最怕街上異常的安靜，最怕銀行短信又讓交按揭；
最怕...打開股票行情軟件......
有人說，現在全世界最穩的還是我們的樓市。
是嗎？
如果從最近一些媒體報道和一線人員發聲看，你可能會被嚇到。
回暖的聲音，此起彼伏；
中介大哥們開工2個星期，小宇宙全面爆發。
深圳某2000萬/套起步的樓盤，居然因為人多要施行“限流”“暫停接客”！
“戴口罩搶房”，可能是一大奇觀吧。
朋友圈一個湖州置業顧問感慨：連喝水都沒時間...
也包括重慶。某些售樓部門前又開始排隊登記。
正如這位微信名以字母A開頭的朋友的朋友圈。
回暖，似乎來得比我們想象中的都要快？
房子真的要漲價了嗎？
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首先，我們捋一下背景。
先從地產相關企業端看。
目前光是有公開報道的，除了恆大取得逆市業績外，主流的信息大概都是這樣的：
✓ 某知名房企華北區域優化約700人，北京區域已經出現了30%左右的人事變動，很多普通員工已經“疫無返僱”；
✓ 四川企業中迪禾邦對內宣佈無力支付1月及2月工資，勸說員工主動辭職；
✓ 閩系房企金輝集團被曝某區域公司解散；
✓ 房天下、廣東中原紛紛開始了降薪、減津貼、優化人員配置；
✓ 各大項目普遍以“促銷”“低價”為噱頭包裝...
在企業端，實際上都礙於全球性的宏觀形勢、國內資金面並未向地產大幅放開、調控政策依然持續等因素，大家的經營預期是十分謹慎的。
這與市場的“蠢蠢欲動”呈現出明顯的反差！
去年的同一時間，國內頭部房企在一份名為“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”的郵件中有這麼一句話：
不要再寄望於“觸底反彈”，宏觀形勢不復以往，不是過了今年、明年就會好轉，我們需要做好長期準備。
把這句話放在現在看，似乎更應景。
開發商首先應該籌劃的，應該是活下去。
活下去包括自身的企業管理水平提升、品質能力提升、成本控制得當、追求更穩健的發展策略等等。
比如，我們看到的某開發商去年開始就大規模崗位優化。
比如，我們看到了小房企倒閉潮更加洶湧。
就房地產行業而言，大的環境，我的理解是他還處於一個持續優化結構的過程。
也就是大家所說的，後房地產時代，由“大幹快上”轉為“保質保量”階段。
作為普通人來說，想知道市場真相，除了關注開發商在幹嘛以外，一個關鍵環節，應該是關注數據。
新房銷售數據、二手房和土地市場這三個指標。
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新房銷售數據
我們以3月第一週的新房成交數據為例。
當前的現實階段是：
在剛性需求沒有改變的前提下，當疫情情況初步可控，工作生活逐步重歸軌道，被抑制的
需求，陸續開始釋放。復甦的快慢和好壞，跟城市明顯的掛鉤。
一場突發事件，讓人們開始有了城市辨識能力，哪些地方管理水平高、配套資源好、“更有前途”，都是決定人們出手，拿錢投票的關鍵因素。
我們看到，深圳、杭州的環比增長最為顯著！有人說爆發式。
而成都，則繼續以全國成交面積第一的速度，驚人的快速回暖。
在統計局數據上，成都2月份的新房價格已經上漲1.2%，領跑全國。
此外，重慶3月數據環比2月上漲166.91%，意不意外？
當然，其中有一定原因是重慶2月份網籤基數少。但重慶前10週週均成交面積位於全國第二，僅次於成都，反映出重慶，還是不虛的...
從新房看，一二城市有率先啟動的跡象，而三線以下城市仍然低迷。
支撐現目前購房需求爆發的基礎，是實際需求和人們對大城市的信心！
剛性化需求，可能因為一場疫情而延後，但卻沒有消失。
在北京上海樓市調控依然鐵板一塊的時候，去其他大城市買套房，成了很多人的打算！
尤其是在開發商輪番的“促銷政策”攻勢之下，吸引了大家踴躍下叉！
土地市場
再看土地市場。
先說結論，客觀的講，局部城市，的確已開始復甦。
在土地供應量的減少、傳統假期和黑天鵝的三重作用下，全國土地市場成交規模較1月份大幅縮減，同比也出現下跌。
從克而瑞統計的數據看，同比降幅接近兩成，算是歷史低點。
但我們應該關注到一個數據，土拍的價格，越來越貴了！成交總價，沒有因為成交量下降而減少！
看粉色的折線，今年2月份較2019年2月，平均樓面價上漲明顯！
奇怪嗎？
不奇怪。
土地市場跟新房市場有些類似，最近一二線城市的地賣的好！尤其是優質地塊，都有一定的溢價率！是要搶的！
這體現出明顯的城市分化！
二手房
還是看CRIC數據，從春節之後的2月份開始，幾個重點城市的二手房成交數據啟動了！
上述三個表，南京、成都、杭州，恰好反映當前熱門二線城市，在冰凍期過後，開始復甦的步伐。
再來看下貝殼研究院的數據，3月2-8日，18個重點城市二手房成交量與去年12月周均水平的比較：
上海二手房市場，已經趕超去年12月份的成交水平！
廣州、大連、南京的成交量大致已經恢復到去年12月的70-80%，杭州、濟南等地恢復到了近60%！
重慶的二手房復甦情況不理想，主要原因是中介門店復工較晚，以及明顯的受到新房市場擠壓。
是不是很奇怪？
從目前的一些統計數據上看，樓市的確在復甦了！
什麼原因呢？
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我認為今年應該有三個因素決定樓市走勢。
一是，“穩樓市”在全球性大波動時期的重要意義；
二是，在“一城一策”“房住不炒”的前提下，各城市如何更好的利用穩定發展房地產而間接彌補或刺激經濟，以及“失去的日子”？
三是，貨幣政策的影響。
簡而言之，樓市企穩，很重要。但絕不放任炒作，是前提。
相比於股市的猛操作，樓市也要“操作”。
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現在再去討論“樓市究竟回暖了？”“要不要趕緊去搶一套？”
邏輯就清晰了。
選擇一座優質的大城市，分享紅利，共同成長，已經成為多數人共識。
選擇優質城市裡，地段配套都不錯的優質住宅，換一套好房子，給自己和家人更好的生活體驗，及時享樂，也是很多人的共識。
在買方市場，人們基於自身情況的理性消費購房，是很明智的舉動！
當一些還不錯的樓盤，給出了實質的價格優惠，寬鬆的購買條件，例如又是分期，又是無理由退房等，有些人，已經行動了！
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