受疫情影响，北京朝阳西坝河一家经营“黄焖鸡米饭”的商家无法正常营业，不堪资金压力欲解约。
地方法院通过网络远程审理、调解，最终双方协商一致解除合同，原告同意尽快腾房，被告同意退还原告押金与租金共计9万元。据介绍，这是朝阳法院首例因疫情影响经营商铺引发的房屋租赁纠纷案件。
我们都知道，疫情中，有关部门是呼吁、鼓励减免房租的。但是，如果出租人没有主动减免租金，租户要如何要求减免租金呢？减免租金的法律依据又是什么呢？
疫情下，减免租金的法律依据
（一）不可抗力
根据我国《民法总则》以及《合同法》的规定，不可抗力指的是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。笔者认为，“疫情”本身属于典型的不可抗力，但应当根据影响大小、因果关系等因素在个案中灵活适用。对此最高院早在2003年的“非典疫情”期间就作出了明确的指导性意见，在此不在赘述。因此在一定条件下，承租人可依据《合同法》第一百一十七条之规定，要求减免租金。
（二）公平原则或情势变更
疫情属于不可抗力并无疑问，但是否影响到租赁合同的实际履行却需要根据实际情况进行分析。如政府未强制关停，但是经营确受疫情影响，且继续经营可能会造成人群聚集、疫情传播且明显对承租人不利的场所，如酒吧、舞厅、酒楼等，如此时承租人选择不继续使用租赁房屋，则承租人也可根据公平原则或情势变更来要求减免部分租金。
减免租金的情况总结
一般而言，需要考虑的并不仅仅是肺炎是否属于不可抗力。而更需要考虑：肺炎是否导致了合同目的不能实现，是否对合同的履行造成了客观障碍。
（一）居住类物业
1.物业可以正常使用的，一般不减免租金
2.物业无法使用的，可协商减免租金
（二）经营类物业
1.有相关政策支持（一般针对国有企业物业）的，应当减免租金
2.经营不利的，可协商减免租金
3.经营不受影响的，一般不减免租金
案例解析
本文开头提到的“黄焖鸡米饭”商家要求减免租金案中，原告唐某于2019年4月19日与被告北京某商贸有限公司签订了为期五年的房屋租赁合同，租赁位于朝阳区西坝河的一家底商商铺，约定第一年租金为49万元，押金8万余元，唐某随即支付了一年的租金和押金。
新冠肺炎疫情发生以来，餐馆受影响无法正常营业，面临着零生意与付房租的双重压力。唐某认为，此次疫情属于不可抗力，要求解除合同，返还押金和部分租金。
而被告公司的法定代表人董某则表示其公司面临了不小的现实困难：“公司同意调解，但是希望唐某能够继续履行合同，疫情这几个月的租金可以商量减免。”
了解到双方的意见后，负责该案的法官白星晖认为此案调解起来难度较大。白星晖首先和法官助理丁楠就本案涉及的解除权行使、不可抗力的认定、责任分担以及合同解除后果等法律问题一一向原、被告解答，并阐明诉讼可能带来的法律风险与成本风险。之后将双方的难处告知彼此，以免激化矛盾造成不必要的纠纷。
经调解，双方确认了最终的调解方案，原告同意尽快腾房，被告同意退还原告押金与租金共计9万元。
事实上，疫情之下，对于租赁合同出租人、承租人而言，双方都是受害者，不存在受益的一方。对于这类型案件，如因疫情及政府行政措施等的影响导致承租人无法进行居住、办公、生产经营等承租活动时，法院一般会在个案中具体判断是否构成不可抗力，或根据公平原则，适当减免承租人的租金。当然，对于租金减免的标准和尺度会在处理个案中综合判定，在具体案件中体现合同履行的公平公正。
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