肉最厚的地方
最近推送中接連提到“京濱高鐵”和“地鐵Z2線”兩個基建項目的最新進展，也因此密集關注了由其利好帶動的重要地理落點。無論高鐵雙設站的寶坻，還是高鐵、地鐵立體交駁的海洋高新區，都是再明顯不過的生長趨勢。
今天要探究的是另一個深受此二者影響的區域，但別誤會，不是空港&機場片區或者北辰高鐵站板塊，而是一個與市區密切相關的格局增長。
01.
先來溫習下這段時間有關京濱高鐵和地鐵Z2線可能被忽略的大消息：京濱高鐵已於2月21日全線復工復產，相關部門回覆中明確提到其將於2022年9月30日開通；另外，地鐵Z2線一期工程（金鐘河大街—北塘）已獲批並落實了資金來源。
針對造價極高的軌道交通，我們之前就提出過，不是所有線路都是串接生活功能的出行配套，有些從根本上就是為推動城市發展而定製的“經濟命脈”。
此次，無論是京濱高鐵在復工復產中的優先級，還是地鐵Z2線的上馬速度，貌似都能品出些不同尋常的意味？
這便是我們要解開的第一個問題。
去年我們在解讀“天津市雙城中間綠色生態屏障區規劃”時曾指出，藉由這一管控的收放，城北幾近貫穿的產業發展帶獲得了政策的精準扶持，中心城區與濱海新區之間正在醞釀著“人口向東，產業向北”的城市發展格局。
如今看，Z2線的高優先級實施，其走向串起的盡是空港經濟區、濱海國際機場、渤龍湖總部經濟區、海洋高新區、北塘（濱海中關村所在地）這樣的重要產業功能區，與我們提到的那條“產業向北”的路徑高度重合。
至於京濱高鐵，除了再造“京津冀1小時生活圈”外，這一次也清楚表明了向濱海新區的東傾。且根據相關部門負責人的說法，京濱高鐵與Z2線將在濱海國際機場實現同站無縫換乘。
京濱高鐵規劃線路圖
綜上，“雙軌”指明的正是天津瞄準京津冀協同發展、非首都功能承接的產業發展路徑。以兩條黃金軌道快速串聯起各自行程中的關鍵產業節點，從而響應的是區域分工協作所衍生出的高效傳導需求。
儘管兩條軌道都頂著“二線”的屬性，但它們聯合作用下的戰略意義，在“京津冀”視角下卻更加分明，與前輩相比有過之而無不及。
02.
解開了第一個問題，我們再嘗試把它們放回到地圖上。
從相對位置看，兩條新軌道對產業端的輻射相當充分，但對天津市區的親近卻稍顯不足。如果僅是如此，無論市區參與產業的需求，還是此處對接其他方向關鍵產業的便利，亦或產業及人口對市區成熟環境和優質資源的渴望，都很難即插即用。但經驗也告訴我們，如果另有高效軌道，這一切就都不叫事。
此時向市區方向的打通選擇有二，Z2線本身和已對接到機場的2號線。
綜合看來，這兩條線路的接通都相當有講究，作用力也尤為明確。
天津地鐵規劃線網
由Z2線進入，雖目前沿途成熟度尚有較大提升空間，但“金鐘河大街”的終點站設定不容忽視 。這裡將成為一個三線換乘站，其中6號線（含延長線、貫通運營8號線）是一條已開通的全城大環線，行經北站、西站等樞紐以及北辰、東麗、河北、紅橋、南開、河西、津南等區，覆蓋甚廣。
而同樣已開通的5號線，其北側始發終點站為“北辰科技園北”，這裡是時下大火的“通武廊輕軌”天津段起點，由此可以快速換場到京津冀間的另一條重要產業廊道。
再來說2號線，這是東西橫貫天津市區、聯繫天津站和濱海國際機場的唯一軌道。前者意味著所穿行區間及與多個換乘點能夠快速對接市內核心區廣泛優勢資源，後者則帶來了豐富的空鐵、鐵鐵轉換機會。
2號線上還有一個隱藏的爆破點，就是嶼東城站。
按照規劃，在建的地鐵10號線將在此與2號線接駁，且待Z2線南澱段施工時，同步建設10號線嶼東城至南澱段工程，由此並聯這兩條軌道。
嶼東城站現在即是面向機場和濱海方向的重要集散點，10號線又被喻作“天津地鐵換乘之王”，因此作為當前規劃顯示的由機場乘坐2號線進入市區的首個換乘點，未來嶼東城站的集散地位和能力提升不難想見。
綜上，藉由軌道交通這種城市生長最高效的“建築材料”，在天津地鐵線網的東北一角所覆蓋區域內，“城市骨架增長”和“新結網故事”正在清晰浮現。相應的，由“京濱高鐵”和“地鐵Z2線”所催生出的產業及人口動能，在尋求更多方向互動時，也將別無選擇地注入其間。
這個被點名的轉角處正醞釀著一場角色突變與價值重估。其“向內彎”時搭接的是城市出色資源，而“向外拐”時又能精準銜接到豐富產業資源。
恰似城市擁攬新動能的“胳膊肘”。
03.
讀懂城市，才是置業的底層邏輯。
或者乾脆這樣說，買房就該先看準城市骨架，再在骨架間找尋“豐滿”落點。不過操作起來其實並不容易，因為二者兼備者註定價格不菲，但新骨架的增長機會與豐滿成熟又往往互斥。
因此，在成熟市域發現“胳膊肘”才真的難得。
而當我們真正聚焦這裡尋找機會時，頭一個進入視野的則是嶼東城地鐵站所在的太陽城板塊。
一來嶼東城站將是這輪城市骨架生長中的直觀變量，站點等級、連接能效、外部賦能等都將顯著提高；二來路勁太陽城是難得的大盤開發後期階段，這裡無疑是“胳膊肘”上肉最厚的地方，因為肉是比骨架提前20年開始長的，且仍有升級機會。
太陽城板塊關鍵配套分佈示意
太陽城的成熟度本無需驗證。但我們還是藉著復產復工尚未完全的時間窗做了個有趣的試驗。我們用主流餐飲外賣APP，以距離優先為條件搜索，其1公里範圍內已營業店家超過了30家，且餐種、菜系多樣，倒也從側面反映出太陽城片區的餐飲基數和品類豐富度。這當然不是如今每個板塊都能企及的。
餐飲只是太陽城配套的一個維度，畢竟發展近20年的太陽城板塊，承載了將近5萬業主的“家門口”生活，早已搭建起集教育、醫療、商業等在內的完善生活體系，走在了生活的前端。
以普遍受重視的教育舉例，現已投入使用的學校包括了河東一幼、河東十一幼、麗苑小學、天津八中、102中學等，覆蓋全齡教育體系。已獲批的新校還有太陽城A2教育地塊內將建設的一座36班小學、一座18班幼兒園，其中小學預計在2022年秋季交付使用；同時魯山道東側新建的一所中學，主體結構也已基本完工，預計今年底就將完工。
太陽城板夜景實景
再比如生活配套，喜悅購物公園、鳳山商業街、華潤萬家超市、物美超市等都早已運營，小超市、菜市場、洗衣店、餐飲等配套更是一應俱全，覆蓋日常生活所需不在話下。
羅馬不是一天建成的。開發商路勁持續深耕20年後，換來的是“太陽城”的名字已被定義為城市東部一個泛區域概念，乃至一個地標。而長達20年由一家開發商擔綱開發、運營的好處，即是關鍵配套的系統性、計劃性和針對性，效率也因此更高。
04.
如果說太陽城板塊還缺少點什麼？恐怕業主們鼓起勇氣想要的會是一座大MALL。
而據我們瞭解，這次操盤者路勁又想到一起去了，大盤開發的優越性再次得以體現。
據透露，今年太陽城25、26號地塊將啟動大型商業中心的建設，其中25號地塊因規劃有嶼東城站，由此將實現TOD商業綜合體模式。不僅對業主，也將面向城市東部引入時下流行的消費休閒體驗。
太陽城商業中心項目規劃效果
商業補強之外，居住方面也預計將推出全新A5地塊。這次來自“肉最厚處”的供應，恐怕也是當前整個“胳膊肘”上可以拿出的為數不多的住宅供應機會。
根據產品規劃，整個地塊將排布2棟洋房和4棟高層，僅668戶，建築密度僅13.7%，綠化率高達58.8%。超大樓間距結合完全人車分流，意味著居者將獲得更闊綽的園林尺度與室內賞景視野。
路勁太陽城A5地塊規劃圖
“成熟大盤中的低密小社區”，內幽外豐似的兼得，大概就是A5地塊的價值梗概。加之該地塊位於整個太陽城板塊的核心區位，緊鄰上述A2教育用地，東側規劃地鐵站點，土地的天然質素更進一步決定了其對配套資源的利用效率。
另一值得說的是，從去年開始市區“中小戶型+低總價”產品供應正在成為新基調，2020年此類產品正進一步成為市場供需主流。而從太陽城A5地塊的戶型設置看，建面約85-124平米、全精裝小戶型洋房及高層產品，無論是因對“太陽城”的念舊、還是“胳膊肘”上的納新，都將是一副友好的姿態和一次可考的機會。
關於生長
不是每一次都能驅動深遠
關於成熟
卻是走過的每一步都算數
在城市的新骨架上
找到肉最多的地方
便是要做的正確事情
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