作者：蔣陽兵律師，德衡律師集團合夥人，中山大學法律碩士，具有獨立董事資格，本所破產管理人團隊負責人。曾在廣東省某中級法院從事審判工作，歷任審判員、副庭長、國家賠償委員會委員等職務。熟悉審判執行和國家賠償工作流程和技巧。
01.
蛋殼公寓近日陷入了一場聲勢浩大的輿論漩渦中。疫情發生後，蛋殼公寓高調對外宣傳，免除租戶疫情期間的租金，獲得諸多讚譽。隨後，租戶反饋並未享受蛋殼公寓所宣稱的免租政策。再後，蛋殼公寓以“疫情屬不可抗力”為由要求武漢地區房東減租90天，非武漢的其他城市房東減租一個月；在未與業主達成一致的情況下，沒有如期支付租金。蛋殼公寓被指“借疫情趁火打劫”，賺“剪刀差”利潤。
黑貓投訴的數據顯示，今年2月1日-12日，共有2540位網友投訴蛋殼公寓，出現次數最多的問題是，強制要求業主“免租”、未按合同支付租金以及租戶難以獲得返租等。
02.
在這場風波中，“不可抗力”一詞頻頻出現。疫情確實屬於不可抗力，但長租公寓方不能任用此理由單方面要求業主減免租金。
在疫情影響未導致大規模租客退租、請求減免房租事宜發生時，尚未影響蛋殼公寓的收益，也未導致蛋殼公寓根本上無法履行與房東的租賃合同。在此情況下，蛋殼公寓率先以不可抗力為由向房東要求免租是不合適缺乏法律和事實依據。
根據我國《民法總則》以及《合同法》的規定，不可抗力指的是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。“新冠狀病毒疫情”本身屬於典型的不可抗力。對此，全國人大常委會法工委發言人、研究室主任臧鐵偉近日以官方身份對外進行明確申明“對於因此不能履行合同的當事人來說，屬於不能預見、不能避免並不能克服的不可抗力。根據合同法的相關規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。”
03.
因不可抗力就可單方面要求減免租金？筆者認為，這需要具體的個案中，根據影響大小、因果關係等因素靈活適用，且需要遵循一定的程序規則。對於“蛋殼公寓”是否應對租戶減免租金和可否向業主主張減免租金，應分以下幾種情況：
第一種，未影響到租戶正常使用房屋的，“蛋殼公寓”無權向業主主張減免租金。
“蛋殼公寓”所從業主中承租的房屋再對轉租他人，用途為用於居住，而非用於經營。在此次疫情中，大多數情況下疫情雖對承租人使用其所承租的用於居住的房屋帶來有所不便，但並未影響到原租賃合同目的中的使用用途，並不影響次承租人使用房屋居住，不影響“蛋殼公寓”與次承租人之間的租賃合同的履行，“蛋殼公寓”沒有法定的義務減免次承租人的租金。
在此情況下，“蛋殼公寓”對外宣稱減免次承租人的租金為“蛋殼公寓”單方自願行為（可能是出於市場策略，也可能是出於品牌宣傳等），並非履行法定義務行為，無權請求業主減免租金。
第二種，因疫情原因導致承租人在疫情期間無法使用用於居住功能的租賃物的，“蛋殼公寓”在向租戶承擔減免租金的責任後可向業主主張減免租金。
因疫情原因導致次承租人在疫情期間無法使用用於居住功能的租賃物的，如因疫情原因，租賃物被封鎖、因行政管控次承租人無法回到住處使用所承租的居住房屋的，因次承租人並未享受居住房屋的利益，未能實現租賃合同目的，可向出租人“蛋殼公寓”主張減免租金。在此情況下，“蛋殼公寓”已經實際承擔了損失，其在向次承租人承擔減免租金的責任後可以“不可抗力”為由向業主主張減免租金。
在分擔疫情不可抗力所造成的損失時，要根據具體的個案合理的界定因不可抗力所造成不能實現“居住”合同目的的期限，合理地在業主、“蛋殼公寓”和次承租人之間分配好損失承擔。
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