銀貸只是工具，經營創造價值，我是睦融小智，一名一線的銀行貸款策劃師。本文寫於2020年3月，保鮮期3個月，保質期半年。適用地上海。
【現象】：
可貸金額也稱可貸成數，不動產可貸成數越高（每成10%），說明資產抵押率越高，貸出資本越多。以下列舉的是實際各銀行可操作成數（城市評估）。極限成數是個別銀行每年個別月份的優惠成數。
6~7成：外環內住宅（包括大平層）、少數外環外住宅。極限7.5~8成。
6成：外環外住宅、連列別墅。極限6.5~7成
5~5.5成：獨棟別墅。極限6成。
4~5成：辦公樓、沿街商鋪。極限5.5~6成。
雖然很多銀行表示連列別墅可貸7成，獨棟別墅可貸6成，但實操多數會減地下面積。所以同等價值的獨棟別墅比大平層可貸金額會低一成。
怎麼選擇見仁見智，別墅儘量使用按揭，大平層可先按揭後轉經營性抵押。無論哪類房產按揭久了換經營性抵押大概率是划算的。
此外，商業銀行競爭也會導致某些銀行故意拉高評估價格。小智遇到過銀行別墅評估價為城市評估7.5成的情況，但這隻在每年出現個把月份，不能當做常態。
【總結】：
1.貸款金額3000萬以內如考慮貸出更多資本，我們購買資產的排序應該是住宅類>別墅類>商用類。
2.貸款金額3000萬以上，選擇購買商用類的。建議鬧市區沿街商鋪>辦公樓>非沿街商鋪。如果考慮貸款千萬別買鋪中鋪和郊區低估值商鋪。相鄰商鋪打通的時候要謹慎，某些銀行對兩套商鋪打通是不予貸款的。
3.要懂得量力而貸。小智就遇到過一位朋友2018年別墅貸款做到7.5成，一年後他經營不善銀行不再續貸，這時候已經沒有下家銀行願意接盤為他喘口氣了。最終還是選擇賣房。成數低也是對自己的一種保護。銀行政策變化誰也說不準。給自己留條後路。留得青山在不怕沒柴燒。
4.嚴格控制總資產負債率。房價下跌的時候如果我們經營不善，等於在為銀行打工。總資產負債率嚴格控制在50%以內，進可攻退可守。
我是睦融小智，希望貸款讓生活更精彩。
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