孫正義投了10億美金，看好的是操盤250萬億美元的「房似錦」

在當前全球轉向依賴數字技術的過程中，出現了許多房地產金融科技創新，以改善規模大且流動性差的房地產市場中存在的諸多問題。本篇將試圖揭示其中的一些創新，並說明它們如何以及在何處提高市場效率。

2020-03-13

原文：PropTech 2020: the future of real estate

編譯：地產科技局（Proptech Institute）

來源：地產與科技（ID:proptech）

前兩天，房地產中介“貝殼找房”發佈了一條舊聞：

2019年11月，貝殼找房完成了24億美元的D+輪融資，軟銀為領投方，投資了10億美元；同一時間軟銀還投資了長租品牌自如，其中5億美元為直接投資，還有5億美元是從創始人手中直接購買股票。

一下子投入140億，軟銀看中的是中國房地產租賃和交易環節的巨大潛力和價值。

有意思的是，這兩家公司同屬房產經紀公司-鏈家，也都可以視為房地產服務領域數字化轉型，從地產服務公司向“地產科技”公司轉型的範例。

通過全力發展貝殼找房，鏈家搖身一變，從一個線下作業的房產經紀公司（就像一個個房似錦的門店），升級為“以數據驅動的全價值鏈房產服務平臺”貝殼找房，並開發出“VR看房”、“樓盤字典”等產品，規劃將涉足物聯網、智能家居等領域，其推出的“房產數字化”、“房產新物種”等概念深得投資機構的青睞。

如果按照地產科技來進行分類的話，一個是地產金融科技（貝殼找房），一個是地產共享經濟（自如）。

這個分類方式，出自牛津大學Said商學院“PROPTECH 2020: The Future of Real Estate”報告。在這個報告中，地產科技被劃分為三個大類：智慧地產、地產金融科技、地產共享經濟。

前兩週開始，【商業與地產】連續轉載了兄弟賬號【地產與科技】兩篇編譯文章，與各位分享這份重量級的研究報告。

• 驅動房地產數字化轉型的12個通用技術

• 智慧地產：新基建狂潮下再造一個世界第一

今天我們帶來，地產科技的第二大類，地產金融科技（Real Estate Fintech）

國外代表企業包括，Zillow、Zoopla、LendInvest、Opendoor、VTS、CoStar、Leverton、Kira、HighQ、Chromaway；國內除了貝殼找房、安居客等住宅服務公司，還有樂鋪、優鋪，甚至贏商網都可以歸為此類。

當然還有很多在地產交易和租賃環節提供數字和科技的公司，不做一一列舉。如有興趣的朋友，可以掃碼關注【地產與科技】，我們會逐步更新國內外地產科技的公司動態。

如需牛津大學Said商學院發佈的“PROPTECH 2020: The Future of Real Estate”報告PDF全文，敬請掃描下方二維碼關注並回復“牛津報告”。

01 FinTech介紹

房地產金融科技（FinTech）是支持房地產資產交易（出售或租賃）的PropTech垂直領域，這裡指的是具有（負或正）資本價值的建築物，股票或基金，債務或股權，永久業權或租賃權。房地產金融科技平臺可能只是為潛在的買賣雙方提供信息，也可能會更直接地促進或實現交易。

根據第一太平戴維斯（Savills，2016）和世界銀行的數據，全球房地產市場價值217萬億美元，其中75％為住宅物業。自2007年以來，房地產年交易量平均為6830億美元，到2015年達到9000億美元。這意味著大約0.3-0.4％的庫存週轉率。標準普爾500指數的平均週轉率約為15倍，與全球房地產相比，這是接近5000的倍數。

全球房地產市場規模巨大，佔全球所有主流資產價值的一半以上，但其流動性極差。

流動性的概念是多層面的。它不僅包括出售資產所花費的時間，還包括出售的可能性，以及與交易相關的成本。所有權的有效轉讓需要透明化，以便市場參與者能夠獲取必要的信息來做出合理的決定，從而將非流動性的不利因素減至最低，並加快交易速度。然而，目前房地產交易是在高度不透明的信息系統中進行的，通常沒有通過官方公開發布相關信息資料來源。因此，

在當前全球轉向依賴數字技術的過程中，出現了許多創新，這些創新旨在提高房地產市場的透明度，克服信息不對稱和流動性不足的問題。本篇將試圖揭示其中的一些創新，並說明它們如何以及在何處提高市場效率。

房地產金融科技類的活動主要是受到支持金融科技市場增長的推動，通過新興房地產技術在住宅和商業地產領域最顯著地滿足了市場透明度的需求，比如Zillow，Rightmove，CoStar等房地產數據提供商。這些PropTech門戶或平臺不僅確保在投資決策中考慮更多因素，而且還以數字化格式提供數據，使機器學習程序可以更準確地執行投資決策。強大的金融科技生態系統與不斷增長的可用數字住宅房地產數據池的結合降低了該特定領域的數字化障礙，因此，我們討論的許多房地產金融科技創新內容都是圍繞該市場進行的。

雖然網站驅動了住宅PropTech 1.0，但是推動住宅PropTech 2.0的關鍵技術似乎是AI /機器學習。這為自動評估模型（AVM）的發展提供的動力，而後者又可以驅動自動購房企業。HouseCanary使用AI /機器學習實時評估住宅物業的價值，而Opendoor和OfferPad等“ IBuyers”使用AVM來保證物業報價和快速完工。

“數據科學將繼續在預測OpenDoor和Knock等公司的房價中發揮越來越大的作用。Zillow已經擁有一個主導品牌Zestimate，以幫助房屋銷售商更好地瞭解其房屋價值。”

——Yardley Ip, Trulia

在大多數發達市場中，當前的端到端房屋買賣過程漫長而繁瑣，通常需要幾個月的時間，而且涉及的費用和文書等似乎沒完沒了。技術能改變嗎？

02 網上房產經紀人

網上房產中介一直在從傳統業務中搶佔市場份額，市場普遍預期房產中介數量會減少。Zillow，Trulia，Rightmove和Zoopla都是英國和美國住宅房地產領域成功的技術信息提供商或門戶網站，是PropTech 1.0的後期參與者，並且現在已經是相對成熟的參與者，具備簡單明瞭的信息聚合能力。

業務從住宅銷售開始，最近進入了租賃市場：比如，Trulia於2017年推出了其租賃品牌；在美國，Zillow收購了其緊密競爭對手Trulia；在英國，Zoopla收購了Hometrack；在中國，

現在，90％的住宅銷售來自門戶網站，而只有5％是由房地產經紀人的板塊產生的。由PurpleBricks領導的線上房地產經紀公司取得的成功參差不齊，但更多是基於削減成本而非技術。

2019年5月，據澳洲新聞網報道，曾經放言承諾改變澳洲房產市場格局的在線房地產中介公司Purplebricks宣佈退出澳洲市場。

在英國，房地產經紀人傳統上是以“獨家代理”的方式運作的，他們依靠指示代表業主出售物業，收取購買價格1％-3％左右的費用。在美國，獨家代理並不常見，因為指示集中在通過所謂的多重掛牌服務的經紀人團體。

房地產經紀人與可能代表潛在買家的其他經紀人共享有關房產的信息、建立合同報價、並積累和傳播可比信息以進行評估。存儲在房產中介業者公用的買賣數據庫中的數據是經紀人的專有信息，該經紀人已與物業賣方達成了掛牌協議。通過這種共享模型，儘管經紀人還可以促進合同交換並且法律專業人士也較少參與，節省了其他費用，但是

在大多數發達市場的多數房屋購買中都使用債務，銀行或貸款方委託合格的專業人員進行估值。這不可避免地要花費時間——由買方填寫表格，由貸方處理申請，委託估值，設置檢查，準備，編寫和返回估價，以及處理收到的信息——可能會佔用100天中很大一部分的時間。

物業價值的不確定性也可能會推遲最初的銷售過程，有可能引起觀望和持久的談判。

HouseCanary的所有者認為，他們可以開發智能的AI算法，該算法對於絕大多數美國房屋來說都能精確到2%的誤差範圍內。如果此論斷被市場參與者和放款人接受，以雙方目前在費用和稅款上所花費的房屋價格合計11％中分一杯羹，或許100天的停滯期就可以減半。因此，我們可以想象，未來，購房者可以去一個網站，在該站點上列出所有市場上的房屋，而賣方、買主和貸方可以發現獨立且公開的估值。交易過程將更快，並且這一巨大資產類別的流動性將大大提高。

The HouseCanary官網

住宅出租過程還在於風險和效率低下。房東冒著讓不合適和不值得信任的房客入住的風險；房客冒著向不合適的房東支付押金和租金的風險；不同的可用租金池與不同的潛在租戶池相匹配。

PropTech的發展包括Rentberry（美國）、Houzen（英國）使用客戶反饋對出租代理商進行評級；Reneza（Eu）和TiP，通過應用程序直接連接房東和租戶，以及其他。

03 自動評估模型（AVMs）和iBuyers

自動評估模型（Automated Valuation Models, AVMs）利用機器學習，根據公開獲取的房地產、經濟和空間數據，對任何個人（最初是住宅）房地產的價格做出預測。通過將可訪問的大數據和相關的替代數據輸入到機器學習算法中，AVM能夠預測樣本區域內可獲得足夠數據的任何單一資產的價格。這帶來了房地產投資和抵押貸款的新模式，減少了買賣房產所需的時間。

可通過“爬取”相關網站來訪問輸入到這些模型的許多替代數據。爬取是數據科學中的一個術語，用於描述使用計算機代碼從第三方網站系統地提取相關信息以供另一個模型或數據庫使用的行為。例如，可以“借用”Zillow或Zoopla提供的在其網頁上列出的個人住宅相關的信息，例如價格、大小、位置、能源效率等，為任何給定住宅資產的公允價格提供預測模型。這種做法的合法性目前尚有爭議。

但是，開放數據集不需要這種使用許可，信息可以被實時地擦除和更新，使得基於機器學習的AVM能夠改進預測的準確性。至關重要的是，這些模型可以避免估值過時的問題，因為與股票和債券市場的關係（例如）可能是即使沒有可比交易證據，金融市場的下跌也能表明房價下跌。如果這能產生更現實的要價，將明顯改善流動性。

住宅物業

在英國，Zoopla已經提供了AVM衍生的房屋估值；其他科技初創公司也正在開發AVM驅動的估值方案。

“如果（房產）信息正確且是最新的，整個盡職調查過程可能會改變……由於所有交易歷史和房產信息均可用，因此估值可以自動進行。”

——Dijkstra，2017

我們將密切地關注最大的住宅門戶Zillow。他們的願景是在一個以分散、不透明和本地化為特徵的行業中提高購房者的透明度：通過“致力於幫助房主、買家、賣家、租房者、房地產經紀人、抵押貸款專業人士、房東和物業經理查找並共享有關房屋、房地產、抵押貸款和房屋裝修的重要信息”。

通常，購房者依賴信息不全、不完善的中介，會導致使自己處於不利地位的各種結果。Zillow為購房者和租房者提供了搜索由代理商和業主列出的超過1億套房屋的數據庫的清單（包括不可用住房和“業主待售住房”），以便全面瞭解市場價格和可用性。

• 在美國，超過80%的家庭在Zillow上瀏覽過，在2018年第三季度，該公司在其應用程序和網站上的網絡流量達到了超過1.95億獨立用戶的峰值。

• Zillow 96％的收入（約13億美元）來自銷售廣告、CRM工具和合格的潛在購房者銷售渠道的房地產代理。

正如Van Alstyne等人所述，Zillow利用網絡效應來控制美國住宅市場的生態系統。當用戶數量增加時，會觀察到指數效應，這會產生更多的信息和廣告收入，從而使產品面向更廣泛的代理商，買家和賣家。隨著這一週期的持續，將繼續增加用戶數量，信息和廣告收入的增。

儘管Zillow和其他在線房產經紀人取得了持續的成功，但他們的商業模式最近受到了一批新的PropTech 2.0公司的威脅，這些公司（正如我們的2017年報告所預期）通過利用城市大數據和人工智能驅動越來越精確的自動估價模型（AVM），既上市又購買房產。

他們的機器學習提議被稱為"iBuyers"，它迫使Zillow的策略發生了改變，最近推出的Zillow即時報價（Zillow Instant Offer），基於其專有的AVM"Zestimate"，使用戶能夠實時查詢美國任何住宅的市場價值。

iBuyer領域的美國市場領導者包括Opendoor和OfferPad，前者最近獲得了獨角獸的地位，這要歸功於軟銀遠景基金4億美元的投資。

這些公司通常會在7天內保證要約價格和房產的快速完成。並且計劃在小規模翻新後以更高的價格轉售，以進一步最大限度地提高利潤率、銷售費用和買方費用，同時收取約為房產價值7％的服務費。排名前四的iBuyers（Opendoor、Zillow、Offerpad和Redfin）在2019年將其集體市場份額翻了一番，總交易量達到60000筆，購買房屋的支出超過87億美元，即平均購買價為26萬美元。

這些公司的預期吸引力超出了即時報價，因為它們聲稱利用技術的力量來提供卓越的客戶體驗。

• 利用物聯網，Opendoor允許潛在的住宅購買者在一天中的任何時間都能享受無人陪伴的觀看。一旦通過他們的應用程序註冊，地理定位技術將引導個人進入物業，然後再通過電子門鎖進行遠程訪問。通過安裝運動傳感器以及客戶端的移動電話位置數據，可以啟用遠程安全監視系統，並實時發佈有關觀看次數以及興趣級別的透明需求統計信息。

  
  

• 人工智能還被用於在房地產上市之前識別潛在的賣方。通過有針對性的營銷策略，公司正在減少營銷所需的時間，並收取銷售代理佣金。

  
  

• 此外，人工智能有助於確定在iBuyer購買時可用的最佳資本市場結構，從而促進隨後將物業捆綁到投資組合中，優化其債務融資選擇。

美國iBuyers的成功，以及英國的Nested and Proportunity和意大利的Casavo等公司的持續崛起，表明AVM正在緩慢改變住宅房地產的交易方式，並且隨著當前數據的激增，它們將變得更加強大和準確。

美國iBuyer每年的房屋總購買量

這，正是對通過本地代理買賣住宅物業的傳統模式的威脅，也正是擁有最準確AVM的企業的獲利空間。

市場參與者已經開始效仿。如前所述，Zillow在2018年第二季度將有爭議的業務轉移到了iBuying業務——之所以引起爭議，是因為Zillow Offer將成為其主要客戶房地產代理商的直接競爭對手。

全新的改良版Zestimate利用機器視覺的力量掃描物業照片，並識別高低端的固定裝置和配件，從而相應地調整估價。對於掛牌出售的房屋，目前的錯誤率不到2％，這意味著所有Zestimates的一半都落在房屋最終售價的2％之內。

美國iBuyer競爭優勢比較

對iBuying商業模式的批評者援引了在不可預見的市場低迷時期持有大量股票所涉及的風險。在這種情況下企業的表現如何，尚待觀察。

共享所有權和股權貸款

提供私人共享所有權計劃的初創公司包括StrideUp、Unmortgage、HoP、Heylo Housing、Your Home、ZeroDown等。這些是私有市場共享的所有權產品，通過這種產品，購房時不使用任何債務，而是少數股權所有者（也是佔用者）與特定資本來源或資本池共同投資，資本池反過來收取租金。這對於存款不足的房主很有用，但在低端市場，政府幫助購買股票貸款的作用已經被削弱。

我們還看到了股票貸款提供商的出現，例如Ahauz、Proportunity等。這些機構將提供現金以彌補存款短缺，換取少數股權。共享所有權和股權貸款產品都很難實現規模化，儘管有些公司已經設法籌集到了A輪風險投資資金。

儘管有了這些創新的金融工具，住宅租賃市場的最大轉變或許是文化上的。隨著共享經濟的興起，“共有”的泛濫隨之而來，而共生活當然也未能逃脫這種現象。

商業地產

對商業地產估值的要求明顯不同，許多人認為準確的AVM將難以實現。但是，GeoPhy網站聲稱，其當前模型的平均絕對預測誤差為7.9％，這意味著其平均預測資產價值比最終交易價格高或低7.9％。

當前最接近即時購買商業資產的是通過房地產拍賣網站。像BidX1和Clicktopurchase這樣的公司的運作方式與傳統的房地產拍賣完全相同，但是在邀請相關方進行遠程競標之前，他們會使用互聯網來推銷房地產並託管所有相關的法律文件。41％的BidX用戶是通過智能手機實現的。

Rightmove已經認識到這一發展，該公司目前正在Rightmove網站上試用Clicktopurchase技術，此舉引起了業內人士的關注，併為在線經紀行業的緊張局勢提供了證據，因為人們認為需要在iBuyer中斷的威脅下進行創新。

04 即時抵押

擁有準確確定房產價值的能力還可以幫助抵押貸款機構和銀行確定他們願意貸款的金額。與傳統的資產評估相比，使用AVM的優勢在於，它可以降低評估資產所需的成本和時間，而且不會帶來偶爾的與自找評估師相關的欺詐風險。

Zoopla房地產評估報告功能的數據提供者，英國公司Hometrack也正在將其AVM出售給抵押貸款機構。Hometrack的網站上指出，英國15個最大的抵押貸款機構中有12個使用了所有主要評級機構認可的AVM，以“在不增加風險的情況下，讓貸款人以更低的成本和更快的時間獲得貸款” 。

在此基礎上，英國HM土地登記處（Her Majesty’s Land Registry）正在探索如何促進即時抵押貸款的發展，作為其數字街計劃的一部分，以探索地理空間技術如何改善土地購買和登記過程。儘管他們沒有內部開發這一想法，但目標是瞭解技術上可行的方法，並對工程數據系統進行逆向工程，以便在流程的早期從正確的來源獲取正確的信息，從而促進更為簡化的購房流程。土地註冊處願意與任何具備即時按揭能力的人士合作，這將增強任何以按揭貸款為基礎的系統的實力和準確性。

Kurilyak編制了一份數據驅動技術在住宅房地產業內進一步潛在應用的清單，其中包括自動承保，預測完成購房的預期時間，報告生成等。

05 商業地產數據

本報告強調了數據的重要性，特別是在使用機器學習模型改進分析以及由此產生的破壞性業務模型方面。只有當標準化、準確、實時的數字數據可用時，商業地產行業才會受到真正的干擾，而最先達到關鍵點的機構將佔據非常強大的市場地位。

隨著大量數字數據的存在，增強了機器學習和AI應用程序。例如，Skyline.ai與房地產組織合作，目的是建立由AI增強的投資工具。Proda使用AI提取和更新非數字租賃計劃，否則將手動重新鍵入這些計劃。

CoStar Group是一家上市公司，是由CoStar研究平臺、Apartments.com、LoopNet和許多其他房地產平臺組成的集團。該公司的市值超過210億美元，比WeWork更具價值，每月瀏覽量近十億次，已成為商業地產的研究和上市工具。但是，他們的數據是通過模擬格式收集的，許多研究人員經常致電企業以獲取線索、信息和最新的市場數據。這與CoStar新興的數字數據驅動競爭對手VTS相反。

財務和租賃管理軟件平臺VTS能夠通過激勵用戶輸入私人現金流信息來換取其大量數據，以換取提供增強的業務會計體驗的回報。

該平臺每天更新，為同意將其資產或投資組合績效數據貢獻給現有池的用戶提供對行業基準和市場趨勢的近乎實時的洞察，從而進一步加強產品的準確性。

VTS與Hightower的合併，是兩個基於雲的租賃和投資組合管理數據平臺的3億美元的合併，證明了PropTech併購可以實現的好處，包括通過成本節約提高市場份額和效率。合併產生的協同效應包括超過28,000名房地產用戶的客戶群和超過70億平方英尺的投資組合。

結合兩家公司的主要投資者基礎，包括黑石、OpenView、Bessemer Venture Partners和Thrive Capital的數據，可以獲取更多的資本。此後，VTS繼續與相應的數據提供商CompStak建立合作伙伴關係，並在為英國市場打下基礎的同時，已經為美國三分之一的商業市場提供服務。

一旦規模化使他們能夠從洞見轉向預測，他們繼續積累的數據的真正價值將變得顯而易見，從而為實現商用AVM提供了一種可能的途徑。

“數據是新的石油”這句流行語在商業數據經紀人世界中再明顯不過了。與政治領域一樣，最近針對這種“石油”進行了許多戰爭。2016年12月，CoStar成功起訴當時的主要競爭對手Xceligent侵犯版權。自CoStar對Xceligent提起訴訟以來的34個月中，其股價已從183美元/股上漲至572美元/股，漲幅近兩倍。

最近，CoStar以4.5億美元收購了酒店數據提供商STR，而VTS則收購了零售經紀營銷平臺PropertyCapsule。兩家企業賭注很大。房地產數據壟斷者有可能出現嗎？

06 法律程序和PropTech

法律技術正在支撐和改變許多房地產交易（銷售和租賃）過程。除了通過智能合約加速交易的機會（見下文07節）之外，LegalTech的其他發展還包括租賃信息提取和基於雲的數據室。Proda等公司也在使用AI來數字化租賃計劃。

租賃信息提取

當前，房地產行業受到未標準化的租賃文檔和不可互操作的軟件系統中不同數據格式的困擾。然而，人工智能與機器學習協議相結合的發展，產生了一種新的圖像識別軟件，能夠識別手寫和掃描文檔中的特定數據集。這些軟件系統提取相關數據，以填充能夠在自動化系統中使用的數字化數據庫。機器比人類更強大的處理能力也使它們能夠在很短的時間內處理大型數據集，從而簡化了這項原本艱鉅的數據輸入挑戰。

在房地產交易中，Leverton，Kira和HighQ等軟件平臺已廣泛使用。這些程序被教導從掃描的紙質文檔中提取、編譯和數字化所有相關數據。但是，這些系統的準確性和容量仍需要改進。由於沒有使用標準的行業範圍語言或租約格式，因此有許多離群值是自學技術以前從未遇到過且無法破譯的。目前，這些租賃數據提取平臺還難以與整個房地產業和房地產業的其他常用軟件系統連接。

基於雲的數據室

數據室是將交易雙方與交易及其顧問聯繫起來的單一門戶，並且在商業交易中具有明確的應用程序。雲計算的進步使數據室成為可能，從而使客戶和顧問無需昂貴和複雜的內部硬件。在使用API的基於雲的數據室內，可以在參與事務的各方之間共享信息。

07 房地產交易

為了追求效率，必須要確保用於房地產登記和轉讓制度是透明、安全和快捷的。那些最有能力利用高質量的土地管理和轉讓而帶來的經濟和社會效益的經濟體，擁有簡單的快速程序、較低的轉讓稅、固定的登記費、數字登記和行政程序時限。

PropTech有能力提高市場透明度、流動性並降低交易成本。這將對投資資產的價值產生積極影響。在試圖將自身嵌入交易流程的新興技術中，數據和流程的數字化顯而易見。

在其最雄心勃勃和激進的時代，科技界將一個記錄房地產所有權和交易的單一分佈式系統（區塊鏈世界）作為最終解決方案。然而，我們很容易期望過高。區塊鏈世界可能還有十年的時間，除非得到監管部門的授權和/或行業組織的支持，否則可能永遠不會發生。

在當前的房地產市場，很少在發現未披露的缺陷時對購房者進行保護，無論是所有權保險還是前期結構調查。因此，買家委託律師進行長期的盡職調查，為預售信息提供可信的“擔保”，避免支付過高和不必要的責任。快速的房地產交易還有一段路要走。

英國的延遲轉讓

資料來源：New Statesman，2018年

房產護照

房產護照的想法很簡單：將與單個財產有關的所有信息存儲在其獨特的數字數據文件中，由業主、租戶或實時技術維護，並與所有權一起轉讓。提供一個開放的、可訪問的、單一的、最新的、標準化的財產信息庫，可以解決交易流程延遲的許多問題。

英國房地產聯合會（British Property Federation）和Future Cities Cataplot 將建立房地產護照作為促進房地產業創新的關鍵驅動力之一：

“這將是一個數據標準，用於在整個房地產生命週期內以及為不同用戶生成和維護核心信息，其中可能包括核心資產、財務和建築績效信息，並可能建立在最近的BEIS智能系統和靈活能源系統標準諮詢的基礎上。我們建議房地產行業和政府共同努力，設置具有通用數據標準的房地產護照以獲取核心信息。”

許多人相信，任何這樣的系統都將隨著區塊鏈技術的規範化而實現，為所有建築信息和鏈接提供單一不變的存儲庫帳戶。“區塊鏈與房地產之間的關係尚未在實踐中得到證明。預計將以登記交易流程和房地產（資產）的DNA護照的形式進一步發展。”（Veuger，2018年）。

儘管區塊鏈提供了房產護照中所含信息的透明性和可審核性，但它並不是創建房產護照必不可少的技術。Dijkstra建議在未來的交易過程中不可避免地要創建牢固、可信賴和可靠的建築物數字標識，但是數字化並不需要區塊鏈。

與許多新技術息息相關的房產護照，結合官方土地登記處所有權文檔和來自物聯網和建築信息模型等技術的其他“智能建築”數據，可以創建功能齊全和資產的權利的“數字孿生”。致力於類似解決方案的公司包括Architrave、Chimni、Home Owner’s Passport、Nimbus Maps、 Orbital Witness、Property Made Liquid、Property LogBook、Search Acumen以及Sprift。

在最樂觀的人看來，一本完整的房產護照可確保轉售時要價更高，從而為業主提供保持信息正確和最新的動力。但是，剩下的關鍵問題是：我們如何保證護照中包含的信息是準確、可信賴的？Saull and Baum得出結論，任何房產護照都必須附有保險支持，以避免重複的盡職調查並最大限度地提高流動性。

智能合約

“智能合約”是能夠監視、實施和執行協議的一段計算機代碼的名稱。

區塊鏈在商業交易中的適用性

資料來源：Deloitte，2017年

瑞典初創公司ChromaWay和美國初創公司Propy正在試點以住宅為中心的智能合約，但同時也促進了跨境交易。

“在試驗中進行的第一筆交易從頭到尾只花了36分鐘，因此證明了當參與者以協作的方式一起工作時，該過程確實可以變得更加智能，簡單和快捷。 ”

——Instant Property Network聲稱

我們毫不懷疑區塊鏈技術有能力在36分鐘內執行轉移，但是它進入市場的關鍵因素將是要求“參與者以協作的方式共同工作”。Saull和Baum充分探討了採用新興交易技術所面臨的困難，其中區塊鏈扮演著關鍵角色。

在本報告中，詳細介紹了採用區塊鏈的眾多運營、法規和社會障礙（其中包括缺乏標準化、數字化的房地產數據，用戶的臨界數量以及缺乏現行的的監管框架），目前尚無清除障礙的明確方法。

數字製圖

鑑於發達市場中的大多數土地登記處都是非數字的，並且/或者（例如在英國）基於“一般邊界”原則，私營部門的創新能否激勵所有土地所有者準確地數字化其土地所有權並商定邊界？是否將有足夠的政府預算來應對可能激增的糾紛？法律和房地產專業人士是否會找到一種來創建所有權記錄數字化的制度方法？您和我是否會通過負責維護我們的房產數據來實現民主化？

Saull和Baum得出的結論是，所有這些問題的答案都是一樣的，即技術的能力將輕易超過系統使用它的能力，而根本性的改變卻是緩慢的。

08 眾籌和點對點貸款

民間籌資仍然是一項至關重要而困難的活動。籌集股本可能很吸引人，但這通常比債務更費時。因此，我們可以觀察到以技術為主導的創業活動在股權融資中的作用。房地產眾籌吸引了年輕企業家和中小企業開發商的創造力。

眾籌有可能解決財務能力較弱的買家的資本需求問題，也有可能消除地域障礙。降低投資者的最低交易規模，應擴大潛在的買方基礎和可用資金池。

集資者——Brickvest、Property Partner、Capitalrise、Property Crowd、Property Moose、Piggyback以及Mashvisor，用後者有些令人鼓舞但又充滿希望的話來說，他們聲稱“讓普通人成為精明的個人投資者，以有利可圖的房地產投資和租金通過即時彙總房地產數據的在線平臺進行戰略決策”。

越來越多的新GP平臺（例如，Cogress或Shojin）使用自己的眾籌解決方案作為零售分銷渠道來為單一房地產投資和開發提供資金。單一物業不受監管，因此零售眾籌與受監管的投資管理業務相沖突的結果尚不清楚。根據平臺的建議，用於更復雜的投資的機制涉及將散戶投資者分組為一個有限合夥人。這些平臺的專業人士是否能證明良好的建議，目前尚不清楚。

2015-2017年年度量，歐洲另類金融

資料來源：Cambridge Alternative Finance

債務眾籌和抵押貸款平臺，包括Trussle和先驅點對點房地產借貸平臺LendInvest也已到位。截至2016年，房地產眾籌已為美國125家公司籌集了35億美元，約佔全球眾籌資金籌集額的10％。但是，自那時以來，眾籌和點對點貸款市場出現了幾次失敗，並且沒有任何實際規模。

2017年，房地產眾籌佔歐洲另類金融融資總額的8％，即2.59億歐元。鑑於僅英國的房地產交易在典型情況下一年就達到約為500億英鎊（佔全球市場的10％），眾籌的份額估計就佔了所有籌集資金的0.1％到0.25％之間，但尚未取得巨大成功，這在一定程度上可以從房地產合作伙伴或Brickvest等許多先驅公司的失敗或裁員中看出。

09 房地產代幣化

如果可以將房產分割成較小的部分，這樣任何人都可以拿1,000英鎊進入房產交易，那就太好了。一兩年後，為什麼不使用手機把1000英鎊換成1100英鎊，瞬間收費不菲？這更多是代幣化的承諾——許多內部人士將其定義為用基於區塊鏈的標記表示資產的部分所有權權益的過程。

房地產代幣化的好處

代幣化的承諾是否能現實？它能變成多大？Baum 研究了目前可用於分割實際資產所有權和在代幣化或分割單位中創建活躍二級市場的機制。代幣化的一個輔助用途側重於建築用途，而不是所有權——所謂的公用事業代幣與房地產非常相關，混合所有權/公用事業代幣也很有趣。

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房地產缺乏流動性。如果房地產資產易於組合或分割，那麼這肯定會改善典型房地產投資組合的風險收益特性，同時典型資產的流動性也會增加。但是，尚不清楚是否所有市場參與者都將提高流動性視為沒有價格的積極收益。

房地產資產可以通過多種方式（或已經）拆分/分割為多個組成部分。其中包括在幾個法人之間分割永久所有權；在物理上對建築物進行細分（垂直，水平或兩者兼有之，包括階層所有權）；建立分時結構；建立租賃權益和轉租賃權益；分期付款，這是一個術語，用來指在不同的人之間分割從一項資產獲得收入的權利；以及聯合貸款。

歷史上有幾個失敗的房地產分拆計劃的例子，包括現代眾籌平臺。倫敦的國際房地產證券交易所（IPSX）於2019年啟動，是這一領域最新的大規模創新嘗試，它將一家地產公司的股票作為交易的分拆投資。第一座IPSX大樓於2020年1月在平臺上上市。

影響或限制分割的關鍵問題是對整個未分割資產的控制。如果將物業分為1000個部分，誰來支付屋頂維修費用？誰為電梯維護付費—包括較低樓層的電梯維護費用嗎？當整體的價值大於部分價值之和，某個人拒絕出售時，會發生什麼？

通過中間結構對房地產進行標記

資料來源：Hoffman，2019年

中間所有權（例如單一資產產權公司）原則上可以解決這些問題。此解決方案被用於房地產聯合貸款、債務和資金。

在眾所周知的普通法或法規框架內，有四種結構用於標準化管理者/投資者關係。這些是公司（包括簡單的合資企業，在美國是有限責任公司）、合夥企業（包括有限合夥企業，有限責任合夥企業）、信託和（在德國）KVG，這是由KAGB法律定義的受監管合同。

據稱，數字代幣化將是一個更好的解決方案。希望通過進入數字世界，推廣者可以避免監管、避稅降低費用、實現脫中介、加快交易、避免提供公開信息、利用區塊鏈的效率並啟用加密貨幣交易。

安全或投資代幣與公用事業代幣之間存在差異。證券代幣可以分為股票代幣（相當於傳統股票）和債務代幣（相當於債券的區塊鏈）。另一方面，實用代幣為持有者提供特定服務的權利，例如建築訪問、會議室使用、雲存儲等。

安全代幣將受到監管。由於新加坡，瑞士，利希滕斯坦，盧森堡和許多其他規模較小的政權使得吸引新業務變得儘可能容易，監管套利尚有空間。

連接區塊鏈和房地產絕非空想。但是，證明數據數字化所需的工作需要加快交易速度，因此建築物的使用，如安全通行證、電力使用、會議室等已經被分割開來。與簡單的所有權代幣化相比，其意義更大。

像以往一樣，嚴峻的考驗在於經濟學。建立有效的代幣化平臺需要多少資本投資？與傳統的細分相比，運營和交易成本將是多少？對產品會有什麼需求？是否有足夠的交易速度來攤銷開發成本？

顯然，對所有權的數字表示形式的不必要限制正在消除，但主要的監管限制仍將存在。單一資產代幣化的數量很少（例如，AspenCoin）。但是，傳播所有權更廣泛地需要一箇中間結構——公司、合夥企業或信託。這可能會將投資（一種安全代幣）投入監管的世界。在那裡有更多基金代幣化的例子。

房地產基金的代幣化是所有房地產代幣化工作中最自然的。房產基金已經具備適當的法律形式，投資者基礎已經分拆。並且信託或有限合夥已經通過公司結構或REIT建立了基金投資者的合法權益。

另一方面，要成功地對單個資產進行標記，就需要為單個資產中的單位創建一個未經測試的市場。它需要對平臺或發起人（可能是一個初創企業）有信心，它需要對區塊鏈技術的信念，並且需要將資產轉換為公司結構或REIT、信託或有限合夥制中，以便股票、信託或合夥單位可以交易。市場專家預計這些工具的買賣價差很大，大大限制了它們的流動性，並且交易價格低於面值。是否真的有足夠的有效需求來購買建築物中的單元，以證明這筆費用合理並克服未經試驗平臺的風險？

目前還沒有“官方”記錄表明，近期房地產代幣化的嘗試是成功還是失敗。在2019年11月的FIBREE / CBRE /Oxford調查中，有54位受訪者，其中21位完成了全面調查。在下表中，我們列出了17個成功或正在進行的代幣發行：9個是基金；其中7個是單一資產，全部涉及REITS等中間法律結構；一個是債務。更多的項目正在籌備中，但也有一些失敗。

房地產代幣化

資料來源：FoRE / CBRE /FIBREE

未來的代幣化機會包括結構性融資；基金交易平臺和混合（公用事業/安全）代幣。標記化結合了兩種截然不同的動作。房地產資產的民主化或分散化是一個烏托邦式的夢想：對散戶投資者而言，單一房地產資產的代幣化（在我們看來）不太可能獲得顯著的增長勢頭。然而，使用區塊鏈技術管理所有權登記是一種很好的經濟手段，並且很可能會被及時採用。

最好投資於區塊鏈支持的解決方案，以實現具有經濟優勢的創新，並證明其有需求（如資金），而不是冒著因誤用技術而削弱技術吸引力的風險。有許多堅定的支持者和幾個例子說明了這項技術的潛力。為了更快地發展，市場需要更廣泛地採用和理解這些新產品的優點和挑戰，並且監測和報告新的發展。代幣化為房地產投資市場提供了令人興奮的可能性。但是，它尚處於開發的早期，房地產應用程序的開發和接受還需要時間。

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