[快意恩仇女“鉴”客，一支辣笔行天下]
本周末，华润万象华府、建发鼎华北大珑廷、建工城等几大热盘集中开盘。
这一次，引发热议的不是“房子卖爆了”，不是“价格涨或跌”，而是
“花精装价，却买到了毛坯房”。当精装和毛坯一个价，你还会弃“精装”，选“毛坯”吗？
毛坯房卖出了精装价
这周末，可谓疫情后最热闹的一个周末了，几大热门楼盘集中开盘。
可令莫愁惊讶的不是销量，而是价格：几大热盘，如今精装价只能买毛坯房。
怎么说？具体往下看。
华润万象华府“精改毛”后首开，4期毛坯均价约1.25万元/㎡（最终以项目公示为准）。而去年，项目3期精装价格是1.1万-1.35万元/㎡。按均价看，毛坯房和精装房几无差别。
同期开盘的建工城，毛坯单价约1.05万元/㎡，精装均价1.15万元/㎡。
莫愁踩盘时，分别找了一套面积相近的毛坯房和精装房，计算价格后发现，建工城108㎡毛坯房，单价1.09万元/㎡，首付合计24.7万元；而项目110㎡精装房，单价1.13万元/㎡，首付合计25.9万元。
面积相似，建工城毛坯、精装单价相差约400元/㎡，首付相差1.2万元。
▲建工城108㎡毛坯房置业计划表vs110㎡精装房置业计划表。
即将开盘的建发鼎华北大珑廷，新品备案价1.1万-1.3万元/㎡，毛坯均价大概率为1.2万元/㎡，而这个毛坯价已经和周边在售精装房持平，甚至更高（当然，价格也因地段有所差距）。
▲北大珑廷周边2公里范围在售精装盘价格一览。
精装变“惊装”，南宁人恨透了精装，于是，毛坯大军乌泱泱地来了，这本该是幸事。可如今，毛坯房开盘后，人们突然发现，毛坯房和精装房几乎一个价了。
差不多的首付款，本可以买套精装，如今却只能买到毛坯房。
嫌弃精装的人，开始抢精装了？
2019年，因为3000精装，南宁遭遇史上最惨交房季。南宁人的“爱毛”情节，在精装质量大范围沦陷后，到达了顶峰。
记得去年8月，怕了精装的南宁人，甚至喊出“毛坯比精装贵，也选毛坯”的心声，令人唏嘘。
▲留言截图。
然而，谁曾想，半年过去，这心声，竟成了现实。毛坯真和精装一个价，甚至更贵。但南宁人，却开始加紧抢购仅剩的精装房。
3月第二周（3.9-3.15），南宁成交金额TOP10中，除丰泽双湾紫云台、五象健康智慧城、欢乐之家（职工房）外，其余全是精装（或含精装）项目。
▲南宁3月第二周成交金额TOP10（来源：克而瑞）
同样，今年2月成交金额前10，除了龙光天曜外，都是精装楼盘。
▲南宁2月销售TOP10。
莫愁咨询了几个盘的销售情况，得到答复都是精装房销量提升不少。
比如，即卖毛又卖精的绿地城，精装房近期销量回升，但由于精装房都是140㎡以上大户，毛坯销量还是主流。再如，龙光玖誉城、印象悦景湾，定位刚需的中小面积精装房，走量很快……
都说三十年河东，三十年河西，没想到，这才半年，被“厌弃”的精装，如今又再次受宠了。
两大推手：备案价放开+合同二合一
为何精装房又香了？答案很简单，因为便宜，有些甚至比周边毛坯还便宜。
“白捡”的精装，难道真香吗？
众所周知，从去年下半年开始，南宁陆续放开了毛坯备案价。
龙光水悦龙湾御江毛坯备案价8172-1.1382万/㎡；建工城1万元/㎡；五象南的万科星都荟1.05万元/㎡；轨道御水元筑1.35万元/㎡；容州文化中心1.7万元/㎡……都比之前有所提高。就拿建工城来说，2019年9月，毛坯备案价仅5000-5222元/㎡。
备案价高了，毛坯房价格自然水涨船高。而与此同时，精装门槛却降了，因为毛坯精装合同二合一了。
新版合同将精装部分写入合同，意味着精装款作为总房款的一部分，最直接的利好，就是精装房门槛降了。
总价120万的精装房，过去首套房首付至少27万，如今只要24万。
▲新旧合同对比，首套购房门槛变化。（来源：鉴盘侠）
这一涨（毛坯价），一降（精装门槛），精装就成了香饽饽。
从目前精改毛的楼盘来看，改为毛坯销售后，售价降幅普遍为500-1000元/㎡之间，这个价差转换到首付，不过2万元差距。
▲毛坯房和精装房首付对比。
加2万元，可上车精装房，怎么看都挺划算。
未来想买精装有点难
如今精装香了，未来精装会不会又多起来？不会。
“没有金刚钻，别揽瓷器活”这道理，开发商很清楚。
做精装房，项目开发周期长，又太麻烦，耗费的精力多，一不小心，交付出问题，购房者一闹，还影响品牌形象。这吃力不讨好的事，刚需盘是绝对不愿意碰的。
以前限得死，他们没得选，可现在有机会，能让他们“重新选择”，大部分开发商，大部分刚需盘，都不会再选择“精装”。
所以，未来南宁，毛坯还是趋势。毛坯房会越来越多，“精改毛”的队伍也会更加庞大。
但精装房也不会消失，因为有两种盘，还会坚持卖精装。
①限价盘。为了溢价，大部分还会继续卖精装。
南宁毛坯备案价放开了，但唯独限价盘，备案价依然被锁死。
虽然，“限房价”规则退出土拍舞台，但南宁目前仍有35个限房价楼盘在售。这些楼盘，直到清盘，备案价都只能是一个价。
▲五象在售“限房价”项目一览。（来源：克而瑞）
备案价被锁死，想要溢价只有通过其他途径，比如，精装、车位、WS……所以，这类限价盘，大概率还会继续卖精装。
限价盘，虽然单价低，但通常门槛并不低。资金充裕者可选购，是不可多得的捡漏机会。因为，南宁未来不会再有“限价盘”了。
②纯高端产品。
未来，南宁会出现一波高端盘做精装。高端产品做精装，是为了迎合更高居住水准，精装真正成了产品附加值的一部分，而非溢价空间。
目前可以确定的是，万科第五园将以精装亮相，其余如建发央玺仍未确定，高端盘是否会选择精装，又会做得如何，值得期待。
低价精装，也别盲追
诚然，如今的精装房对比毛坯房，门槛差距并不大，甚至有时候精装比毛坯房还更低。
但低价精装，也别盲追。
去年6-8月的交房维权历历在目，别这么快好了伤疤忘了疼。那些别人家的墙体开裂、木地板发霉、纸皮们，都是一个个鲜活的例子。
大部分开发商的精装成本都在1000元/㎡左右或以内，若但再往下压，这样的精装房，你敢要吗？
买精装，莫愁给两点意见：
首先，尽量选品牌房企。
虽然一线房企也常出问题，但至少有底线，也会爱惜羽毛。
华润、万科、龙光、金科、融创、荣和、合景……这些年，房企在南宁成品如何、口碑如何，每个购房者心中都有杆秤，莫愁不用详说，请大家各自掂量下再入手。
其次，仔细看合同。
买房看合同，精装格外要注意。你的精装到底什么标准，配送什么、不配送什么，装修用何种品牌，不是置业顾问说了算，也不是你在样板间所见即所得，而是在购房合同里，清清楚楚写明的。
最后，多说一句。买房窗口期已经来了，比如这次政策调整下的低门槛精装房。请大家把握住机会，别老事后拍大腿。
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文|你莫愁 编|七小剑
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