套，總房價160萬，滿二，中介費2.5%，後期費用合計都要10萬了，感覺比沒滿二的少不了多少，因為籤的獨家中介，比較賊不肯讓價，請問房姐多少錢拿下比較好，可否支招怎麼搞定下來，萬分感謝

回答：至少砍10萬，才建議入，砍價技巧都用上，《砍價技巧》詳見廣州房兄公眾號內部分享。

沒有什麼獨家，信息都是通的，把中介費也砍1個點下來。不要表現出你很想要的樣子，一個唱紅臉，一個唱白臉。讓中介幫你砍價，砍下來分他紅包。

提問：房兄，感謝你的指點。想請教一下，房子是不是不滿二是無法進行交易的，法律上不滿二的房子交易是否是違法的？不滿二的房子稅費也很高，如果看上一套房子單價還可以，只是不滿二應該怎麼做呢如果是業主配合滿二這種交易具體該怎麼做？個人簽下的協議具備法律效益嗎？另外如果有房東的聯繫方式，在交易房子時候必須找個中介進行交易嗎？不找中介就交易不成了嗎？

回答：1.不滿二的房子可以交易，就是多出了一個5.6%的稅。 2.業主配合滿二，需要跟業主協商，一般通過遠期合同，疊抵押，疊房租，打欠條，或者直接搬進去住的形式避免業主一房多賣的風險。只要是簽過字的合同，都有法律效應。 3.可以和業主手拉手成交，所有流程都自己跑。怕麻煩，可以花點小錢找熟人中介代辦。

提問：房兄，您好，剛畢業分配到瀋陽，考慮在瀋陽買房。但是女朋友還有兩年畢業才能過來。現在買房不能照顧到女朋友未來上班的地方，再過兩年又怕房價漲的太多，您覺得未來兩年瀋陽鐵西這邊的房價會大致什麼走向，新房二手房均可。

回答：鐵西是瀋陽人口最密集的區域，曾經大量工廠聚集於此。北二路、興工街、興華街、雲峰街、建設大路是鐵西的核心區域，次新已經過萬。張士是新興崛起的板塊，去年開始新房拉高，已經過萬。 同時，鐵西也存在大量老式住宅，六七千的價格，配套也成熟，但是缺乏改善價值。此類住宅如果沒有學區加持，整體上漲潛力一般。 從開發商的拿地熱情來看，經開區是和不錯的選擇。

提問：房兄你好，目前現金➕貸款最多600萬，想在深圳投資，但是本人不在深圳發展，可以分散資金買兩套嗎？一套羅湖區名仕閣的老舊小一室一廳200多萬和一套光明區的光明樂府新樓盤，或者您有更具體的更好的建議嘛？

羅湖從供應上看，樓齡較老，品質較差；雖然商業、教育、醫療配套都很成熟。但從需求看來，由於羅湖產業較弱，小白領、金領因為太破太遠看不上，甚至居住在福田等地區的深圳老一代人也嫌棄，就只剩下羅湖本地的改善需求，但改善需求不如剛需旺盛，且留下羅湖生活的人往往經濟實力有限，有錢人又都去了華僑城或香蜜湖，小老闆們也都轉移到了關外，因此羅湖需求不足，並不斷衰退，中長期看跑輸大勢。

提問：我想在海南島，或者是珠海或者北海買一個60平以內的房子。準備退休了去那邊住。但退休之前也想能租出去，我應該買哪裡的房子？這三個地方買哪個地方最好？各地的限購政策是什麼？您建議我買哪裡的？更宜居一些。

回答：養老靠的不是空氣和穩定，而是便捷的生活 交通和發達的醫療… 最適合養老的地方，是大城市的市區。珠海和北海本質就是小三線城市，珠海不用說房價已經被超的透支未來3-5年了。養老地產是一定有需求的，但從投資角度，太脆弱了，不值得真金白銀去押注。

提問：新人首問。房兄，我的孩子25歲，廣州工作廣州戶口，無房無貸。也可落戶深圳或武漢。我們能提供300現金，還貸能力30/年。請問您，如何買房！買哪裡？（沒有固定定居目標，以投資為準）您若答深圳，請麻煩給出稍稍具體的位置或者小區？一萬個謝字！

回答：你好，300能選擇的區域不少，想住的舒服就買珠江新城核心區，畢竟還是目前廣州最好的地方，未來的上限肯定是不止10萬的。

純投資車陂、東圃、魚珠、三溪到黃埔其實更佳，這也是廣州最有價值的區域。沿著地鐵站淘15年以內的樓盤。另外如果月供能力充足，其實也可以考慮入手1套深圳剛需上車盤，深圳動力比廣州更強勁。sfsd儘量用在一線城市，貸足，二套再考慮二線城市。

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