作者/時與

3月18日盤後，碧桂園服務公佈2019年全年業績。這是一份喜憂參半的財報，喜的是2019年超預期的管理規模、收入和淨利增長，憂的是2020年以來面臨的疫情危機。

3月19日，在大盤疲弱的背景下，碧桂園服務股價也出現波動，早盤一度下跌超4%，收盤漲2%。

一、2019年保持高增長

作為當前已上市物業的絕對龍頭，碧桂園服務在2019年取得了不俗的業績。

1、管理規模大增、推動營收高增長

2019年，碧桂園服務的營業收入達到96.4億元，同比增長106.3%，增速翻倍有餘。

主要原因在於管理規模的高速增長。首先，正常的收費管理物業面積由2018年底的181.5百萬平方米，增長至276.1百萬平方米，同比增長52.1%，增速創新高。

其次，2019年「三供一業」分部並表之後，帶來增量的收費管理面積，貢獻營收。

已實現接管物業管理項目的收費管理面積約為84.9百萬平方米，年內產生收入約為人民幣5.3億元；

已實現接管的供熱業務的收費管理面積約為40.8百萬 平方米，年內產生收入約為人民幣9.9億元。

（注：「三供一業」分部主要承接央企的改革物業管理及增值服務，2019年並表。）

同時，2019年碧桂園服務的合同管理面積繼續增長至684.7百萬平方米，增長率35.6%，相對有所下滑。但合同管理面積/收費管理面積的比仍然維持在2.5的高位，保證了未來幾年的業績增長。而三供一業也將繼續增加管理面積。

2、「三供一業」的特殊性拉低利潤率

2019年，碧桂園服務的歸屬母公司淨利潤為16.7億元，同比增長81.0%，增速較2018年有所下滑。

主要原因在於業務結構發生變化。分業務來看，2019年碧桂園服務的物業管理服務收入58.2億元，佔收入比從去年73.7%下降到60.3%。社區增值服務收入8.7億元，佔收入比從8.9%增長至9.0%；非業主增值服務收入14.2億元，佔收入從16.9%下降至14.7%。三供一業分部貢獻收入15.1億元，佔營收比重15.7%。

1）三供一業分部利潤率極低。

2019年，三供一業分部並表，貢獻收入15.7%。然而該分部主要承接國企小區的物業管理及相關服務，相關物業普遍存在成立時間早、物業收費低、社區設備老舊等特點，業務的利潤率維持低位，當前僅能做到保本固收。

不過，該業務有助於碧桂園服務實現第三方管理面積擴張，後續可能展開的增值服務有業績空間。

2）物業管理服務中，獨立第三方佔比提升，或影響利潤率。

2019年，物業管理服務58.2億元營收中，獨立第三方貢獻14.7億，佔比25.2%，相比2018年11.4%大幅增加。根據年報，2019年物業管理服務毛利率為30.2%，較2018年下降1.7%。

二、疫情之下的危與機

進入2020年，新冠疫情的爆發對社會經濟造成了巨大影響。於碧桂園服務而言，短期會出現不可避免的業務折損，長期則增加不少機會。

1、目前為止收入降6成

抗議期間，碧桂園服務的部分業務受影響無法展開，包括入戶的增值服務以及二手樓交易等資產打理服務等。同時，由於防疫需求，超出預算的費用支出金額較大。

總經理李長江在業績會中提到，從經濟成本的角度，疫情帶來的影響是有的，收入同往年相比下降6成左右。在資產打理方面，比如像二手樓交易方面的影響非常大，導致交易量級很小，同往年同期相比下降應該是90%多。

同時，李長江提到，碧桂園服務平均每一天用的口罩的量超過10萬個，在10到12萬之間，用的防護服超過1萬件，用於消毒的量超過50噸。如果算金額的話，每一天防疫開支摺合成人民幣應該在50萬元往上。

總的來說，資產管理類的業務需求只會延後而不至於完全消失；而入戶服務等業務的損失則是不可挽回的。至於防疫支出，更多是作為物業公司在品牌以及客戶關係層面的投入。

2、社區團購等增值服務黏性變大

不過，長期而言，疫情對於物業公司的整體運作是一個機遇。1）物管服務行業被社會、政府所重視，曝光度、存在感較以往有明顯提升；2）優質物業服務更能讓業主得到直觀體會，增強業主對於物業公司的信任感和對優質物業的訴求，對於後續物業費的收繳率有一定的正面影響。

此外，碧桂園管理層在業績會中提到，在疫情期間、非常多的業主對物業公司提供的服務產生更多認知以及更多依賴。比如在社區團購這一項服務中，今年1、2月份，碧桂園服務社區團購業務比去年大概有接近3倍的增長。

3、收購機會

此外，疫情也給碧桂園服務這樣的龍頭物業公司帶來了更多的收併購機會。總經理李長江表示：特別是最近疫情期間市場的反應，我們感覺收併購機會好像比往年來得更早一些、更多一些。

截至2019年12月31日，碧桂園服務的銀行存款及現金總額約為69.3億元，足夠作為併購儲備資金。

總結：

總體而言，碧桂園服務交出了一份優秀的2019年答卷；但在2020年全球疫情嚴重的前提下，短期內的收入出現明顯下降，費用支出也顯著上升。但長期來看，業績不會受到影響，且增加了增值服務以及公司收併購的機會。

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