随着疫情在全球范围内的爆发，对全球经济造成严重的恶劣影响，美国、澳大利亚等国大幅降低银行利率，我国央行也大幅度降息，释放流动性，促进投资、稳定增长。
作为支柱产业，房地产行业也收到十分严重的冲击，1-2月份的销量相比历史同期直接腰斩，受疫情影响最严重的湖北，绝大部分房企颗粒无收，资金链的安全面临严峻的考验。
相比2008年的次贷危机对我国房地产行业的影响，本次疫情影响程度远超当时，至少2008年还可以降价促销，回笼一部分资金，而今年即使降价也无人问津，不能出门，哪里会有成交？虽然各大房企都推出了线上购房渠道，但大多数都是噱头，包括恒大。
活下去，是当前诸多房企的唯一目标。
怎么活下去呢？从日本房企巨头的经验中可以找到答案。
日本自1986年12月进入经济泡沫，到1991年2月结束，持续时间达到4年零3个月。
1980年后，美元汇率过高而造成美国大量贸易赤字，1985年9月22日，陷入困境的美国与美国、日本、德国、英国和法国达成“广场协议”，介入汇率市场，此后，日元在短短一年时间内升值一倍，迅速升值，1986年1美元仅可以兑换120日元。
日元的巨幅升值，导致大量资金进入日本市场，而当时日本政府为了补贴因为日元升值而受到打击的出口产业，开始实行金融缓和政策，于是产生了过剩的流通资金。
犹如我国2009年的四万亿刺激，过剩资金推高资产表面价值，导致日本国内兴起了投机热潮，股票交易市场和土地交易市场表现得尤为明显。
在日本房地产泡沫发生以前，日本国内一直存在“土地不会贬值”的神话，从1986年开始，以倒卖为目的的土地交易量增加，地价开始上升。
当时的日本地价上涨到什么程度呢？
东京23个区的地价总和可以买下整个美国，银行看到地价的快速上涨，也乐意向房地产行业大量放贷。而地价的上涨和过剩的资金，又刺激了个人消费的增长，多重影响叠加，使日本进入了经济快速增长的跑道。
当时为了取得大都市周边的土地，日本许多大型房企利用黑社会力量用不正当手段夺取土地，毫无收益的偏远乡村土地也作为休闲旅游资源被炒作到高价。
1990年之前的36年时间里，日本六大城市住宅地价上涨了 211 倍。
土地价格的非正常暴增已严重影响到社会稳定。
1990年3月，日本大藏省发布《关于控制土地相关融资的规定》，对土地金融进行总量控制，这一人为的急刹车导致了本已走向自然衰退的泡沫经济加速下落，并导致支撑日本经济核心的长期信用体系陷入崩溃。
此后，日本银行也采取金融紧缩的政策，进一步导致了泡沫的破裂。
这场持续了36年的地产狂热，崩溃起来却只用了3个月。1991年，东京房价在3个月内暴跌65%，拉开了全日本地产崩盘的序幕，当初沉浸于房产升值的喜悦，现在则成了断供断贷的负翁。
1991年之前，日本国民是疯狂买房；1991年开始，日本人疯了才会买房。
一方面是需求的剧烈降低，一方面是房价的暴跌，日本房企的资金链瞬间崩盘。
雪上加霜的是，1992年日本施行的新的地价税，再次对房企带来了毁灭性的打击。
两年时间，日本2323家房企集中破产，平均每天倒闭3家。
自此，日本房价进入连续20年的下行时代。在这20年的时间里，日本房地产行业不断洗牌，中小房企已彻底消失在历史的长河中。
目前日本仅有20家大型房企，而其中在1991年之前就存在的大型房企，仅有三家，他们分别三井、住友、三菱三家不动产公司。
房地产泡沫发生之后，三井不动产连续四年发生亏损，三菱的净利润一度是-100%。
进入新世纪之后，这三家房企的经营情况逐渐好转，四连亏的住友不动产也迎来了一波连续十年的增长。
这三家巨头是如何在房地产泡沫破灭之后生存下来的呢？又是如何恢复增长的呢？
他们都做了一件事——抛售资产，增加现金流。
日本房企三巨头不断折价抛售房地产项目、股票和其他有价值的资产，不惜一切代价增加现金流。
三井不动产的存量资产从1991年开始不断下降，公司的现金流水平在90年代的危机初期不降反升，现金流一直保持在占总资产5%左右的水平。
住友和三菱大量缩减人工成本，果断出售海外资产增加现金储备。
现金流的储备成为三家巨头的长期战略，除了快速抛售资产，它们也制定了降负债的中长期量化目标以保障现金流可以长期稳步的提高。
除了大量抛售资产，增加现金流，三家巨头还采取了另外一种方式降低负债——转型轻资产运作。
在房地产泡沫破裂之前，日本房企严重依赖土地升值赚取利差，泡沫破裂后，这条道路显然已经走到尽头，大量房企纷纷向地产服务商转型。
比如三井，大力发展代建业务、管理业务、租赁业务，即使这三项业务利润比开发利润低。
虽然代建业务虽然只有1-2%的经营利润率，但最重要的是能够在行业低谷期维持开发部门的正常运转，减少重资产带来的债务风险。
物业管理、房产经纪、资产管理成为三井管理业务的核心板块，并逐步成为三井轻资产转型的核心业务。三井旗下的Mitsui Fudosan Realty Group在日本二手房交易市场连续31年蝉联第一。
目前三井的租赁收入已经取代房产开发的销售收入，成为三井不动产收入占比最高的单项业务。
住友不动产同样历经了二十年的轻资产转型，转型后的结构与三井雷同。三菱则引入第三方资金以加强轻资产业务，把房地产管理和服务业务作为公司支柱业务。
当然，这三家日本房企巨头能够屹立50年不倒，还有另一层原因，他们背后的金主是日本四大财团之三。
三井不动产、三菱地所、住友不动产分属于三井、三菱、住友财阀，控制着日本大量公司，掌握日本经济命脉，索尼、丰田、东芝、三洋等企业都是他们的资产。
巨量的财富为三家房企巨头源源不断地输血，这也是一种增加现金流的方式。
所以，对于国内房企而言，断臂求生，降价销售，谨慎拿地，是当前明智的选择。恒大、富力、奥山、当代等全国一二线房企在疫情之下，不约而同采取了打折促销的方式回笼资金。
从土地市场来看，中小房企自2月份以来鲜有在竞拍市场上现身，参与拿地的企业非富即贵，要么是现金流充裕的央企、国企，要么是融资能力强悍的一线房企，说明当前现金流已经成为国内房企制定发展战略最重要的标准。
对于大型房企而言，无论是国资身份，还是民资身份，未来需要慎重思考的是企业负债问题。随着中国城市化率的不断提高，住房需求会逐步降低，最后房地产销售市场会转变为以存量房交易为主的市场，以高负债为核的开发经营模式或将很难适应未来的房地产行业发展。日本三井、住友、三菱这三家房企巨头的转型思路，绝对值得借鉴。
碧桂园、万科这样的巨头其实早已在其他产业布局，比如社区商业服务。最近，碧桂园又计划进入社区生鲜零售行业，碧桂园会怎么玩呢？下一期文章和大家分享。
閱讀更多 大米嗅地產 的文章
