[快意恩仇女“鑑”客，一支辣筆行天下]
本週末，華潤萬象華府、建發鼎華北大瓏廷、建工城等幾大熱盤集中開盤。
這一次，引發熱議的不是“房子賣爆了”，不是“價格漲或跌”，而是
“花精裝價，卻買到了毛坯房”。當精裝和毛坯一個價，你還會棄“精裝”，選“毛坯”嗎？
毛坯房賣出了精裝價
這週末，可謂疫情後最熱鬧的一個週末了，幾大熱門樓盤集中開盤。
可令莫愁驚訝的不是銷量，而是價格：幾大熱盤，如今精裝價只能買毛坯房。
怎麼說？具體往下看。
華潤萬象華府“精改毛”後首開，4期毛坯均價約1.25萬元/㎡（最終以項目公示為準）。而去年，項目3期精裝價格是1.1萬-1.35萬元/㎡。按均價看，毛坯房和精裝房幾無差別。
同期開盤的建工城，毛坯單價約1.05萬元/㎡，精裝均價1.15萬元/㎡。
莫愁踩盤時，分別找了一套面積相近的毛坯房和精裝房，計算價格後發現，建工城108㎡毛坯房，單價1.09萬元/㎡，首付合計24.7萬元；而項目110㎡精裝房，單價1.13萬元/㎡，首付合計25.9萬元。
面積相似，建工城毛坯、精裝單價相差約400元/㎡，首付相差1.2萬元。
▲建工城108㎡毛坯房置業計劃表vs110㎡精裝房置業計劃表。
即將開盤的建發鼎華北大瓏廷，新品備案價1.1萬-1.3萬元/㎡，毛坯均價大概率為1.2萬元/㎡，而這個毛坯價已經和周邊在售精裝房持平，甚至更高（當然，價格也因地段有所差距）。
▲北大瓏廷周邊2公里範圍在售精裝盤價格一覽。
精裝變“驚裝”，南寧人恨透了精裝，於是，毛坯大軍烏泱泱地來了，這本該是幸事。可如今，毛坯房開盤後，人們突然發現，毛坯房和精裝房幾乎一個價了。
差不多的首付款，本可以買套精裝，如今卻只能買到毛坯房。
嫌棄精裝的人，開始搶精裝了？
2019年，因為3000精裝，南寧遭遇史上最慘交房季。南寧人的“愛毛”情節，在精裝質量大範圍淪陷後，到達了頂峰。
記得去年8月，怕了精裝的南寧人，甚至喊出“毛坯比精裝貴，也選毛坯”的心聲，令人唏噓。
▲留言截圖。
然而，誰曾想，半年過去，這心聲，竟成了現實。毛坯真和精裝一個價，甚至更貴。但南寧人，卻開始加緊搶購僅剩的精裝房。
3月第二週（3.9-3.15），南寧成交金額TOP10中，除豐澤雙灣紫雲臺、五象健康智慧城、歡樂之家（職工房）外，其餘全是精裝（或含精裝）項目。
▲南寧3月第二週成交金額TOP10（來源：克而瑞）
同樣，今年2月成交金額前10，除了龍光天曜外，都是精裝樓盤。
▲南寧2月銷售TOP10。
莫愁諮詢了幾個盤的銷售情況，得到答覆都是精裝房銷量提升不少。
比如，即賣毛又賣精的綠地城，精裝房近期銷量回升，但由於精裝房都是140㎡以上大戶，毛坯銷量還是主流。再如，龍光玖譽城、印象悅景灣，定位剛需的中小面積精裝房，走量很快……
都說三十年河東，三十年河西，沒想到，這才半年，被“厭棄”的精裝，如今又再次受寵了。
兩大推手：備案價放開+合同二合一
為何精裝房又香了？答案很簡單，因為便宜，有些甚至比周邊毛坯還便宜。
“白撿”的精裝，難道真香嗎？
眾所周知，從去年下半年開始，南寧陸續放開了毛坯備案價。
龍光水悅龍灣御江毛坯備案價8172-1.1382萬/㎡；建工城1萬元/㎡；五象南的萬科星都薈1.05萬元/㎡；軌道御水元築1.35萬元/㎡；容州文化中心1.7萬元/㎡……都比之前有所提高。就拿建工城來說，2019年9月，毛坯備案價僅5000-5222元/㎡。
備案價高了，毛坯房價格自然水漲船高。而與此同時，精裝門檻卻降了，因為毛坯精裝合同二合一了。
新版合同將精裝部分寫入合同，意味著精裝款作為總房款的一部分，最直接的利好，就是精裝房門檻降了。
總價120萬的精裝房，過去首套房首付至少27萬，如今只要24萬。
▲新舊合同對比，首套購房門檻變化。（來源：鑑盤俠）
這一漲（毛坯價），一降（精裝門檻），精裝就成了香餑餑。
從目前精改毛的樓盤來看，改為毛坯銷售後，售價降幅普遍為500-1000元/㎡之間，這個價差轉換到首付，不過2萬元差距。
▲毛坯房和精裝房首付對比。
加2萬元，可上車精裝房，怎麼看都挺划算。
未來想買精裝有點難
如今精裝香了，未來精裝會不會又多起來？不會。
“沒有金剛鑽，別攬瓷器活”這道理，開發商很清楚。
做精裝房，項目開發週期長，又太麻煩，耗費的精力多，一不小心，交付出問題，購房者一鬧，還影響品牌形象。這吃力不討好的事，剛需盤是絕對不願意碰的。
以前限得死，他們沒得選，可現在有機會，能讓他們“重新選擇”，大部分開發商，大部分剛需盤，都不會再選擇“精裝”。
所以，未來南寧，毛坯還是趨勢。毛坯房會越來越多，“精改毛”的隊伍也會更加龐大。
但精裝房也不會消失，因為有兩種盤，還會堅持賣精裝。
①限價盤。為了溢價，大部分還會繼續賣精裝。
南寧毛坯備案價放開了，但唯獨限價盤，備案價依然被鎖死。
雖然，“限房價”規則退出土拍舞臺，但南寧目前仍有35個限房價樓盤在售。這些樓盤，直到清盤，備案價都只能是一個價。
▲五象在售“限房價”項目一覽。（來源：克而瑞）
備案價被鎖死，想要溢價只有通過其他途徑，比如，精裝、車位、WS……所以，這類限價盤，大概率還會繼續賣精裝。
限價盤，雖然單價低，但通常門檻並不低。資金充裕者可選購，是不可多得的撿漏機會。因為，南寧未來不會再有“限價盤”了。
②純高端產品。
未來，南寧會出現一波高端盤做精裝。高端產品做精裝，是為了迎合更高居住水準，精裝真正成了產品附加值的一部分，而非溢價空間。
目前可以確定的是，萬科第五園將以精裝亮相，其餘如建發央璽仍未確定，高端盤是否會選擇精裝，又會做得如何，值得期待。
低價精裝，也別盲追
誠然，如今的精裝房對比毛坯房，門檻差距並不大，甚至有時候精裝比毛坯房還更低。
但低價精裝，也別盲追。
去年6-8月的交房維權歷歷在目，別這麼快好了傷疤忘了疼。那些別人家的牆體開裂、木地板發黴、紙皮們，都是一個個鮮活的例子。
大部分開發商的精裝成本都在1000元/㎡左右或以內，若但再往下壓，這樣的精裝房，你敢要嗎？
買精裝，莫愁給兩點意見：
首先，儘量選品牌房企。
雖然一線房企也常出問題，但至少有底線，也會愛惜羽毛。
華潤、萬科、龍光、金科、融創、榮和、合景……這些年，房企在南寧成品如何、口碑如何，每個購房者心中都有桿秤，莫愁不用詳說，請大家各自掂量下再入手。
其次，仔細看合同。
買房看合同，精裝格外要注意。你的精裝到底什麼標準，配送什麼、不配送什麼，裝修用何種品牌，不是置業顧問說了算，也不是你在樣板間所見即所得，而是在購房合同裡，清清楚楚寫明的。
最後，多說一句。買房窗口期已經來了，比如這次政策調整下的低門檻精裝房。請大家把握住機會，別老事後拍大腿。
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文|你莫愁 編|七小劍
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