地产政策的“脉络”

逆周期调控过程中，地产政策出现变化、市场期待升温；我们做了一些梳理：

房地产从销售到投资，普遍受到疫情的明显冲击；这一背景下，市场对地产政策调整的期待明显升温。2月商品房成交面积同比下挫约8成；武汉、重庆等前期疫情严重城市，跌幅更是超过9成。房地产投资进度也十分缓慢；建筑施工企业，在疫情快速扩散期间几乎停摆，2月中旬以来复工进度依然滞后、截至2月底华北建筑企业复工不足1成。销售、开工承压下，微观房企压力凸显。

2月中起，出台地产调整政策的城市已超过60个；从政策跟踪来看，主要是在土地出让、预售环节进行调整，为房企纾困。已出台的地产政策，较多在土地出让和预售环节发力，包括延缓土地出让金缴纳、延长土地开竣工期限要求、降低房企预售要求等；这类政策，有助于房企“开源节流”。此外，也有部分城市提出加大房企金融支持力度，但主要还是通过引导金融机构实现，力度有限。

中央层面的政策主基调，自始至终都是“房住不炒”；这使得本轮房地产调控与传统周期大为不同，呈现出极强的“因城施策”特征。本轮逆周期调控中，中央一以贯之、反复强调“房住不炒”定位。在这个大背景下，出台需求端支持政策的城市，数量较少、且呈现明显“因城施策”特征。例如，宜宾等三四线城市直接进行财政补贴等；杭州等二线城市，则主要通过人才政策等进行微调。

“因城施策”下，不同能级城市地产表现会明显分化；普通低线城市受影响较大、恢复较慢，年内地产压力或持续存在。一二线及都市圈热点三线，人口和经济基础较好，地产市场恢复可能相对较快。近期，房企拿地已向京沪、温州和南通等长三角热点三四线加速倾斜。但普通低线城市、个别前期疫情严重城市，受返乡置业减少、购房偏好变化等影响，后续地产市场恢复可能较为缓慢

风险提示：1、宏观经济或监管政策出现大幅调整；

报告正文

事件：2月以来，超60城房地产政策微调，坚持“房住不炒”定位不变。（资料来源：新华网，长江证券研究所）

地产政策的“脉络”

房地产从销售到投资，普遍受到疫情的明显冲击；这一背景下，市场对地产政策调整的期待明显升温。疫情影响下，2月重点城市商品房住宅成交面积同比下挫约8成；武汉、重庆等前期疫情严重城市，跌幅更是超过9成。房地产投资进度也十分缓慢；建筑施工企业，在疫情快速扩散期间几乎停摆，2月中旬以来复工进度依然滞后、截至2月底华北地区建筑施工企业复工率不足1成。销售承压、投资进度缓慢影响下，房企经营压力，也在加速凸显。这一背景下，市场对地产政策调整的期待明显升温。

2月中起，出台地产调整政策的城市已超过60个；从政策跟踪来看，主要是在土地出让、预售环节进行调整，为房企纾困。从政策举措来看，多数城市在土地出让和预售环节发力；一方面通过延缓土地出让金缴纳、降低土地竞买保证金比例、延长土地开竣工期限要求等，为企业“节流”，另一方面降低房企预售要求、推进期房入市销售等，进行“开源”。此外，也有部分城市提出加大房企金融支持力度，但主要还是通过引导金融机构实现，力度有限。

与此同时，中央层面的房地产调控主基调，自始至终都是“房住不炒”；近期的逆周期政策，也呈现出“轻”地产特征。近年来，中央层面始终坚持“房住不炒”地产政策定位，与居民部门杠杆上升过快“挤出”消费 、加大低收入家庭债务偿付风险 等密切相关。近期疫情加大经济下行压力下，中央逆周期调节政策加码，呈现出明显的“重”基建、“轻”地产特征；近期，中央层面表态频出，反复强调“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济手段”

“房住不炒”大背景下，本轮房地产调控与传统周期大为不同，呈现出较强的“因城施策”特征。2月以来，出台需求端支持政策的城市数量较少、总体力度有限，且不同能级城市需求端支持政策存在明显差异。例如，宜宾、马鞍山等部分三四线城市，直接对购房者给予契税补贴或购房补贴；杭州、青岛、天津等二线城市，则主要通过人才政策、公积金政策等进行微调。近期，海南进一步收紧房地产调控 ，也是“因城施策”的重要体现。

但普通三线及以下城市、个别前期疫情极严重城市，后续修复可能较为缓慢。普通三线及以下城市，多数处于人口净流出状态，当地商品房销售对返乡置业存在一定依赖。疫情影响下，部分返乡置业需求延后释放，还有部分需求受到购房者收入、购房偏好、房价预期变化等因素影响、存在较大不确定性，会使得三四线城市地产需求的恢复需要较长时间。此外，武汉及周边地区前期疫情较为严重，房地产市场恢复也需要一段时间。

中长期来看，我国住房需求高速增长的阶段已经过去；房地产行业集中度提升、行业生态变化的逻辑，或可持续跟踪。美、日、韩等先导经济体的经验显示，当人均GDP超过8000美元、购房年龄人口（25-44岁）数量见顶的时候，新增住房需求开始趋于稳定，房地产市场增速缓步回落。我国在2015年前后步入这一阶段，进入总量增速中枢缓步下行、集中度加速提升阶段。与此同时，疫情可能对居民购房方式、消费倾向等产生长期影响（例如线上购房普及度或将提高、住宅物业服务和医疗配套的重视度增强等），对应逻辑可以持续跟踪。

经过研究，我们发现：1)房地产从销售到投资，普遍受到疫情的明显冲击；这一背景下，市场对地产政策调整的期待明显升温。2)2月中起，出台地产调整政策的城市已超过60个；从政策跟踪来看，主要是在土地出让、预售环节进行调整，为房企纾困。3)中央层面的政策主基调，自始至终都是“房住不炒”；这使得本轮房地产调控与传统周期大为不同，呈现出极强的“因城施策”特征。

【本文推送内容节选自长江研究已发布报告，报告原文请见2020年3月11日发布的研究报告《地产政策的“脉络”》】

证券研究报告：地产政策的“脉络”

对外发布时间：2020年3月11日

报告发布机构：长江证券研究所

参与人员信息：

赵 伟 SAC编号：S0490516050002 邮箱：[email protected]

张蓉蓉 SAC编号：S0490519100001 邮箱：[email protected]

段玉柱 邮箱：[email protected]

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赵 伟 首席宏观固收分析师

SAC编号：S0490516050002

邮箱：[email protected]

SAC编号：S0490518070010

邮箱：[email protected]

SAC编号：S0490519080012

邮箱：[email protected]

SAC编号：S0490519100001

邮箱：[email protected]

邮箱：[email protected]

邮箱：[email protected]

评级说明

行业评级：报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准，投资建议的评级标准为：看好：相对表现优于同期相关证券市场代表性指数；中性：相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平；看淡：相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数。

公司评级：报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准，投资建议的评级标准为：买入：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于10%；增持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%～10%之间；中性：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%～5%之间；减持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5% ；无投资评级：由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级。

相关证券市场代表性指数说明：A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以恒生指数为基准。

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