作者｜周超臣
頭圖｜視覺中國
自《別讓李嘉誠跑了》以來，國內（自）媒體動輒喜歡冠以“別讓xxx跑了”，這次則換成了“別讓潘石屹跑了”。
肇始於3月10日路透社援引兩名消息人士報道稱，美國私募基金公司黑石集團(BX.N)正進行排他性談判，打算斥資40億美元將SOHO中國(0410.HK)私有化。這是黑石迄今為止在中國市場的最大投資談判始於2月初，黑石提出以每股6港元(0.77美元)的價格將SOHO中國私有化。這一報價較SOHO中國1月平均股價3.03港元溢價近100%。
報道還稱，黑石還將接管SOHO中國的債務。根據SOHO中國2019年中期報告，截至2019年6月底，SOHO中國的債務為326.8億元（合47億美元）。目前潘石屹和張欣夫婦持有該公司63.93%股權，消息稱，他們計劃在與黑石達成交易後仍保留少量股份。
SOHO中國的兩大股東，其中Boyce Limited由潘石屹持有全部股權，Capevale Limited則由張欣持有全部股權
報道出來後，SOHO中國的股價直線拉昇，隨後SOHO中國緊急宣佈暫停交易，停牌前暴漲37.58%，報4.1港元。
3月11日，港股收盤後，SOHO中國發布公告承認了上述談判的存在：“本公司在與海外金融投資者洽談，以探討進行戰略合作的可能性，其可能導致也可能不會導致就本公司的全部已發行股份作出全面要約。截至報告日期止，尚未就是否進行潛在交易作出決定，而且並未與任何一方訂立實施潛在交易的正式協議。無論如何，本公司無法肯定任何此類洽談（如繼續進行）將導致對股份作出全面要約。”
據《21世紀經濟報道》統計，從2014年以來，SOHO中國幾乎每年都會出售旗下資產，累計套現約300億元——
2014年初，SOHO中國作價52.3億元向金融街（000402.SZ）出售兩項資產，海倫廣場16.8萬平方米、靜安廣場7.6萬平方米物業；
同年9月，SOHO中國向攜程控股出售凌空SOHO約10萬平方米物業，作價30.5億元；
2015年9月，SOHO中國向復星集團出售其所持上海外灘國際金融中心8-1地塊50％的權益；
2016年7月，SOHO中國以32.2億元的對價，將位於上海的SOHO世紀廣場出售給國華人壽；
2017年，SOHO中國相繼賣了位於上海的虹口SOHO，以及凌空SOHO的剩餘物業，賣了85.8億元；
2019年6月，SOHO中國宣佈78億出售北京、上海的13個辦公物業項目，其中包括北京望京SOHO、銀河SOHO以及建外SOHO，上海SOHO東海廣場、SOHO中山廣場的部分物業；
2019年9月， SOHO中國宣佈以7.61億元的價格出售位於北京的9個商業項目共計2583個地下停車位組成的資產包；
2019年10月，傳SOHO中國將旗下共享辦公空間SOHO3Q旗下的11個項目打包賣給了逐夢之星；
2019年10月30日，有港媒報道稱，SOHO中國考慮出售國內大部分投資房地產組合，包括在北京及上海的八個辦公大樓，總價值約80億美元。報道還稱，項目將以分批打包的方式尋求出售，計劃未來2年內完成交易。
這八大辦公樓包括北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、SOHO前門大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場項目，是SOHO中國目前的核心資產。
一邊是在國內瘋狂賣賣賣，另一邊在國外買買買：2011年，潘石屹投資了紐約曼哈頓時報廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓項目，投資額約5億~7億美元；2012年，張欣斥資6億美元收購曼哈頓公園大道廣場49%的股權；2013年初，張欣又通過家族信託與巴西財團共同以14億美金收購美國通用汽車大廈40%的股權。
與此同時，據第一財經統計，2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹密集註冊了7家公司，註冊資本總計2.53億元，除北京辰濟企業管理有限公司，股東均為境外註冊公司。
因此關於潘石屹夫婦正在向海外轉移資產、潘石屹要跑路的傳聞一時間甚囂塵上，儘管潘石屹極力否認，但這種聲音非但沒有消減，反而愈演愈烈。
另據證券時報統計，2006年至今，累計實施分紅12次，累計實現淨利潤442.58億元，累計現金分紅達到207.78億元，分紅率為46.95%。按照SOHO中國董事會主席潘石屹及其夫人張欣持有該公司63.93%股權計算，累計可以獲得現金分紅133億元。
SOHO中國命運的轉折點
回看SOHO中國這些年的發展，2012年是潘石屹夫婦和SOHO中國命運的轉折點。
這一年，SOHO中國宣佈轉型。在此之前，SOHO中國主要是以開發散售為主。
“我們的市場定位不能超越中國財富積累的歷史階段。”潘石屹2009年在個人新浪博客裡解釋選擇散售模式的原因，“把大樓看成一個西瓜，在中國的市場中，能買得起一個西瓜的人極少，但如果把這個西瓜切開來賣，能買得起的人就會呈幾何數增長，能讓更多人我們的產品和資產的升值。”
SOHO中國也曾風光一時。
2003年SOHO中國公司納稅1.778億元人民幣，位居地產行業第二，並且從2003到2005年連續三年成為中國房地產企業納稅前3名，這頗讓潘石屹自豪。
2007年10月8日，SOHO中國在香港聯交所成功上市，融資19億美元，創造了亞洲最大的商業地產企業IPO。上市首日，張欣喊出五年內衝千億、超萬科。
據微信公眾號“雷達財經”報道，2008年7月，三里屯SOHO開盤當日銷售額達41億元，創下了當時中國房地產的單日成交紀錄。2010年，SOHO中國營收184億元，達到頂峰。隨後北京禁止物業散售的政策給了SOHO中國一記重擊。2011年SOHO中國營收同比大跌68%，營業利潤同比下降72%。
這應該也是促使SOHO中國轉型的主要原因。
2012年，SOHO中國宣佈從開發散售模式轉型為開發自持業務，做起了包租婆的生意。潘石屹當時豪言：“五年後，SOHO租金年收入將超過40億元。”
這一年，SOHO中國營業額161.43億元，淨利潤仍高達105.85億元。但“衝千億、超萬科”成了痴人說夢。2012年萬科營收968.60億，次年，萬科營收率先突破千億大關，達到1274.54億。
顯然潘石屹判斷錯了未來的形勢，從此SOHO中國進入了下滑通道。
作為對比。2010年，頂峰時期的SOHO中國（0410.HK ）的營收184.23億元，淨利潤36.36億元；融創中國（1918.HK）營收66.54億元，淨利潤15.42億，SOHO中國營收幾乎是融創的3倍，淨利潤是後者的2倍多。
到了2018年，SOHO中國全年營收17.21億元，淨利潤9.25億元；而融創中國營收1247.46億元，淨利潤165.67億元。二者之間的差距早已不可以道里計。
而在各種房地產排行榜裡，更是拿著望遠鏡都找不到SOHO中國的身影。
如今，我們的眼裡只有SOHO中國散落在北京和上海的各種地標性建築了。
為什麼是黑石？
潘石屹曾多次在公開場合表達對SOHO中國股價太低的不滿，他認為股價遠遠沒有反映公司的價值。根據2019年中報披露的數據，SOHO中國的總資產為688.98億元人民幣，每股淨資產6.76港元，這意味著傳聞中黑石給出的每股6港元的價格也相當於撿了個便宜，享受了個八八折。
多數分析認為，這次是黑石一點也不意外，因為去年10月30日港媒報道稱SOHO中國擬出售80億美元的項目時，傳聞中的接盤方，黑石就是其中之一。
當日，SOHO中國股價盤中一度暴漲27%，最終漲幅為17.9%。這意味著，黑石連著兩次讓SOHO中國股價異動了，或許也讓潘石屹夫婦心動了。
如果說此前潘石屹夫婦還有所猶豫，那麼1月以來爆發的新冠病毒肺炎疫情很可能加快了潘石屹賣掉SOHO中國的決策。疫情對宏觀經濟的影響是方方面面、有目共睹的，不時傳出的中小企業倒閉、裁員則加劇了租賃業務的寒冬，租賃業務正是SOHO中國的核心業務。
中國基金報3月10日報道稱，黑石集團在上週五提交給美國監管機構的文件中發出警告稱，新型冠狀病毒對公司和旗下基金的表現、財務業績構成了重大的不確定性和風險。並進一步指出，疫情可能會對經濟和市場狀況產生持續的負面影響，並引發一段時間的全球經濟放緩。
但黑石成長股權基金主管Jon Korngold在接受彭博社的採訪時表示，該公司並未因疫情爆發而放棄在中國或環太平洋地區的投資。收購SOHO中國則表明黑石對中國經濟復甦的前景抱有信心。
2019年黑石集團管理資產規模（AUM）首次突破5000億美元大關，高達5711億美元。其中，房地產基金管理規模達1282億美元，遠高於私募股權的977億美元，也讓黑石成為第一家規模破千億美元的房地產基金管理機構。
黑石集團喜歡投資“並不時髦”的產業，至於選擇SOHO中國，除了跟SOHO中國股價過低有關，還可能是前SOHO中國總裁閻巖從中牽線搭橋。2018年4月，閻巖加入黑石亞洲房地產部，並出任董事總經理一職。他在SOHO中國工作了22年，歷任首席運營官、財務總裁和總裁，負責項目拓展、成本預算控制及全面管理等，顯然對SOHO中國知根知底。
同年，黑石為其在亞洲房地產基金籌集了71億美元。
若SOHO中國成功私有化，黑石進場後或許能幫助SOHO中國再次轉型。一位投資圈的人士告訴虎嗅，黑石最擅長的是，在全世界收購不良資產，盤活後再幾倍賣出。
而潘石屹夫婦則可以落袋為安、套現離場。潘石屹曾自詡“純粹商人”：“我是一個純粹的商人，不管做什麼行業，只要純粹就好，人就怕不純粹。”
潘石屹馬上就要純粹了。
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