文| 時代財經 童潔 在經歷了一年多的高調擴張後，SOHO 3Q走到了分岔路口。面前有兩條路，一條是延續規模擴張道路，另一條則是回頭轉向利潤的天平。難以兩全的抉擇中，SOHO 3Q選擇了後者。
6月20日，SOHO中國董事長潘石屹在SOHO 3Q城市拓展發佈會上喊出了SOHO 3Q的轉型宣言，“SOHO3Q的發展思想已經與3年前創辦時不同，SOHO 3Q現在的定位是做成中國最大的辦公樓綜合服務商。”
SOHO 3Q突如其來的轉型在業內意料之外——過去三年，SOHO 3Q一直與“創業型企業”綁定在一起，潘石屹不止一次在公開場合說過，SOHO 3Q的願景就是與這些創業型企業共同成長。
如今，潘石屹卻一改往日說法，稱SOHO3Q要推出定製化服務，服務內容包括滿足企業辦公室裝修、設計、網絡信號等全套辦公需求，目標客群也隨之由員工較少的小型創業企業變為50-300人規模的中型企業。
“這個區間的公司比創業企業更加穩定，淘換率相對較低，但工位需求增長快，能給運營方帶來更多的利潤。”但轉型背後的原因並沒有這麼簡單，行業的變化、市場風向的變道、盈利模式的止步不前，無一不在困擾著SOHO 3Q。
三年前，潘石屹第一次對外介紹SOHO 3Q的概念時，聯合辦公市場尚未進入超速的發展期。彼時，規模即地位，誰先搶佔市場先機，就有“肉”吃。因此，潘石屹為SOHO 3Q制定了清晰的擴張路徑，在將SOHO中國輕資產化的原則下，SOHO 3Q要採取租賃的“輕資產”方式，強調規模化和可複製性。
根據潘石屹規劃的藍圖，SOHO 3Q在3-5年內能夠擴張至30-50萬個座位。從去年8月開始，SOHO 3Q就開始大規模的擴張，不到一年的時間裡，SOHO 3Q進行了四輪城市拓展，跨出北京、上海，完成了在10個城市的佈局。截至目前，SOHO3Q項目總計為30個，工位數超過3萬個，到今年年底，這一數字將達到5萬。
需要注意的是，規模增長的同時，運營的難題也隨之而來。潘石屹透露，由於SOHO 3Q的客戶群體多為中小型企業，所以流動性較大，基本上半年就換一批，“現在SOHO 3Q的出租率保持在88%左右，走定製化道路，SOHO 3Q的出租率就是100%。”
定製辦公在國內已經有了先例。今年4月，WeWork正式啟動大企業會員服務項目，以專屬大企業會員的個性化定製及運營服務，以此推進中國業務的發展。位於上海的馮氏集團園區是其在中國試水定製辦公的第一個項目，WeWork為其中一座辦公大樓提供個性化上門定製及運營服務和WeWork標準辦公空間產品。
顯然，聯合辦公行業的發展速度已經遠遠超出了市場的預期，在盈利難題尚未解決的情況下，不少聯合辦公品牌依然選擇了衝規模，並逐步陷入“燒錢”到“虧錢”的惡性循環中。
潘石屹或許已經察覺到了市場的變化，談及不少企業依賴“燒錢”擴張時，他指出，燒錢的生意就像從院子裡撿來的一束花，沒有根，插到瓶子裡過一陣就會蔫。“錢有時候是好事情，有時候是壞事情，如果把錢投給不成熟的行業、企業家，就是壞事情，就是揠苗助長。”
因此，他強調，做生意盈利是第一位，規模是第二位，有造血能力的企業才能活下去。但致命的是，過於迅猛的增速讓聯合辦公市場變得魚龍混雜，想要拿到優質的項目都成了難題。潘石屹坦言，SOHO 3Q在拓展中遇到的最大困難在於：不少地方城市不合法的項目較多，即沒有竣工驗收備案或沒有房產證的項目。
他指出，SOHO 3Q在擴張過程中，刪除了80%的不合法項目，“拓展進展沒有想象中那麼快，是因為SOHO 3Q不願意承擔任何法律風險。”而且，SOHO 3Q已經走到了衝擊資本市場的關鍵節點，在這個時候，潘石屹不願意也不能踏錯步。
今年3月的SOHO中國年度業績發佈會上，SOHO中國首席財務總監唐正茂首次對外透露了SOHO 3Q未來將拆分上市的計劃。在被媒體追問上市的時間表時，唐正茂表示，現在都是一些想法而已，具體在哪裡上市，什麼時候上市，還要看SOHO 3Q發展的速度、發展的規模以及市場的環境。
3個月後，SOHO 3Q的上市時間表就已擬好。“上市就是把一個公司變成開放型的，任何企業在往前發展的時候，都不能把自己封閉起來。”潘石屹稱，SOHO 3Q計劃在明年上市。
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