核心觀點
1、14-18年的調控是中國二十年房地產調控史的微縮版。
短短四年，經歷了全面刺激(14年930起)和緊急收緊(16年930起)兩種調控方向，幾乎動用了政策工具箱裡的所有工具，這四年是研究房地產政策的完美樣本。
2、本輪調控週期經歷5個調控階段，4次刺激，1次收緊，2個調控目標。
房地產調控的目標只有兩個：避免過熱和防止過冷。16年217以前在於防止過冷，16年930後在於避免過熱。
(1)14年930:寬鬆重啟。在“穩增長+去庫存”訴求下， 14年6月起非一線城市限購陸續取消，市場卻反應平淡。9月30日，以放鬆限貸為特點的全國性寬鬆開啟：二套房認定標準由“認房又認貸”改為“認貸不認房”，同年11月央行重啟降息。
(2)15年330:寬鬆加碼。市場無明顯復甦跡象，地產投資降至冰點。3月30日五部委將二套房首付比例降至40%、出售房屋營業稅免徵年限由5年縮短至2年。
降低首付比例直接提高了居民槓桿水平，營業稅減免優惠刺激了居民換房熱情，此後央行3次降息、2次降準，全面寬鬆就此開始。(3)15年930:全面寬鬆。由於庫存仍處高位，9月30日，四部委再出兩項新政，將非限購城市首套商貸首付比降至25%；同時提高公積金貸款額度、全面推行異地貸。此後商貸首套首付比又降至20%，二套首付比降至30%，央行再度降息降準各1次，利率優惠疊加低首付，信貸處於全面寬鬆狀態。同時，2015年12月中央經濟工作會議提出供給側改革五大任務之“去庫存”，棚改貨幣化力度加大，一二線城市房地產市場啟動。
(4)16年217:最後一擊。熱點城市復甦明顯，區域分化顯著。2月27日，下調房屋交易環節契稅，是本輪調控的最後一項重大全國性政策，四招“刺激組合拳”出盡，一二線城市房地產市場全面啟動並迅速向三四五線城市蔓延。
(5)16年930:迴歸本源。熱點城市房價上漲引起中央警惕，2016年9月30日之後
北京等16個熱點城市推出樓市新政，調控全面轉向。緊縮力度空前。“限購、限貸、限售、限價、限土拍、限商改住”六限推進，房地產融資全面收緊。
棚改、大都市圈外溢、產業人口轉移和農民工返鄉購房等推動多年不漲的三四線“逆襲”，開發商庫存轉化成居民庫存。16、17年棚改貨幣化對全國住宅銷售的拉動為18.1%和21.4%。作為棚改主戰場的三四線城市銷售大幅反彈，17年底住宅成交面積佔全國成交面積的67%。
市場局部出現失靈。
限購迅速冰封市場，但未解決大都市圈一體化的問題。如環京區域全面限購，市場瞬間降溫，而從北京疏解到環京的人，卻暫時沒有購房資格，供需承接不上。
限價政策帶來的“新房二手房價格倒掛、精裝改毛坯交房”問題。 前期部分熱點城市階段性地採取限價政策，對於快速降溫有其必要性，但也帶來新房二手房價格倒掛、老百姓搶購新房、高價房無法網籤等問題，後期還要逐步完善。限價造成精裝房改成毛坯銷售，使建築品質出現倒退。
3、2014-2018年調控的新思路、新工具、新方向
(1)新思路：從全國一盤棋到因城施策。
本輪調控的前半段幾乎是歷史的翻版，政策以全國性調控為主。16年217以後調控思路發生重大轉折，開始強調“因城施策”。此後房地產調控跟隨房價呈現“核心城市到非核心城市”、“發達城市群向欠發達城市群”的遷移特徵。到2018年，調控已經深入到三四線城市以及非熱點城市群，本輪調控力度空前。
(2)新工具：行政手段和人口政策創新。
本輪調控在政策工具上有兩個變化，一是行政手段創新 ：以“限購”為代表的行政措施於2010年引入，在本輪調控中演化成“限購、限售、限價、搖號、限土拍”等多措施為一體的需求控制政策。調控工具創新反應調控形勢的嚴峻性。二是不同的目標對沖政策效果。各城市全面放開落戶限制，甚至拉開“搶人大戰”。17年3月以來50餘城出臺人才引進政策，顯著推升落戶人口，刺激購房需求。測算人才引進政策對城市交易量的推動在7%-30%左右。“搶人”削弱房地產調控效果。
(3)新方向：從短期調控到住房制度改革。17年2月總書記首次提出“研究房地產長效機制和基礎性制度安排”，是短期調控向長效機制和住房制度構建轉變的開始。17年10月十九大報告指出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度”，為住房制度改革指明內涵。本輪調控是新一輪住房制度改革的起點。其中租售並舉在本輪調控中首獲突破，例如上海率先推出租賃用地供應，在土地供給、租賃房供給上先行先試，開全國之先。
4、本輪調控的反思與展望
從全國一盤棋到“因城施策”、探索建立長效機制，是本輪調控思路和理念的重大轉變。但仍有需要反思的地方：
(1)調控政策工具及效果分析。
金融政策直接影響購買力，短期刺激效果最好。財稅政策直接影響市場供應。“限購”等行政措施短期效果直接，但不解決根本矛盾。土地政策對住房中期供求影響較大。人才引進政策對住房需求推升明顯。
(2)重行政調控輕經濟手段。
我們在《房地產週期》專著中提出業內廣為流傳的標準分析框架“房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融”。
人口決定需求、土地決定供給、金融決定需求的釋放。短期的調控政策，或刺激需求急劇釋放、或壓抑需求延後釋放，只是短期的權宜之計，無法解決長期供需不平衡的根本矛盾。本輪調控短期行政手段“創新”不斷，“限購、限價、限售、限土拍”使宏觀銷售數據短期冷卻，微觀上，新盤開盤即售罄的“購房熱”不斷出現，說明熱點城市供需不平衡的長期矛盾依然存在。未來需要從行政手段向經濟手段過度，採取經濟手段，核心是實現供求平衡和需求平穩釋放，進而實現價格穩定和市場平穩健康發展。
(3)重抑制需求輕增加供給、重短期調控輕長效機制。
本輪調控和過去一樣，重使用需求端政策，如“調首付比例”、“調貸款利率”、“限購”、“限售”、“調交易契稅”等。需求抑制是暫時性政策，鬆動後需求會大幅反彈。而供給端的政策，如人地掛鉤、確立城市規劃的大都市圈戰略、調整土地供給、調整住宅工業商業用地結構、增加保障性住房、完善租賃市場等才是平衡供需的長期之策。
(4)政策切換加劇市場波動。
四年間調控從刺激到收緊的緊急切換，是中國二十年房地產調控的縮影。調控在“刺激-收緊-再刺激-再收緊”之間反覆變動，刺激帶來局部泡沫，過度收緊引發庫存風險，政策本身加劇了市場的波動。
(5)中央和地方目標衝突下因城施策面臨考驗。
房地產市場是極具地方特色的市場，本應由地方政府守土有責，充分擔負起“因城施策”的任務，可在實際中，也存在一些問題。
有些地方政府支出過度依賴土地出讓收入和房地產相關稅費，實際上是當地房地產市場火爆的受益者，從某種程度上樂見其漲。調控權下放到地方後調控演變成“被動式調控”，缺乏自約束機制。
(6)應宣告去庫存任務基本完成。
15年以來“去庫存”作為調控基調已持續近三年，中央定調從15年的全面去庫存，到16年“因城施策去庫存”，再到17年底“部分三四線城市和縣城去庫存”。當前全國商品住宅庫存已降至2012末的水平，三四五六線城市甚至也出現了大面積大幅度的上漲，各方面指標顯示“去庫存”任務基本完成，應宣告“去庫存”相關政策基本退出。如仍處於“去庫存”的思路下，加劇部分城市住宅供求緊張和房價上漲的風險。
(7)住房制度的價值有待明確。
解決居民住房問題，必須“高收入靠市場，中等收入靠支持，低收入靠保障”。本輪地產調控中，棚戶區改造顯著提升了棚改戶住房條件，改善了城市面貌，但是少數地區過度棚改、過度貨幣化安置，棚改戶獲得超額福利，失去住房保障要義。對於中等收入家庭，由於信貸政策持續變動，無論是剛需還是改善性需求，都未獲得持續有效的支持。對中端群體的支持在本輪調控中依然被忽視。而 “限購、限價”等行政管制下建築質量倒退，“毛坯房”取代精裝修房，也是市場失靈的直接表現。
5、未來調控將走向何方？深化住房制度改革是治本之策。
調控影響短期波動，住房制度才是決定一國房地產市場平穩健康的根本。
未來從供給著手，從短期調控政策過渡到長效機制建設、從行政手段過渡到經濟手段、從商品屬性為主過渡到構建強調居住屬性的住房制度非常重要。 在“房子是用來住的，不是用來炒的”旗幟指引下，建立“多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度”將是住房制度改革的新方向。
按照“房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融”的分析框架，建議根據人口流動情況分配建設用地指標，根據庫存去化週期調節土地供應，優化城市工業用地、住宅用地和商業用地結構；金融政策鼓勵支持剛需和改善性需求，抑制投機性需求。
風險提示：政策推動不及預期
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